Ngày 22/4/2021 Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và đưa ra các giải pháp nhằm hạ cơn sốt đất, sốt giá nhà vừa qua cũng như hạn chế những cơn sốt tương tự trong tương lai.
Trong văn bản của mình HoREA cho biết, từ năm 2017 thị trường bất động sản lặp đi lặp lại nhiều đợt sốt đất, nhất là cơn sốt đất xảy ra liên tiếp trên diện rộng hiện nay, gây ra nhiều hệ quả tiêu cực, làm mất cơ hội tạo lập nhà ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư, ảnh hưởng đến an sinh và trật tự xã hội.
Thủ phạm chính của các đợt sốt đất, sốt giá nhà, sốt giá đất nền là giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương thực hiện các thủ đoạn tung tin đồn thổi, làm giá - thổi giá, lợi dụng “tâm lý đám đông - hám lợi”, cài “chim mồi” giao dịch mua bán giả tạo và thừa cơ hội “đục nước béo cò”, trục lợi bất chính và trong một số trường hợp đã có sự móc nối, tiếp tay, “chống lưng” của cán bộ cơ sở…
Song song với sốt đất, còn có tình trạng giá nhà tăng vọt, nguyên nhân chủ yếu do sụt giảm mạnh nguồn cung dự án nhà ở, thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và căn hộ nhà ở xã hội.
Trước thực trạng trên, HoREA đề xuất Thủ tướng Chính phủ: Thứ nhất, xem xét ban hành thuế chống đầu cơ nhà, đất như đánh thuế thu nhập với thuế suất rất cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, sốt nóng “bong bóng” và đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất.
HoRea cho rằng, cần có sắc thuế đánh trên hành vi của người sử dụng đất chậm đưa đất vào sử dụng, với thuế suất cao nhằm triệt tiêu ý chí găm giữ đất, chậm đưa đất vào sử dụng và để chống đầu cơ đất đai.
Thứ hai, thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp thành đất ở, với thuế suất có thể bằng khoảng 15% đến 20% giá đất trong bảng giá đất.
Ngoài ra, với quy định người sử dụng đất được gia hạn 24 tháng kể từ ngày hết hạn sử dụng đất và phải nộp bổ sung khoản tiền trong thời gian được gia hạn. Chế tài này chưa đủ sức răn đe, chưa ngăn chặn tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng vì khả năng lợi nhuận thu được sau này sẽ thừa bù đắp khoản tiền phải nộp bổ sung.
Bên cạnh đó, để không xảy ra tình trạng “thuế chồng thuế” thì cần phải thay thế phương thức thu tiền sử dụng đất hiện nay vốn đang là gánh nặng cho người mua nhà tại các dự án nhà ở. Như đối với dự án nhà chung cư, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành căn hộ và cũng là gánh nặng cho người thực hiện thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở.
Liên quan đến việc thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, HoREA cho rằng, bên cạnh đóng góp vào ngân sách, chính sách thuế phải đạt được mục tiêu là điều tiết, định hướng tiêu dùng và chống đầu cơ nhưng với cách thu như hiện nay, thuế chuyển nhượng bất động sản chưa đạt được mục tiêu này.
Bản chất của thuế chuyển nhượng bất động sản là thuế trực thu và phải thu trên “chênh lệch địa tô”, tức lợi nhuận mà nhà đầu tư thu được. Tuy nhiên, hiện nay cách thu của cơ quan thuế là “khoán thuế”, cứ thu 2% trên giá chuyển nhượng, lãi lỗ gì cũng phải nộp thuế. Cách thu này dễ cho cơ quan thuế nhưng lại làm méo mó chính sách.
Mới đây, Bộ Tài chính đã phản hồi về đề xuất các giải pháp đặc trị sốt đất, sốt giá nhà của HoREA. Cụ thể Bộ Tài chính cho biết, mặc dù HoREA không gửi đề xuất trên cho Bộ nhưng với trách nhiệm là cơ quan quản lý Nhà nước về thuế nên bộ vẫn phản hồi công khai những vấn đề liên quan.
Bộ Tài chính cho rằng để góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về bất động sản thì việc nghiên cứu, hoàn thiện các chính sách thuế liên quan là cần thiết. Tuy nhiên, đây là lĩnh vực có tác động lớn, nhiều nội dung mang tính kỹ thuật đòi hỏi sự tham gia của nhiều bộ, ngành địa phương, vì vậy, cần phải được nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng trước khi trình cấp có thẩm quyền ban hành vào thời điểm thích hợp để đảm bảo tính khả thi, tính đồng thuận cao, góp phần hạn chế đầu cơ bất động sản.
Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính đang tiếp tục nghiên cứu, tổng hợp kinh nghiệm quốc tế, xác định những vướng mắc, bất cập trong quá trình triển khai thi hành các luật thuế liên quan đến bất động sản để báo cáo Chính phủ, trình Quốc hội vào thời điểm thích hợp gắn với việc xây dựng và tổ chức thực hiện Chiến lược cải cách hệ thống thuế giai đoạn 2021-2030.
Ngoài nội dung trên, có ý kiến cho rằng chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản hiện chưa đạt được mục tiêu điều tiết, định hướng tiêu dùng, chống đầu cơ. Cách thu hiện nay là "khoán thuế", với mức 2% trên giá chuyển nhượng, lãi lỗ gì cũng phải nộp thuế làm méo mó chính sách.
Về vấn đề này, Bộ Tài chính cho rằng với cá nhân chuyển nhượng bất động sản nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng. Việc quy định một phương pháp tính thuế đảm bảo minh bạch về chính sách, tránh vướng mắc trong thực hiện và cải cách thủ tục hành chính.
Còn doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản, mức thuế sẽ là 20% trên thu nhập. Việc xác định giá vốn của bất động sản theo sổ sách kế toán của doanh nghiệp.
Theo Bộ Tài chính, từ ngày 1/1/2015, Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều tại các luật về thuế quy định cá nhân chuyển nhượng bất động sản nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản. Việc quy định một phương pháp tính thuế đảm bảo minh bạch về chính sách, tránh vướng mắc trong thực hiện và cải cách thủ tục hành chính.
Riêng đối với doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản, việc xác định giá vốn của bất động sản theo sổ sách kế toán của doanh nghiệp. Luật thuế Thuế thu nhập doanh nghiệp quy định doanh nghiệp có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nộp thuế theo mức thuế suất 20% trên thu nhập.
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Linh Anh
