Điều gì đang xảy ra với cổ phiếu CII của "ông trùm" đất Thủ Thiêm?

Trụ sở chính của CII tại quận Bình Thạnh, TP HCM. (Ảnh minh họa: Minh Hằng).

CII bị bán tháo mạnh sau chuỗi tăng trần

Thị trường chứng khoán Việt Nam tiếp tục giảm mạnh trong phiên 25/8, đánh dấu phiên giảm thứ hai liên tiếp. Áp lực bán chốt lời bao trùm khiến VN-Index có lúc mất tới 35 điểm và kết phiên giảm 31,44 điểm (tương đương 1,91%), xuống 1.614,03 điểm.

Trong đó, cổ phiếu đáng chú ý là CII của CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP HCM khi bất ngờ giảm gần hết biên độ, tổng khối lượng đạt hơn 23,3 triệu và là 1 trong 10 cổ phiếu giảm giá mạnh nhất sàn HOSE phiên 25/8.

Trước đó, cổ phiếu CII gây chú ý khi tăng kịch trần nhiều phiên liên tiếp từ ngày 7/8 tới 14/8. Cổ phiếu này có lúc chạm mốc 25.000 đồng/cp, cao nhất trong hơn 3 năm qua.

Cổ phiếu CII tăng kịch trần trong giai đoạn 7/8 đến 14/8.

Việc cổ phiếu nằm sàn sau chuỗi ngày tăng nóng một phần do áp lực điều chỉnh của thị trường chung. Mặt khác, ngày 25/8, CII đã niêm yết bổ sung thêm hơn 76,7 triệu cổ phiếu – đây là số cổ phiếu thưởng cho cổ đông hiện hữu với tỷ lệ 14% (sở hữu 100 cổ phiếu mới được nhận thêm 14 cổ phiếu mới), nên thị giá điều chỉnh giảm theo hiệu ứng pha loãng.

Ở diễn biến khác, tâm lý bán tháo còn đến từ thông tin công ty bất ngờ thay đổi phương án sử dụng 2.000 tỷ đồng thu được từ đợt chào bán lô trái phiếu CII425001 cho 155 nhà đầu tư cá nhân và nhà đầu tư tổ chức.

Theo phương án ban đầu, CII dự kiến dùng 1.535 tỷ đồng để thanh toán trước hạn toàn bộ các lô trái phiếu CII012029_G; CIIB2426001 và CIIH2427002. Số tiền 465 tỷ đồng còn lại, CII dự định dùng để thanh toán trước hạn gốc vay tại VietinBank và TPBank.

Tuy nhiên, phương án mới cho thấy công ty chỉ định giữ 1.035 tỷ đồng để thanh toán trước hạn trái phiếu CII012029_G. Nhưng 965 tỷ đồng còn lại dùng để góp vốn vào 2 công ty thành viên để nhóm này trả nợ cho HDBank và BIDV.

Việc thay đổi phương án sử dụng vốn huy động được từ vốn của nhà đầu tư ngay sau khi phát hành thành công đặt ra các câu hỏi về tính minh bạch và nhất quán của công ty.

Nhà đầu tư chờ đợi gì với CII?

Tuy nhiên nhìn về diễn biến tích cực hơn, cổ phiếu CII tăng mạnh liên tiếp trong thời gian qua, một phần đến từ thông tin đất Thủ Thiêm (TP Thủ Đức, TP HCM). UBND TP.HCM tuần trước đã ban hành quyết định về kế hoạch tổ chức đấu giá các lô đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm và các khu đất ngoài Thủ Thiêm năm 2025.

Khu Thủ Thiêm nhìn từ trên cao.

Kế hoạch phê duyệt bao gồm 3 lô đất Thủ Thiêm, 7 khu đất ngoài Thủ Thiêm và 3.790 căn hộ chung cư. Trong đó, Thành phố đã phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất và ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đối với 3 lô đất Thủ Thiêm.

Trong khi đó, CII được mệnh danh là "ông trùm" tại khu vực này nhờ sở hữu quỹ đất lớn và tham gia các dự án phát triển tại đây, đặc biệt là các dự án đổi cơ sở hạ tầng lấy đất.

CII được giao và cho thuê 9 lô đất theo hình thức hợp đồng BT (Xây dựng - Chuyển giao), đặc biệt, vị trí các lô đất ngay khu vực lõi của Thủ Thiêm với tổng diện tích lên đến 9,6 ha. Trong 9 lô được giao, CII vẫn đang còn 5 lô đất chưa triển khai. Tổng giá trị dự án BT theo hợp đồng đã ký khoảng 2.641 tỷ đồng.

CII cũng có kế hoạch tham gia đấu thầu các dự án mới với quy mô lớn để xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật khu vực phía Bắc Thủ Thiêm, theo hình thức ký kết hợp đồng BT, tức xây dựng - chuyển giao. Đổi lại, CII được giao quỹ đất để phát triển các dự án bất động sản. Một số dự án nổi bật của CII tại Thủ Thiêm bao gồm:

The River: Nằm ngay chân cầu Thủ Thiêm 1, đây là một trong những chung cư có giá bán cao nhất thị trường TP.HCM.

