Thứ năm 10/07/2025 00:26
Hotline: 024.355.63.010
Pháp luật

Đầu tư bất động sản cần lưu ý gì để không dính “bẫy” pháp lý?

12/10/2020 00:00
Theo chuyên gia, đầu tư vào các dự án đã được cấp phép, minh bạch về thông tin được xem là "kênh" đầu tư an toàn so với các sản phẩm sở hữu riêng lẻ.

Ảnh minh họa

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, đầu tư các sản phẩm ở trong dự án đó là sự đảm bảo ở mức độ nào đó cho nhà đầu tư cá nhân. Bởi các dự án được đầu tư bởi các chủ đầu tư, theo đó các giấy tờ liên quan tới pháp lý, việc cho phép dự án đã được mở bán, đã xong phần móng hay chưa… khá rõ ràng, minh bạch. Tính pháp lý theo đó cao hơn những sản phẩm nằm ngoài dự án, được sở hữu bởi các cá nhân riêng lẻ.

Tuy nhiên, đi sâu hơn các sản phẩm nằm trong dự án vẫn có rủi ro, đó là các dự án chưa được phép bán mà chủ đầu tư đã bán sản phẩm. Tình trạng này đang ngày càng nhiều, và chủ đầu tư tìm nhiều cách khác nhau để “lách luật”. Có những dự án chưa xây xong phần móng, thậm chí là chưa được cấp phép xây dựng mà chủ đầu tư đã giới thiệu dự án và đặt cọc với giá trị khoảng 5-10% tổng giá trị dự án. Nhiều nhà đầu tư sẵn sàng bỏ tiền nhất là với dự án nằm vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín.

Nhưng bà Dương chỉ ra rủi ro cho việc đầu tư trên là trong trường hợp chủ đầu tư không triển khai dự án hay không nhận được giấy phép xây dựng thì khả năng nhà đầu tư nhận lại tiền đặt cọc cũng không phải dễ. Và nếu ra tòa thì nhà đầu tư ở thế yếu hơn, khá khó để đòi lại.

Một vấn đề nữa đó là việc liệu dự án có được bảo lãnh ngân hàng hay không. Theo quy định, điều kiện được bán nhà là dự án phải được một ngân hàng bảo lãnh. Nhà đầu tư có quyền đòi hỏi chủ đầu tư trình cho xem giấy bảo lãnh đó của ngân hàng. Nhiều nhà đầu tư không quan tâm điều này. Những quyền lợi đảm bảo ở mức độ nào đó cho tính pháp lý thì nên đòi hỏi.

Ngoài ra, chủ đầu tư được phép ký hợp đồng khi xây xong phần móng. Nhà đầu tư nên dành thời gian xuống tận nơi xem dự án đã khởi công, xây xong móng chưa. Nhiều chủ đầu tư đặt văn phòng bán hàng, nhà mẫu khác địa điểm dự án đang xây dựng. Hầu hết giao dịch mua bán diễn ra ở khu vực bán hàng, nhà mẫu đó. Nhiều nhà đầu tư mua hàng mà chưa hề đặt chân tới dự án mình mua.

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, chuyên gia bất động sản cá nhân nêu, phần lớn nhà đầu tư bất động sản lười đọc luật. Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng là 3 luật nhà đầu tư cần biết. Ít nhất không đọc hết thì cũng phải biết nếu mua căn hộ thì cần những điều kiện gì.

Với bất động sản là nhà phố, đất nền, ông Chánh khuyên nhà đầu tư nên mua sản phẩm phải có "sổ đỏ", "sổ đỏ" 100%. Chỉ riêng điều này đã giúp nhà đầu tư hạn chế 90% rủi ro. Tuy nhiên, có những dự án có "sổ đỏ" nhưng vẫn có rủi ro thì điều này liên quan tới việc đọc, hiểu thông tin trên sổ. Pháp lý sổ nếu đứng tên công ty như thế nào, cá nhân thì làm sao, dự án đã ở khâu nào trong quá trình tạo lập dự án…

Và nếu không hiểu luật, nhà đầu tư nên tìm đến nhờ luật sư tư vấn. Thậm chí, còn có người giúp nhà đầu tư “check” pháp lý tốt đó là công chứng viên, hỏi họ xem hợp đồng mình định ký có phù hợp quy định pháp luật hay không…

Về những rủi ro pháp lý liên quan đất nền, chuyên gia này cho rằng “rất khủng khiếp”. Nhiều trường hợp quảng cáo đất quận 2 giá 10 triệu/m2, nhà đầu tư leo lên xe rồi bị chở xuống tận Long Thành, Đồng Nai.

Với đất nền, nếu chưa có pháp lý "sổ đỏ" thì có pháp lý khác là tách thửa, sẵn sàng tách thửa mới nên mua. Liên quan đến đất nền còn có giấy phép xây dựng. Nhiều dự án đất nền có sổ mà xây dựng không được, mua đất rồi để đó không xây được.

