Thứ tư 09/07/2025 23:48
Hotline: 024.355.63.010
Bất động sản

Kiểm soát "biến tướng" huy động vốn BĐS qua trái phiếu doanh nghiệp

07/12/2021 19:15
Mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu Bộ Tài chính khẩn trương thực hiện thanh tra, kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành và sử dụng vốn thu được từ phát hành trái phiếu.

Trong số đó, đặc biệt chú trọng đến việc phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản, tổ chức tín dụng dụng liên quan đến doanh nghiệp bất động sản. Các nội dung này phải được báo cáo lên Chính phủ trước ngày 15/12 tới.

Ảnh minh họa.

Các chuyên gia nhận định việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là phát hành trái phiếu doanh nghiệp không có tài sản đảm bảo có dấu hiệu tăng nhanh và nóng, tiềm ẩn nguy cơ. Đặc biệt, sau sự kiện "bom nợ" Evergrande và những cảnh báo rủi ro do sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức động thái siết các ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp là cần thiết.

Hiện việc mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng là cách mà các ngân hàng "lách" quy định siết cho vay vào lĩnh vực nhiều rủi ro để bơm vốn cho doanh nghiệp bất động sản.

Bởi vậy, Ngân hàng Nhà nước đã nhanh chóng ban hành Thông tư 16/2021/TT- NHNN ngày 10/11/2021 thay thế Thông tư số 22/2016/TT-NHNN và Thông tư số 15/2018/TT-NHNN quy định việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua trái phiếu doanh nghiệp.

Điểm nhấn của Thông tư này tập trung vào việc đưa ra quy định chi tiết về trường hợp tổ chức tín dụng không được phép mua trái phiếu doanh nghiệp với mục đích để tái cơ cấu nợ, góp vốn/mua cổ phần tại các doanh nghiệp khác cũng như tăng vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp phát hành.

Theo Tiến sỹ Đinh Thế Hiển, việc Ngân hàng Nhà nước ban hành quy định về kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp không phải chỉ nhắm vào doanh nghiệp bất động sản mà để đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng. Bởi trên thực tế, tín dụng bất động sản thời gian qua có "biến tướng" trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nở rộ nhất là vào năm 2020 và 2021.

Tín dụng đang "nghiêng" về bất động sản nên nếu xảy ra rủi ro trong thị trường bất động sản hệ thống tài chính cũng theo dây chuyền bị "vạ lây." Do đó, quy định siết phát hành trái phiếu doanh nghiệp chính là bước tiếp theo trong lộ trình đảm bảo an toàn hệ thống tài chính quốc gia mà Chính phủ, Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện những năm qua, ông Hiển phân tích.

Trong 2 năm qua, thị trường trái phiếu doanh nghiệp nóng lên cũng do nhiều doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn đã chuyển sang phát hành trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất đưa ra rất hấp dẫn, cao hơn hẳn lãi suất ngân hàng chi trả.

Thống kê của Công ty chứng khoán SSI cho thấy trong quý 3 vừa qua, các doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu thị trường trái phiếu khi phát hành tới 85.500 tỷ đồng. Tính chung cả 3 quý vừa qua, con số phát hành này lên tới 201.000 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất bình quân 10,36%/năm, kỳ hạn bình quân ở mức 3,8 năm.

Trong 11 tháng qua, khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 495.000 tỷ đồng; trong đó phát hành riêng lẻ chiếm 94,5%. Riêng doanh nghiệp bất động sản chiếm tới 27,7% tổng khối lượng phát hành.

Các chuyên gia khẳng định mặc dù lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp quý 3 vừa qua đã giảm mạnh nhưng lĩnh vực bất động sản vẫn giữ ngôi “vô địch” về mức lãi suất với con số lên tới 13%/năm.

Theo dẫn chứng của các chuyên gia, nếu xét về lãi suất trong top 9 doanh nghiệp bất động sản này, Công ty Cổ phần Osaka Garden là doanh nghiệp trả lãi suất trái phiếu cao nhất, trung bình 13,28%/năm. Tiếp theo là Công ty Cổ phần Hoàng Phú Vương với lãi suất 12,9%/năm. Đứng thứ ba là Công ty Cổ phần dịch vụ Giải trí Hưng Thịnh Quy Nhơn với lãi suất 10,61%/năm.

