Trong Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản diễn ra sáng 8/2, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đã đưa ra các đề xuất, kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước (NHNN).
Cần khơi thông kênh huy động vốn từ trái phiếu
Cụ thể, ông Lê Trọng Khương, Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh kiêm Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land cho biết: Tại một số nước trên thế giới, việc huy động vốn từ trái phiếu là một nguồn tiền rất tốt cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên, hiện nay, kênh huy động này đang gặp bế tắc. Để giải quyết tình trạng khó khăn này, về góc độ doanh nghiệp, Hưng Thịnh đề nghị NHNN và các bộ ngành xem xét có phương án để hỗ trợ các doanh nghiệp tồn tại và phát triển tốt thì các trái chủ mới cảm thấy yên tâm đầu tư. Trong đó, đề xuất NHNN nới room cho vay để doanh nghiệp có nguồn vốn kinh doanh và đầu tư.
"Câu chuyện nằm ở chỗ NHNN nới lỏng room cho vay để doanh nghiệp có nguồn vốn đầu tư để phát triển bất động sản. Lúc đó, doanh nghiệp mới phát triển lành mạnh và nhà đầu tư trái phiếu mới quay trở lại thị trường. Bởi trong bối cảnh hiện nay, các trái chủ đang rất lo ngại về việc các doanh nghiệp có tồn tại được hay không, có bán được sản phẩm không,… Do đó, đề xuất NHNN nới lỏng room và cơ cấu lại nhóm nợ.
Với việc cơ cấu nợ, với Hưng Thịnh, câu chuyện nhảy nhóm nợ thì chưa nhưng không phải là không nhảy. Vì vậy, trong trường hợp nếu NHNN không có chính sách quyết liệt và hỗ trợ trong việc cơ cấu lại nhóm nợ thì đến một thời điểm nào đó thì câu chuyện nhảy nhóm nợ cũng có thể xảy ra. Chúng tôi thấy, việc gia hạn nợ cũng là điều kiện để hỗ trợ việc giải ngân tiếp theo cho các doanh nghiệp" - Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land nói.
Vấn đề thứ hai, theo đại diện Hưng Thịnh Land là lãi suất hiện nay đang ở mức rất cao. Các nhà đầu tư nước ngoài đã vào Việt Nam từ trước đây gần như hiện tại họ không tham gia đầu tư và đang ở tâm thế chờ đợi. Bên cạnh đó, lãi suất tăng cao cũng ảnh hưởng đến giá thành của sản phẩm được đưa ra thị trường.
"Bản thân Hưng Thịnh Land thời gian vừa qua cũng có kế hoạch xây nhà ở xã hội và chúng tôi cũng cần phải có nguồn vốn huy động nhưng cũng đang gặp bế tắc. Chúng tôi đề xuất NHNN và các ngân hàng thương mại nghiên cứu về lãi suất để có một mức phù hợp hỗ trợ cho các doanh nghiệp tạo ra các sản phẩm vừa túi tiền cho người dân", ông Khương chia sẻ.
Ngoài ra, đại diện Hưng Thịnh Land cho rằng, chính sách cho người mua sản phẩm này cũng đang gặp khó khăn trong lĩnh vực condotel. Do đó, đề xuất ngành ngân hàng có chính sách hỗ trợ cho vay đối với sản phẩm này.
Khó khăn xử lý khoản vay tại các ngân hàng
Liên quan tới việc giãn và tái cấu trúc nợ, bà Đỗ Thị Phương Lan, Giám đốc Phụ trách tái cấu trúc cho Tập đoàn Novaland cho biết, tháng 11/2022 cả thị trường tài chính lẫn thị trường bất động sản đều biến động. Đối diện với rất nhiều khó khăn, Novaland đã kết hợp với một hãng luật và công ty kiểm toán quốc tế Ernst & Young (EY) để tiến hành tái cấu trúc.
"Trong quá trình làm việc với các đối tác quốc tế, chúng tôi chia sẻ cái nhìn vừa qua chúng ta đối diện với rủi ro mang tính hệ thống khi thị trường chứng khoán giảm rất mạnh, gần như mạnh nhất thế giới; thị trường trái phiếu có những thay đổi lớn về quy định pháp luật dẫn đến một số khó khăn nhất thời. Niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường bị khủng hoảng mạnh. Vì vậy, khi tái cơ cấu nợ với các tập đoàn quốc tế, chúng tôi thuyết phục họ nhìn nhận đây là rủi ro hệ thống nên cần áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời hay nhìn nhận đây là rủi ro thị trường để tiến đến tái cơ cấu các khoản nợ, giải quyết trong êm đềm để không rơi vào tình trạng không trả được các khoản nợ đến hạn, dẫn đến vi phạm và vi phạm chéo các khoản vay.
Đối với các khoản vay trong nước, có rất nhiều khó khăn vì vậy bây giờ chúng tôi vẫn đang tiếp tục làm việc với các ngân hàng để tháo gỡ khó khăn này. Trên cơ sở đó, Novaland đề nghị NHNN xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng" - bà Phương Lan cho biết. 