Thủ Thiêm Lakeview: Bao gồm nhiều dự án nhà ở, có tổng diện tích sàn lên đến 33.000 m2.

Khu nhà ở chung cư The Riverin: Có diện tích 35.259 m2.

Gần đây, CII cũng liên tiếp công bố thông tin về các dự án bất động sản ở Thủ Thiêm dần được gỡ vướng pháp lý.

Nguồn: CII.

Đồng thời, các dự án bất động sản do công ty con – CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy (Mã: NBB) cũng lần lượt có chuyển biến tích cực. Đó là dự án khu dân cư cao tầng NBB II đã được UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư vào cuối tháng 6. Ở diễn biến khác, CII cũng vừa bảo lãnh cho Năm Bảy Bảy vay 5.000 tỷ đồng tại VPBank.

Bên cạnh đó, ở mảng cốt lõi đầu tư hạ tầng, sau 3 năm khép sổ danh mục đầu tư khi dự án cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận đi vào vận hành, CII đã và đang tái khởi động lại.

Các dự án mà CII theo đuổi ở giai đoạn mới này có quy mô lớn hơn rất nhiều so với trước đây, lãnh đạo CII nhận định nếu thực hiện được sẽ nâng doanh nghiệp lên tầm cao mới. Trong đó phải kể đến dự án mở rộng đường cao tốc TP.HCM – Trung Lương – Mỹ Thuận (tổng đầu tư 39.800 tỷ đồng).

Vào ngày 26/6, UBNN tỉnh Đồng Nai ban hành công văn chấp thuận Liên danh gồm CII – CII Service – IMIC – FIDECO là nhà đầu tư lập đề xuất dự án đường trên cao dọc Quốc lộ 51 từ ngã tư Vũng Tàu đến nút giao đường Võ Nguyên Giáp với cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu theo phương thức đối tác công tư. Dự án quy mô 14.000 tỷ đồng, thời gian xây dựng 2026 – 2028. CII đã đề xuất với tỉnh Đồng Nai từ cuối 2024.

Cuối cùng, dự án phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) tại khu vực Hàng Xanh (TOD Hàng Xanh) tại quận Bình Thạnh (TP HCM) với quy mô 216.000 tỷ đồng, thời gian đầu tư từ 2026 – 2028. Vào tháng 3/2025, CII đã ký với Arup để lập quy hoạch ý tưởng của dự án.

Liệu CII có tái hiện chuỗi 7 phiên giảm sàn?

Còn nhớ hồi cuối 2021 - đầu 2022, khi đó sự kiện đấu giá đất Thủ Thiêm đã khiến cho nhiều cổ phiếu liên quan tăng phi mã, nhân 2 nhân 3 giá trong thời gian ngắn.

Năm 2021, CII khi đó nằm trong nhóm cổ phiếu tăng sốc nhất khi từ vùng giá 24.000 đồng/cp bứt phá lên đỉnh 58.000 đồng/cp chỉ trong vòng 2 tháng cuối năm, sau sự kiện đấu giá đất Thủ Thiêm. Tuy nhiên, cổ phiếu ngay sau đó đã cắm đầu giảm, trắng bên mua sau thông tin Tân Hoàng Minh "bỏ cọc" đấu giá đất. Tốc độ lao dốc cổ phiếu còn nhanh hơn khi leo đỉnh, và chỉ trong hơn 20 ngày, cổ phiếu CII đã mất đi hơn một nửa thị giá.

Liệu lịch sử có lặp lại đối với cổ phiếu CII. Nguồn: TradingView.

Song, nội lực tài chính của công ty không có nhiều cải thiện đáng kể sau chừng đó năm. Câu chuyện chi phí lãi vay vẫn "ám ảnh" đối với doanh nghiệp.

Dư nợ vay của công ty gia tăng đáng kể lên 22.546 tỷ đồng tại cuối tháng 6/2025, tăng thêm 2.200 tỷ so với đầu năm. Tỷ lệ nợ vay trên vốn điều lệ là 4,1 lần, tạo nên áp lực chi phí lãi vay lớn cho doanh nghiệp.

Tính riêng 6 tháng đầu năm nay, chi phí lãi vay là 611 tỷ đồng, trong khi doanh thu từ hoạt động tài chính chỉ đạt 402 tỷ. Điều này đã khiến lợi nhuận sau thuế còn 205 tỷ, giảm hơn một nửa so với cùng kỳ. Riêng lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ (lợi nhuận ròng) chỉ đạt 54 tỷ, giảm gần 80%.

Trong khi quy mô nguồn vốn của CII chưa tới 5.500 tỷ - quy mô khá nhỏ so với danh mục dự án khổng lồ.