Trong những năm gần đây, các nhà làm chính sách Việt Nam đã theo dõi sát sao ngành bất động sản. Hiển nhiên, đây là một lĩnh vực lớn không thể lơ là. Bất động sản đóng góp 5%-15% cho GDP của ASEAN, tỷ lệ này ở Việt Nam là khoảng 8%.
Quan trọng hơn hết, những ký ức về hiện tượng bong bóng nhà đất năm 2007-2012 kéo theo khủng hoảng ngân hàng kéo dài, vẫn còn là nỗi ám ảnh trong tiềm thức chung. Mặc dù ngành ngân hàng đã dần gượng dậy, dư nợ bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Trong khi một số ngân hàng không phân định rõ sự khác biệt giữa các khoản vay bất động sản thì báo cáo tài chính của nhóm ngân hàng thương mại Nhà nước “Big 4” lại cho thấy mối liên hệ giữa ngành bát động sản và ngành xây dựng. Xét cho cùng, Việt Nam vẫn dùng tăng trưởng tín dụng cao là đòn bẩy chính cho phát triển kinh tế.
Những năm gần đây, dù chịu ảnh hưởng không nhỏ từ đại dịch nhưng thị trường bất động sản vẫn cho thấy những dấu hiệu phục hồi. Đóng góp của ngành bất động sản vào GDP trong giai đoạn quý 2 và quý 3/2020 tuy giảm so với cùng kỳ năm trước nhưng đã tăng mạnh từ quý 4/2020 do giá bất động sản vẫn duy trì đà tăng dù số dự án chào bán mới và số lượng nhà bán ra trong quý tăng đáng kể. Nguyên nhân là do phân khúc bất động sản xa xỉ và hạng sang đã tăng thị phần từ dưới 30% trong năm 2019 lên hơn 70% trong năm 2020.
Các số liệu FDI cho thấy mặc dù những dòng vốn FDI mới rót vào ngành bất động sản trong tháng 5/2021 đã tăng hơn 200% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng phần lớn tập trung ở lĩnh vực sản xuất. Điều đó cho thấy việc giá bất động sản liên tục tăng gần đây chủ yếu do nhà đầu tư trong nước.
Với đà tăng “nóng” như hiện nay, không quá khó hiểu khi ngành bất động sản lọt vào “tầm ngắm” của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN). Giữa tháng 4/2021, Thống đốc NHNN - bà Nguyễn Thị Thu Hồng đã kêu gọi các ngân hàng thương mại tăng cường hoạt động kiểm soát rủi ro, thông báo đẩy mạnh các biện pháp kiểm soát chặt tín dụng đổ vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó bao gồm bất động sản. Theo HSBC, tăng trưởng tín dụng nhanh chóng từ đầu năm 2021 được coi là nguyên nhân chính dẫn đến đà tăng “nóng” của bất động sản. Các số liệu cho thấy tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản trong tháng 1 và tháng 2 tăng hơn 15% so với cùng kỳ năm trước, vượt ngưỡng mục tiêu 12% của NHNN.
Đây không phải lần đầu NHNN kiểm soát chặt thị trường bất động sản để giảm thiểu rủi ro. Trước đây, cơ quan này từng áp dụng những chính sách vĩ mô đảm bảo an toàn nhằm kiểm soát tín dụng chảy vào bất động sản, nhắm tới nhà đầu tư kinh doanh, không phải người vay mua nhà vì tỷ lệ thế chấp của Việt Nam còn khá thấp trong khu vực Đông Nam Á. Theo IMF, tỷ lệ cầm cố thế chấp bình quân của hộ gia đình ở khu vực Đông Nam Á là từ 40%-90% tổng nợ, trong khi tỷ lệ này ở Việt Nam chỉ khoảng 25%.
Dù vậy, NHNN cũng đang phải thận trọng cân bằng giữa việc hạn chế tín dụng đổ vào bất động sản với nỗ lực giảm thiểu rủi ro trước mắt do Covid-19 đối với ngành này. Xét cho cùng, đây vẫn là một nguồn đóng góp ngày càng nhiều cho tăng trưởng chung. Tháng 8/2020, NHNN đã hoãn lại lộ trình điều chỉnh tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn thêm một năm.
Theo nội dung thông tin sửa đổi, bổ sung, NHNN sẽ giảm tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn theo lộ trình từ 40% xuống 37% từ tháng 10/2021, xuống 34% từ tháng 10/2022 và giảm tiếp còn 30% từ tháng 10/2023. Nếu thị trường có dấu hiệu nóng lên, NHNN sẵn sàng có thêm nhiều động thái, ví dụ như áp dụng những biện pháp đảm bảo an toàn vĩ mô giới hạn hoặc siết chặt hạn mức tín dụng bất động sản. Mặc dù vậy, đợt bùng dịch Covid-19 gần đây có nguy cơ gây khó khăn cho việc ban hành và thực thi, do lo ngại tác động tiêu cực lên sự tăng trưởng chung của Việt Nam.
Trong nhiều năm qua, NHNN đã dùng chính sách tiền tệ như một công cụ hỗ trợ tăng trưởng cho ngành bất động sản trong khi các chính sách đảm bảo an toàn vĩ mô sẽ được cơ quan này dùng để kiểm soát rủi ro. Dù vậy, HSBC cho rằng giá nhà ở tăng lên sẽ kìm hãm khả năng NHNN tiếp tục cắt giảm lãi suất do chính sách tài khóa hiện tại đang “cõng” thêm trách nhiệm hỗ trợ kịp thời cho đúng đối tượng trong bối cảnh bùng phát dịch Covid-19.
Tóm lại, HSBC đánh giá việc các cơ quan chức năng quan ngại khả năng thị trường nhà ở có thể không còn là một nhân tố trọng yếu của nền kinh tế và vì thế giám sát chặt thị trường bất động sản trong nước hơn là một tín hiệu đáng khích lệ. Trong trường hợp cần thiết, các chính sách đảm bảo an toàn vĩ mô có thể được áp dụng để kiểm soát rủi ro chặt chẽ hơn. Dù vậy, vẫn cần thận trọng hơn nữa vì những nguy cơ bất lợi đang ngày một gia tăng cùng với tăng trưởng.
PV