Trong số này, riêng lô trái phiếu của Osaka Garden và Hoàng Phú Vương có mức chi trả lãi suất cao kỷ lục, hiếm có đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Trước xu hướng này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HOREA) cho rằng Thông tư 16 của Ngân hàng Nhà nước chắc chắn tác động tới các doanh nghiệp và thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Tuy nhiên, trước khi bị "siết" bởi Thông tư 16, nhiều doanh nghiệp đã tranh thủ hoàn tất việc phát hành trái phiếu bởi thời gian tới sẽ không dễ dàng như trước. Tuy nhiên, kiểm soát chặt việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp; trong đó có doanh nghiệp bất động sản sẽ là yếu tố giúp cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch, ổn định.

Quy định này cũng buộc doanh nghiệp bất động sản phải thích nghi khi nguồn vốn bị siết lại nên không thể đầu tư tràn lan, sử dụng vốn không có trọng tâm như trước nữa. Thay vào đó, doanh nghiệp phải tập trung vào các dự án khả thi nhất, sớm đưa sản phẩm ra thị trường mới có thể huy động vốn từ khách hàng, ông Châu phân tích.

Trước đây, phát hành trái phiếu để bổ sung nguồn vốn lưu động cho doanh nghiệp và thực tế là dùng vốn để đầu tư xây dựng vào dự án. Thì bây giờ, doanh nghiệp sẽ chỉ còn nguồn vốn huy động từ khách hàng là quan trọng nhất. Do đó, doanh nghiệp phải tập trung triển khai các giai đoạn trước đó như giải phóng mặt bằng, quy hoạch 1/500, xây dựng cơ sở hạ tầng, phần móng nếu là chung cư... để đủ điều kiện bán nhà đất là tài sản hình thành trong tương lai hoặc liên doanh, liên kết...

Theo ông Châu, những yếu tố này dẫn tới việc các doanh nghiệp không thể đầu tư dàn trải, mua gom quỹ đất để dành mà sẽ triển khai dự án nhanh hơn, đưa sản phẩm ra thị trường sớm và nhiều hơn. Khi nguồn cung tăng lên giá bất động sản sẽ ổn định thay vì tăng nóng như thời gian qua, ông Châu kỳ vọng.

Hiện 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản dân cư lên đến 100.000 tỷ đồng thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết, với sức khỏe tài chính ở mức yếu kém đáng báo động. Thời điểm đáo hạn các trái phiếu này sẽ rơi vào giai đoạn 2023-2024. Những con số này chính là cảnh báo về những rủi ro đang phải đối mặt khi đến kỳ hạn thanh toán trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản.

P.V

Tin bài khác
Tăng 30%/năm, giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh đạt 82 triệu đồng/m2

Tăng 30%/năm, giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh đạt 82 triệu đồng/m2

Thị trường căn hộ bán tại TP. Hồ Chí Minh đạt mức giá bình quân 82 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng gần 30% trong vòng một năm qua; trong khi giá nhà đất ở mức 300 triệu đồng/m2.
Trung tâm thương mại TP. Hồ Chí Minh: Tăng tỷ lệ trống, dù ồ ạt các nhãn hàng Trung Quốc “đổ bộ”

Trung tâm thương mại TP. Hồ Chí Minh: Tăng tỷ lệ trống, dù ồ ạt các nhãn hàng Trung Quốc “đổ bộ”

Các chủ đầu tư trung tâm thương mại ở TP. Hồ Chí Minh hiện đang tái cơ cấu khách thuê, tập trung vào các thương hiệu lớn theo mô hình lifestyle, "one-stop shop".
Mở rộng cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành theo diện khẩn cấp

Mở rộng cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành theo diện khẩn cấp

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chỉ đạo đẩy nhanh dự án mở rộng cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành theo diện khẩn cấp, tổng mức đầu tư hơn 15.337 tỉ đồng, dự kiến khởi công vào 19/8/2025.
Khánh Hòa: Kêu gọi đầu tư khai thác du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng tại 2 khu rừng phòng hộ

Khánh Hòa: Kêu gọi đầu tư khai thác du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng tại 2 khu rừng phòng hộ

Ban Quản lý rừng phòng hộ Bắc và Nam Khánh Hòa vừa công bố kế hoạch cho thuê môi trường rừng để khai thác du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và giải trí tại hai khu vực này.
Hé mở quần thể Sun Elite City do Sun Group kiến tạo tại Hạ Long