Đề cập tới việc huy động vốn của chủ đầu tư, ông Chánh cho rằng thường khi phát triển dự án chủ đầu tư thiếu nhất là thiếu tiền. Thiếu tiền thì dẫn đến phải huy động vốn. Việc huy động vốn có tác dụng hay là có thêm vốn và thử thị trường để xác định chính xác giá sẽ bán sản phẩm.

Một trong những cách để tìm hiểu chủ đầu tư có vấn đề hay không đó là tìm hiểu qua các dự án họ đã làm. Trong mọi trường hợp phải có giấy tờ chủ đầu tư cung cấp và phải “check” ngược với cơ quan chức năng. Hai cơ quan quản lý có thể hỏi thông tin là phòng quản lý đô thị và phòng tài nguyên môi trường.

Ông Chánh cũng nêu quy trình để mua bất động sản, trong đó lưu ý tâm lý sai của nhà đầu tư khi cho rằng mua bất động sản công chứng là xong. Trong khi công chứng xong chỉ mới được khoảng 60% công việc. Trước công chứng nhà đầu tư cũng khá hời hợt, thường chỉ kiểm tra quy hoạch. Ngoài đó ra cần phải kiểm tra ngăn chặn giao dịch, tìm hiểu ở phòng công chứng. Thường mọi người ẩu đi cọc giấy tay và bị bẫy mua nhà giá rẻ.

Bổ sung vấn đề trên, bà Dương Thùy Dung lưu ý đến việc trên một sổ có nhiều người đứng tên, vốn tạo nhiều rủi ro cho nhiều người khi mua bán.

Bà Dũng dẫn chứng, có trường hợp đi mua đất ở Đồng Nai, người bán cho biết đã được ủy quyền bán khu đất khoảng 3.000m2. Người mua đinh ninh đã sở hữu trọn sản phẩm nhưng thực tế mới chỉ được mua một phần và hoàn toàn bị vô hiệu sau đó vì giấy ủy quyền giả, 2 người đứng tên còn lại không đồng ý bán đất đó. Theo đó phát sinh tranh chấp.

“Điều này ít gặp ở trong đất nền dự án nhưng với đất nền riêng lẻ, đặc biệt là đất trước đây là nông nghiệp sau chuyển đổi thành đất thổ cư thì nhà đầu tư cũng nên để ý”, bà Dung lưu ý.

TAGS:

Tin bài khác
Sắp có khung pháp lý đầu tư và giám sát vốn nhà nước tại doanh nghiệp

Sắp có khung pháp lý đầu tư và giám sát vốn nhà nước tại doanh nghiệp

Luật Quản lý và Đầu tư vốn nhà nước tại doanh nghiệp (Luật số 68/2025/QH15) được Quốc hội thông qua ngày 14/6/2025 và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8 tới đây.
Đổi mới tư duy quản lý vốn nhà nước

Đổi mới tư duy quản lý vốn nhà nước

Luật số 68/2025/QH15 có cách tiếp cận hoàn toàn mới – xác định rõ Nhà nước là một “nhà đầu tư” chứ không phải “người can thiệp”.
Xuất nhập khẩu Việt Pháp bị phạt 235 triệu đồng vì công bố sai lệch

Xuất nhập khẩu Việt Pháp bị phạt 235 triệu đồng vì công bố sai lệch

Hai hành vi vi phạm về công bố thông tin khiến CTCP Đầu tư Thương mại Xuất nhập khẩu Việt Pháp bị xử phạt tổng cộng 235 triệu đồng. Dù con số không lớn, nhưng vụ việc một lần nữa gióng lên hồi chuông cảnh báo về kỷ luật công bố thông tin trên thị trường chứng khoán.
Hà Nội siết chặt kỷ cương trật tự xây dựng: Sẽ xử lý nghiêm cá nhân buông lỏng quản lý

Hà Nội siết chặt kỷ cương trật tự xây dựng: Sẽ xử lý nghiêm cá nhân buông lỏng quản lý

Trước thực trạng vi phạm trật tự xây dựng vẫn diễn biến phức tạp tại nhiều địa bàn, UBND TP. Hà Nội vừa ban hành chỉ đạo yêu cầu xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân thiếu trách nhiệm. Đây được xem là động thái mạnh tay nhằm lập lại kỷ cương đô thị và chấm dứt tình trạng “trên nóng dưới lạnh” kéo dài nhiều năm.
Hà Nội đề xuất đình chỉ kinh doanh vĩnh viễn với vi phạm nghiêm trọng an toàn thực phẩm

Hà Nội đề xuất đình chỉ kinh doanh vĩnh viễn với vi phạm nghiêm trọng an toàn thực phẩm

Chiều 8/7, trong phiên thảo luận tại tổ của kỳ họp HĐND TP Hà Nội, nhiều đại biểu đã bày tỏ lo ngại về tình trạng vi phạm an toàn thực phẩm, hàng giả, hàng nhái ngày càng nghiêm trọng, đặc biệt tại các cơ sở kinh doanh thực phẩm chức năng, bếp ăn tập thể và khu vực xung quanh trường học.
Thanh Hóa: Xử lý 1.444 vụ buôn lậu, gian lận thương mại và hàng giả