Thứ hai, theo đại diện Novaland ách tắc pháp lý trong báo cáo NHNN cũng đã nêu rõ đã diễn rất lâu, rất nhiều dự án bất động sản, đặc biệt ở phía Nam, khi có thống kê của các ngân hàng thương mại vừa rồi cũng có báo cáo, ách tắc pháp lý dự án phía Nam rất lớn, ví dụ như TP HCM mấy nghìn trường hợp, TP Hà Nội chỉ có khoảng 350 trường hợp. Ách tắc pháp lý này chính là một trong những nguyên nhân rất quan trọng dẫn đến chi phí sản phẩm bất động sản đến tay người dân rất cao.
Cần có những biện pháp căn cốt hơn trong chuyện này. Trong giai đoạn khủng hoảng cũng dẫn đến sự lo lắng của các ngân hàng, cũng rất quan ngại và đặt ra rất nhiều biện pháp phòng người cho chính ngân hàng của họ. Điều này cũng rất tự nhiên bởi ngân hàng thương mại cũng là doanh nghiệp, phải bảo vệ lợi ích của chính doanh nghiệp mình.
Thứ ba, với Novaland, khi hạ tầng TP HCM bị quá tải, doanh nghiệp đi đầu trong việc phát triển các đô thị vệ tinh. Tại các dự án đô thị vệ tinh này, Novaland phải đầu tư rất nhiều hạ tầng bởi đi vào những vùng sâu, vùng xa như vậy mà hạ tầng không có. Cho nên nguồn vốn đổ vào hạ tầng rất lớn. Trong khi hiện nay, chính sách tín dụng đô thị quy mô hàng nghìn ha chưa rõ ràng, hiện vẫn được xem như một dự án bất động sản. Do đó, có sự mất cân đối giữa dòng vốn vào hạ tầng cần một thời gian dài để thu hồi vốn, rất khác với các dự án bất động sản riêng lẻ trong thành phố - nơi hạ tầng có sẵn. Vì vậy cần có một cơ chế tín dụng hướng dẫn chi tiết hơn về việc phát triển hạ tầng đô thị nơi vùng sâu, vùng xa.
Thứ tư, đại diện Novaland cho rằng cần có sự phối hợp giữa Bộ Tài chính và NHNN. Thời gian vừa rồi trải qua cuộc khủng hoảng về việc phát hành trái phiếu riêng lẻ và rất nhiều nhà đầu tư cá nhân đã tham gia vào thị trường này. Hiện nay, các doanh nghiệp BĐS rất khó khăn để trả nợ trái phiếu đến hạn. Chính vì vậy, Novaland đề nghị NHNN với vai trò lãnh đạo các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính, ngân hàng thương mại với tư cách là những nhà đầu tư chuyên nghiệp xem xét các giải pháp có thể giúp đỡ doanh nghiệp hoàn thiện nghĩa vụ với các trái chủ.
Đề xuất nới kiểm soát cho vay trong lĩnh vực BĐS
Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes nêu ra 3 vướng mắc và đề xuất: Thứ nhất, về mục đích vay vốn, liên quan đến mục đích mua bán hay đặt cọc, chuyển nhượng phần vốn góp và cổ phần trong các công ty đầu tư dự án và hoạt động M&A. Trên quan điểm thận trọng, các ngân hàng không tài trợ cho hoạt động này và quy vào diện cho vay mua cổ phiếu, cổ phần và bị hạn chế bởi thông tư 2022. Trong đầu tư BĐS, có nhiều chi phí phát sinh, nhưng không phải chi phí nào cũng dc ngân hàng giải ngân như chi phí giải phóng mặt bằng. Trước đây, khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp còn tốt thì doanh nghiệp có thể huy động vốn để tài trợ cho các chi phí ban đầu này. Nhưng hiện tại, chúng tôi mong muốn NHNN xem xét thêm.
Thứ hai, về lãi suất vay vốn, theo Chủ tịch HĐQT Vinhomes, BĐS đang chịu hệ số rủi ro cao lên tới 200% so với hoạt động kinh doanh thông thường. BĐS với các các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý, không quá nhiều rủi ro so với các ngành kinh doanh khác. Do đó, lãi suất cho vay cao hơn các ngành nghề khác sẽ ảnh hưởng đến nhà đầu tư và khách hàng. Bên cạnh đó, việc hạn chế room tín dụng cho vay BĐS cũng bị hạn chế đẩy lãi suất cho vay tăng lên.
Việc vướng mắc tiếp cận tín dụng của BĐS còn liên quan đến tài sản đảm bảo khi các ngân hàng yêu cầu tỷ lệ TSĐB trên vốn vay cao hơn các khoản vay thông thường. NHNN nên xem xét các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý thì nên duy trì tỷ lệ tài sản đảm bảo như các khoản vay thông thường trong bối trưởng thị trường đang gặp nhiều khó khăn.
Trên cơ sở đó, Chủ tịch HĐQT Vinhomes đề nghị NHNN và các ngân hàng làm rõ các quy định, tháo gỡ các vướng mắc về mục đích vay vốn và hình thức giải ngân tại các văn bản hướng dẫn, có biện pháp tháo gỡ về cơ chế liên quan đến việc xếp loại và kiểm soát cho vay trong lĩnh vực BĐS.
Bên cạnh đó, cần bổ sung các cơ chế chính sách đặc thù cho các nhà đầu tư lớn, các dự án có đầy đủ pháp lý mang tính trọng điểm, tránh tình trạng cào bằng. Đồng thời có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ khả năng tài chính cho người dân và chủ đầu tư.
Linh Anh (t/h)
