Giá bất động sản Dubai đã đạt đến đỉnh cao?

Các nhà phân tích dự báo giá bất động sản dân cư tại Dubai trong năm nay sẽ duy trì ở mức ổn định, song thị trường không cho thấy dấu hiệu giảm nhiệt trong tương lai gần.

Với lãi suất thuận lợi và các chính sách khuyến khích cư trú lâu dài, thị trường đã duy trì sức hút ngay cả khi một số người cho rằng nó có thể mất đi sự hấp dẫn.

Theo Haider Tuaima, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu bất động sản tại Valustrat, triển vọng trong năm tới là giá sẽ tiếp tục tăng nhưng với tốc độ chậm hơn.

Ông Tuaima chia sẻ với The National: "Sẽ có sự tăng trưởng, nhưng với tốc độ chậm hơn nhiều." "Hiện tại, tăng trưởng đang ở mức hai con số và chúng tôi dự đoán sẽ giảm xuống mức một con số - từ 5% đến 7%."

Năm ngoái đã ghi nhận mức kỷ lục mới về giá trị và khối lượng bán hàng, khi giá trung bình vượt qua mức đỉnh được thiết lập 10 năm trước vào tháng 9.

Chỉ số giá của ValuStrat, phản ánh sự thay đổi về giá trị tài sản, cho thấy giá trị tài sản đã tăng 19,9% trong năm 2023.

Các khu vực như Discovery Gardens (tăng 26,4%), The Greens (24,3%), Motor City (20,7%) và Town Square (19,5%) là những nơi có hoạt động căn hộ sôi động nhất.

Trong khi đó, quần đảo Jumeirah (32,2%), The Palm Jumeirah (31,9%), Dubai Hills Estate (30,6%) và Mudon (27,2%) ghi nhận mức tăng lớn nhất đối với biệt thự.

Công ty tư vấn bất động sản Asteco cho biết trong báo cáo triển vọng năm 2024, giá bất động sản ở phân khúc dân cư của Dubai dự kiến sẽ tiếp tục giảm vào năm 2024 "do tiền tiết kiệm đang cạn kiệt và nhu cầu bị dồn nén đang được hấp thụ".

Giá trị bất động sản ở Dubai có thể tăng từ 8% đến 12% trong năm nay, theo Cushman & Wakefield Core.

Dự kiến sẽ có 32.100 căn được bàn giao trong năm nay, giảm so với số lượng hơn 39.400 căn được bàn giao vào năm 2023 - cao nhất kể từ năm 2020.

Mặc dù có lo ngại về bong bóng bất động sản có thể xảy ra, một thuật ngữ dùng để chỉ việc bất động sản được định giá quá cao, nhưng các chuyên gia đã loại trừ rộng rãi. Họ cho rằng thị trường đang trưởng thành hơn nhờ vào các quy định của chính phủ và ngân hàng.

John Allen, giám đốc điều hành của một cơ quan định giá và định giá, cho biết việc trở thành một trung tâm toàn cầu có nghĩa là thị trường bất động sản của Dubai "không chỉ phụ thuộc vào sức mạnh kinh tế địa phương mà còn phụ thuộc vào tâm lý của các nhà đầu tư toàn cầu và sự xuất hiện của các nhà đầu tư mới", cũng như biến động trong tỷ giá hối đoái và các sự kiện địa chính trị.

Yếu tố lãi suất

Theo ông Tuaima, "tâm lý tích cực của thị trường đang là yếu tố chính thúc đẩy mọi khía cạnh" trên thị trường vào thời điểm hiện tại.

Việc giá tăng cũng đã kích thích nhiều người mua gần đây tìm cách kiếm lợi từ việc bán kịp thời tài sản của họ.

Ông nói: "Nếu chúng ta nhìn vào thị trường từ góc độ của người bán... chúng tôi thấy rằng hầu hết tài sản được bán ban đầu đã được mua vào năm 2020, 2021 và thậm chí là 2022".

"Nhiều người bán thực sự đã gấp đôi lợi nhuận từ đầu tư của họ, vì vậy, dĩ nhiên, họ sẽ bán. Đây là những người đã mua trước, trong thời gian xảy ra dịch Covid hoặc ngay sau đó."

Daniel Abraham, phó giám đốc của công ty môi giới bất động sản Espace, cho biết các nhà môi giới tại công ty của ông đang chờ đợi sự chậm lại.

Tuy nhiên, mỗi khi có dấu hiệu của sự giảm tốc độ, họ lại thấy doanh số bán hàng tăng mạnh.

"Có lẽ điều này đã xảy ra trong năm qua... Chúng tôi liên tục tự hỏi: Khi nào thì nó sẽ chậm lại? Tôi phải thừa nhận rằng quý 4 cảm thấy hơi không chắc chắn một chút. Chúng tôi bắt đầu thấy các chỉ số giảm một chút, nhưng sau đó chúng tôi lại có một tuần bán hàng đột biến và thậm chí có thể làm được nhiều hơn nữa", ông Abraham nói với The National.

Ông cho biết lãi suất đã mang lại "một chút niềm tin cho người mua khi ra ngoài mua sắm".

Ông nói: "Nếu lãi suất duy trì ở mức 5%, tôi nghĩ nó sẽ làm chậm lại thị trường. Lần cuối cùng tôi kiểm tra, bạn có thể có một khoản thế chấp với lãi suất cố định trong ba năm là 3,99%. Nếu chúng ta quay trở lại sáu tháng trước, tỷ lệ này là 5,25%, vì vậy điều đó chắc chắn làm cho mọi người cảm thấy thoải mái hơn một chút và có lẽ đó là lý do tại sao chúng ta chưa thấy nó hoàn toàn chậm lại."

Ông Abraham cho biết một số khu vực đã ghi nhận mức tăng rõ rệt. Ông đưa ra ví dụ về Jumeirah Village Triangle, nơi họ đã bán một biệt thự độc lập hai phòng ngủ cách đây sáu tháng với giá khoảng 3,2 triệu Dh (871.340 USD). Những căn tương tự hiện đang được bán với giá hơn 4 triệu Dh.

Ông nhận định: "Chúng tôi chưa thấy sự chậm lại và thực sự là do nhu cầu vẫn ở mức cao".

Thị trường trưởng thành

Trong thời gian 5 năm trước, Dubai đã thành lập một ủy ban cao cấp về bất động sản để cân nhắc cung cầu trên thị trường một cách cân đối hơn.

Ủy ban này đảm bảo rằng các doanh nghiệp bất động sản do chính phủ sở hữu không cạnh tranh với các doanh nghiệp tư nhân và đề xuất kế hoạch toàn diện cho tất cả các dự án bất động sản tại Dubai.

Ông Tuaima phát biểu: "Bạn không thấy các kế hoạch tổng thể lớn được công bố hàng ngày hoặc thậm chí hàng tháng. Những gì chúng ta thấy được hiện tại là các tòa nhà mới hoặc các giai đoạn mới của quy hoạch tổng thể đang được triển khai. Có một sự tiếp cận có tính toán hơn để khởi đầu các dự án này.

Chúng tôi đã có kế hoạch tổng thể về Dubai 2040 và chúng tôi nhận thức rằng [thị trường] cần phải tăng gấp đôi trong tương lai, nhưng mọi thứ đều được tính toán kỹ lưỡng hơn, so với những năm 2013 và 2014, và đó là lý do tại sao chúng tôi không kỳ vọng sẽ có một bong bóng. Chúng ta có thể nhận thấy sự điều chỉnh, đặc biệt là ở thị trường biệt thự cao cấp."

Đức Hòa t/h