Diễn biến trái chiều của thị trường căn hộ chung cư tại các thành phố lớn

Sự chênh lệch rõ rệt về nguồn cung

Trong bối cảnh chung của thị trường bất động sản sau đại dịch, Hà Nội đã ghi nhận sự hồi phục nhanh chóng của nguồn cung căn hộ chung cư. Tại Hội nghị công bố tiêu điểm thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024 do CBRE Việt Nam tổ chức ngày 9/7 tại Hà Nội, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao của CBRE chi nhánh Hà Nội, đánh giá, nửa đầu năm này là khoảng thời gian có nguồn cung căn hộ cao nhất kể từ năm 2020. Quý 2 năm nay, nguồn cung chủ yếu tập trung vào các dự án lớn như Lumi Hanoi giai đoạn 1 và Imperia Sola Park.

Theo bà An, sự bùng nổ này được thúc đẩy bởi việc mở bán các dự án có quy mô lớn, đem lại số lượng căn hộ bán được ấn tượng, đạt 10.170 căn hộ chỉ trong quý 2, gấp năm lần so với quý trước. Đặc biệt, các căn hộ có diện tích nhỏ như studio và 1 phòng ngủ được đánh giá có thanh khoản tốt nhờ nhu cầu cho thuê cao.

Trái ngược với Hà Nội, TP.HCM ghi nhận sự hạn chế trong nguồn cung căn hộ mới. Nửa đầu năm 2024, chỉ có khoảng hơn 1.700 căn hộ được cung cấp mới, chỉ đạt khoảng 40% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, sự khan hiếm nguồn cung đã giúp các dự án mới ra hàng như The Aurora và Eaton Park ở TP Thủ Đức đạt tỉ lệ bán tốt. Thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM chủ yếu tập trung vào các khu vực phía Đông và khu Nam thành phố, với các dự án mở bán chủ đạo là các giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ.

Như vậy, diễn biến của thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM trong nửa đầu năm 2024 phản ánh sự đa dạng và sự chênh lệch rõ rệt về nguồn cung và hiệu suất bán hàng của các dự án. Trong khi Hà Nội đang hưởng lợi từ sự phục hồi mạnh mẽ, TP.HCM hiện vẫn đối mặt với thách thức về nguồn cung hạn chế. Sự khác biệt này sẽ tiếp tục là điểm nhấn của thị trường bất động sản đô thị trong thời gian tới, đặc biệt khi nhu cầu nhà ở và đầu tư tiếp tục gia tăng sau giai đoạn khủng hoảng toàn cầu.

Trong tương lai ngắn hạn, không có dấu hiệu cho thấy sự cân bằng giữa cung và cầu sẽ được cải thiện đáng kể. Thị trường có thể tiếp tục chứng kiến sự gia tăng giá và sự cạnh tranh khốc liệt trong việc chiếm lĩnh thị trường.

Do vậy, Chính phủ cần đưa ra các chính sách hỗ trợ, kiểm soát và điều tiết thị trường nhằm giảm bớt áp lực lên người dân và các nhà đầu tư. Việc này có thể bao gồm các biện pháp như cải thiện quy hoạch, thúc đẩy phát triển dự án mới, và cải thiện môi trường đầu tư.

Nguồn cung mới trong phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn

Trên thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội, những biến động gần đây cho thấy, mức tăng giá đáng kể, đánh dấu kỷ lục trong nhiều năm qua. Bà Nguyễn Hoài An, người đứng đầu CBRE Hà Nội khẳng định, đã ghi nhận giá bán căn hộ ngày càng tiệm cận với mức giá ở TP.HCM, cả ở phân khúc thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Trong phân khúc sơ cấp, giá bán trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội dao động xấp xỉ 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), chỉ thấp hơn mức giá tại TP.HCM khoảng 3 triệu đồng/m2. So với quý trước, giá bán căn hộ tại Hà Nội đã tăng 6,5% và so với cùng kỳ năm trước đó, tăng gần 25%. Nguồn cung mới trong phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn và sự tham gia mạnh mẽ từ các nhà đầu tư phía Nam đã giữ mặt bằng giá căn hộ sơ cấp ở mức cao.

Bên cạnh đó, việc hoàn thành và bàn giao căn hộ trong 1-2 năm gần đây chỉ đạt khoảng 15.000 - 20.000 căn/năm, chưa đủ sẵn sàng so với giai đoạn 2019 - 2020 khi mức độ hoàn thiện lên tới 30.000 - 40.000 căn/năm. Sự khan hiếm này, kết hợp với nhu cầu nhà ở gia tăng, đang thúc đẩy giá bất động sản sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục tăng cao.

Trong phân khúc thứ cấp, sau giai đoạn tăng trưởng nóng trong quý 1, mức tăng giá trong quý này đã chậm lại, tăng 5% so với quý trước và hơn 22% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán trung bình căn hộ chung cư thứ cấp tại Hà Nội hiện đạt xấp xỉ 38 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Sự dồi dào hơn của nguồn cung sơ cấp đã làm cho mặt bằng giá căn hộ thứ cấp ổn định hơn.

Trong khi đó, ở TP.HCM, giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp tiếp tục tăng nhẹ, với mức tăng 3% so với quý trước và 6% so với cùng kỳ năm trước, đạt trên 63 triệu đồng/m2.

Trong 6 tháng đầu năm, CBRE Việt Nam cho biết, xu hướng mua căn hộ để đầu tư đã chiếm tỷ trọng lớn và đang gia tăng từ năm 2022.

Tổng kết về thị trường bất động sản trong nửa năm 2024, bà Dương Thùy Dung, giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhấn mạnh, sự phục hồi của nguồn cung, đà tăng giá và thanh khoản tích cực là những dấu hiệu khả quan của thị trường bất động sản trong năm nay.

Nhân Hà