Thanh Hóa: Xử lý 1.444 vụ buôn lậu, gian lận thương mại và hàng giả

Tính đến cuối tháng 6/2025, toàn tỉnh Thanh Hóa đã phát hiện và xử lý 1.144 vụ vi phạm, thu nộp ngân sách nhà nước trên 156 tỷ đồng; trong đó đã khởi tố hình sự 194 vụ.
Cảnh báo mạo danh doanh nghiệp du lịch để lừa đảo trên mạng xã hội

Cảnh báo mạo danh doanh nghiệp du lịch để lừa đảo trên mạng xã hội

Bộ Công an cảnh báo về việc các đối tượng sử dụng tài khoản Facebook tích xanh giả mạo các khu nghỉ dưỡng, khách sạn và công ty lữ hành uy tín để chiếm đoạt tiền cọc, cung cấp mã đặt phòng giả.
Sơn La: Xử lý 210 vụ vi phạm trong 6 tháng

Sơn La: Xử lý 210 vụ vi phạm trong 6 tháng

Lực lượng Quản lý thị trường Sơn La đã tăng cường kiểm tra, xử lý hơn 200 vụ vi phạm, thu nộp ngân sách hơn 1,5 tỷ đồng, góp phần lập lại trật tự thị trường, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
Quảng Trị thành lập Thi hành án dân sự tỉnh mới sau sáp nhập

Quảng Trị thành lập Thi hành án dân sự tỉnh mới sau sáp nhập

Quảng Trị công bố quyết định thành lập THADS sau sáp nhập, bổ nhiệm loạt lãnh đạo mới, đồng thời công bố quyết định nghỉ hưu cho nhiều cán bộ theo Nghị định 178/2024/NĐ-CP.
Bị cưỡng chế 4,2 tỷ tiền thuế, Vietfracht HoChiMinh kinh doanh ra sao?

Bị cưỡng chế 4,2 tỷ tiền thuế, Vietfracht HoChiMinh kinh doanh ra sao?

Ngày 2/7/2025, Hải quan Khu Công nghệ cao TP. Hồ Chí Minh đã ban hành quyết định cưỡng chế hành chính đối với Chi nhánh Công ty Cổ phần Vận tải và Thuê tàu (Vietfracht HoChiMinh) vì chậm nộp thuế kéo dài, với số tiền nợ lên tới hơn 4,19 tỷ đồng.
Bộ Y tế đề xuất siết chặt hậu kiểm thực phẩm trên sàn thương mại điện tử

Bộ Y tế đề xuất siết chặt hậu kiểm thực phẩm trên sàn thương mại điện tử

Trước thực trạng ngày càng nhiều thực phẩm được tiêu thụ qua sàn thương mại điện tử, Bộ Y tế đã đề xuất sửa đổi toàn diện quy định về hậu kiểm trong dự thảo sửa đổi Nghị định 15, với trọng tâm là bổ sung các biện pháp quản lý sản phẩm trên nền tảng này.
Cục Hải quan: Doanh nghiệp không cần nộp chứng từ theo địa chỉ mới

Cục Hải quan: Doanh nghiệp không cần nộp chứng từ theo địa chỉ mới

Cục Hải quan đã ban hành văn bản hỏa tốc gửi các đơn vị trực thuộc nhằm đảm bảo hoạt động xuất nhập khẩu (XNK) được duy trì thông suôt trong giai đoạn chuyển đổi địa giới hành chính.
Đà Nẵng: Cảnh báo tình trạng cho thuê nhà xưởng trái phép trong khu công nghiệp

Đà Nẵng: Cảnh báo tình trạng cho thuê nhà xưởng trái phép trong khu công nghiệp

Tình trạng cho thuê trái phép nhà xưởng trong các khu công nghiệp ở Đà Nẵng đang diễn ra âm thầm, đe dọa an toàn lao động, méo mó môi trường đầu tư và thất thu ngân sách.
Thu hồi 7 sản phẩm, ngừng tiếp nhận hồ sơ công bố của Dược phẩm Toàn Cầu Đông Nam vì sai phạm

Thu hồi 7 sản phẩm, ngừng tiếp nhận hồ sơ công bố của Dược phẩm Toàn Cầu Đông Nam vì sai phạm

Cục Quản lý Dược (Bộ Y tế) vừa có công văn đình chỉ lưu hành, thu hồi trên toàn quốc đối với 7 sản phẩm mỹ phẩm do Công ty TNHH Dược phẩm Toàn Cầu Đông Nam chịu trách nhiệm đưa ra thị trường, với lý do công thức sản phẩm không đúng so với hồ sơ đã công bố, nhãn mác không đáp ứng quy định hiện hành.
Quy định mới về đăng ký hộ kinh doanh theo Nghị định 168/2025/NĐ-CP

Quy định mới về đăng ký hộ kinh doanh theo Nghị định 168/2025/NĐ-CP

Chính phủ đã ban hành Nghị định 168/2025/NĐ-CP quy định chi tiết về việc đăng ký doanh nghiệp, trong đó có những quy định mới liên quan đến hộ kinh doanh và thủ tục đăng ký hộ kinh doanh.