Hé mở quần thể Sun Elite City do Sun Group kiến tạo tại Hạ Long

Kick-off Sun Elite City & Sun Centro Town tại Bãi Cháy thu hút 1.200 chuyên viên, khẳng định sức hút khu đô thị nghỉ dưỡng đẳng cấp nhất Hạ Long.
Đề xuất điều chỉnh bảng giá đất nông nghiệp TP. Hồ Chí Minh bằng 65–70% giá đất ở

Đề xuất điều chỉnh bảng giá đất nông nghiệp TP. Hồ Chí Minh bằng 65–70% giá đất ở

Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh vừa có văn bản gửi Chủ tịch UBND Thành phố kiến nghị điều chỉnh giá đất nông nghiệp trong Quyết định 79/2024 theo hướng tăng lên mức bằng 65–70% giá đất ở trong bảng giá đất.
Nhà ở là “hạ tầng mềm” định hình tương lai quốc gia?

Nhà ở là “hạ tầng mềm” định hình tương lai quốc gia?

Hơn 1,6 tỷ người thiếu nhà ở đạt chuẩn toàn cầu là cảnh báo đã đến lúc tái định vị nhà ở như hạ tầng quốc gia, ngang hàng giao thông, năng lượng, để phát triển đô thị bền vững.
Chính quyền hai cấp vận hành: Thị trường bất động sản phía Bắc bật đà tăng tốc

Chính quyền hai cấp vận hành: Thị trường bất động sản phía Bắc bật đà tăng tốc

Từ 1/7/2025, mô hình chính quyền hai cấp chính thức vận hành trên toàn quốc. Trong đó, việc hợp nhất Bắc Giang – Bắc Ninh không chỉ đánh dấu bước chuyển lớn về tổ chức bộ máy mà còn mở ra cơ hội phát triển thị trường bất động sản trong tương lai.
Đẩy nhanh mặt bằng dự án giao thông sau sáp nhập địa giới hành chính

Đẩy nhanh mặt bằng dự án giao thông sau sáp nhập địa giới hành chính

Việc sáp nhập đơn vị hành chính đang đặt ra nhiều vấn đề trong công tác giải phóng mặt bằng, đòi hỏi những giải pháp quyết liệt cho các dự án giao thông trọng điểm.
Đồng Nai hoàn thiện chính sách, khơi thông vốn thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội

Đồng Nai hoàn thiện chính sách, khơi thông vốn thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội

Trước nhu cầu ngày càng lớn của người dân, tỉnh Đồng Nai đang triển khai đồng bộ các giải pháp về chính sách và tín dụng nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.
Đề xuất bổ sung sân bay Măng Đen, Vân Phong vào quy hoạch hàng không quốc gia

Đề xuất bổ sung sân bay Măng Đen, Vân Phong vào quy hoạch hàng không quốc gia

Bộ Xây dựng vừa trình Thủ tướng phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, bổ sung hai sân bay Măng Đen và Vân Phong, mở ra cơ hội đột phá kinh tế - xã hội cho các địa phương.
Chi phí xây dựng leo thang bất động sản bị tác động thế nào?

Chi phí xây dựng leo thang bất động sản bị tác động thế nào?

Báo cáo Savills Impacts chỉ rõ chi phí, tài chính và nhân lực đang ghìm ngành xây dựng. Chịu áp lực nhưng mở ra hướng đi bền vững cho thị trường bất động sản.
Sáp nhập địa giới là cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản “bứt phá”

Sáp nhập địa giới là cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản “bứt phá”

Việc sáp nhập địa giới hành chính mở ra kỷ nguyên mới cho bất động sản. Doanh nghiệp có cơ hội vàng tái cấu trúc, mở rộng quy mô dự án, kiến tạo đô thị đồng bộ.
Cơ hội vàng để quy hoạch thông minh sau sáp nhập địa giới hành chính

Cơ hội vàng để quy hoạch thông minh sau sáp nhập địa giới hành chính

Việc sáp nhập đơn vị hành chính và chuyển sang mô hình chính quyền hai cấp mở ra cơ hội vàng cho quy hoạch thông minh.
Hướng dẫn xác định giá bán, thuê mua nhà ở xã hội

Hướng dẫn xác định giá bán, thuê mua nhà ở xã hội

Quy định mới về nhà ở xã hội vừa ban hành hướng dẫn chi tiết xác định giá bán, thuê mua. Mục tiêu đảm bảo minh bạch, công bằng và quyền lợi người thu nhập thấp.