Thứ tư 09/07/2025 23:42
Hotline: 024.355.63.010
Bất động sản

Cần thiết bán đấu giá tài sản của chủ đầu tư chây ỳ trả quỹ bảo trì chung cư 2%?

12/10/2020 00:00
Việc bán đấu giá tài sản của chủ đầu tư khó thực hiện và không hề đơn giản. Tuy nhiên, đây là hình thức mới và thể hiện tính cương quyết để xử lý tình trạng chủ đầu tư vi phạm pháp luật.

Đề xuất phong toả tài sản của chủ đầu tư nếu chây ỳ trả lại quỹ bảo trì chung cư (Ảnh TL)

Mặc dù Nghị định 99/2015-NĐ-CP đã quy định thu - chi quỹ bảo trì chung cư 2% nhưng tình trạng tranh chấp quỹ này đã diễn ra trong nhiều năm mà vẫn chưa có hồi kết. Theo nhiều chuyên gia, đó là do chưa có chế tài đủ mạnh để cưỡng chế chủ đầu tư (CĐT) chây ỳ bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân.

Vậy, việc sửa đổi Nghị định 99 theo hướng bán đấu giá tài sản để làm cơ sở cho địa phương thực hiện việc thu hồi kinh phí bàn giao cho ban quản trị (BQT) liệu có chấm dứt được tình trạng tranh chấp này?

Chưa có chế tài mạnh

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, hiện có đến 215 dự án bất động sản đang xảy ra tranh chấp, trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa CĐT với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án, với nội dung tranh chấp nhiều nhất là về phí bảo trì chung cư, lên tới 36% tổng số vụ. Thực tế, đây là những tranh chấp dai dẳng, khó giải quyết nhất thời gian qua tại nhiều dự án ở Hà Nội và TP.HCM.

Có thể nói, trước tình trạng mâu thuẫn giữa CĐT - cư dân, BQT - cư dân liên quan đến quỹ bảo trì với mức độ ngày càng gay gắt, hàng loạt đề xuất gỡ rối cho việc đóng 2% kinh phí bảo trì đã được đưa ra.

Như tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khoá XIV, ông Nguyễn Mai Bộ, đại biểu Quốc hội đoàn An Giang cho rằng, hành vi CĐT chây ỳ không giao quỹ bảo trì 2% cho BQT cấu thành tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản mà hiện nay chưa bị xử lý. Cần thiết xem xét khởi tố một số vụ việc để chấn chỉnh hành vi này.

Còn theo Sở Xây dựng Hà Nội, trong trường hợp quá thời hạn 15 ngày UBND cấp tỉnh, thành phố quy định mà CĐT không thực hiện bàn giao quỹ bảo trì thì cơ quan này có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho BQT.

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cũng từng kiến nghị bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì một lần, thay vào đó là đóng kinh phí bảo trì 2% này chia đều trong thời hạn 5 năm nhằm giảm gánh nặng cho người mua nhà.

Còn Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất giải pháp bỏ cơ chế giao CĐT thu kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư như hiện nay. Thay vào đó, việc hình thành quỹ bảo trì phần sở hữu chung của từng chung cư sẽ do BQT thu của các chủ sở hữu căn hộ trong quá trình quản lý, sử dụng, hoặc sẽ do một cơ quan trung gian được ủy quyền độc lập quản lý nguồn quỹ này. Số thu sẽ theo tỷ lệ phần trăm do hội nghị nhà chung cư quyết định.

UBND quận Bắc Từ Liêm cũng đã đề xuất UBND TP Hà Nội xem xét, không giao các dự án nhà ở tiếp theo trên địa bàn thành phố cho CĐT chây ỳ trả lại quỹ bảo trì chung cư.

Chủ đầu tư có “chùn” tay?

Mới đây, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP, trong đó có nội dung quy định CĐT không được thu trực tiếp quỹ bảo trì 2% của cư dân, mà cư dân đóng vào một tài khoản tại ngân hàng. Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì, Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi điểm d Khoản 1 Điều 37 theo hình thức xử lý tài sản của CĐT bán đấu giá tài sản để làm cơ sở cho địa phương thực hiện việc thu hồi kinh phí bàn giao cho BQT.

Ở góc độ doanh nghiệp, theo ông Nguyễn Minh Tuấn, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty TNHH quản lý toà nhà Việt (VietBuildings), việc đề xuất bán đấu giá tài sản của CĐT rất khó thực hiện được và không hề đơn giản. Bên cạnh đó, nhiều dự án CĐT thế chấp ngân hàng chính tài sản đó thì sẽ giải quyết như thế nào?

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law firm nhìn nhận, hình thức này là mới và thể hiện tính cương quyết của nhà làm luật để xử lý tình trạng CĐT vi phạm pháp luật phải thực hiện thu hồi, cưỡng chế đối với kinh phí bảo trì chung cư.

Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng có thể đối diện với một số khó khăn. Bởi theo quy định hiện hành, khi CĐT không bàn giao, chậm bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ kinh phí bảo trì sẽ tiến hành thủ tục cưỡng chế.

Dự thảo có quy định hướng dẫn xử lý đối với trường hợp CĐT không còn khả năng để trả kinh phí bảo trì cho thấy đã có hướng giải quyết rõ nét. Việc chế tài mạnh liên quan đến cưỡng chế tài sản này có thể gặp phản ứng từ các CĐT. Tuy nhiên, đây là quy định cần thiết để phòng ngừa và giải quyết các vi phạm của CĐT đối với người dân trong quản lý sử dụng nhà chung cư.

Ở góc độ chuyên gia, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho biết, tại nước ngoài, nếu chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ chi trả quỹ bảo trì cho cư dân thì cơ quan chức năng phong toả tài khoản của CĐT, lấy tiền đó để chi trả cho cư dân. Nếu không đủ tiền trong tài khoản mới đấu giá tài sản.

“Tại sao Việt Nam không thực hiện phong toả tài khoản, đây là việc đơn giản rất nhiều hơn so với bán đấu giá tài sản”, GS. Đặng Hùng Võ đặt vấn đề.

Theo ông Võ, việc bán đấu giá tài sản không vi phạm bất cứ luật nào. Bởi CĐT không thực hiện nghĩa vụ tài chính, chính quyền địa phương phải thực hiện đấu giá tài sản đó.

“Khi đã quy định doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà không thực hiện thì phong toả tài khoản, nếu hết tiền trong tài khoản thì chính quyền xử lý đấu giá sao cho ước lượng tài sản mình khoanh đó đảm bảo đủ giá trị thực hiện nghĩa vụ tài chính”, ông Võ nhấn mạnh.

Minh Sơn

Tin bài khác
Tăng 30%/năm, giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh đạt 82 triệu đồng/m2

Tăng 30%/năm, giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh đạt 82 triệu đồng/m2

Thị trường căn hộ bán tại TP. Hồ Chí Minh đạt mức giá bình quân 82 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng gần 30% trong vòng một năm qua; trong khi giá nhà đất ở mức 300 triệu đồng/m2.
Trung tâm thương mại TP. Hồ Chí Minh: Tăng tỷ lệ trống, dù ồ ạt các nhãn hàng Trung Quốc “đổ bộ”

Trung tâm thương mại TP. Hồ Chí Minh: Tăng tỷ lệ trống, dù ồ ạt các nhãn hàng Trung Quốc “đổ bộ”

Các chủ đầu tư trung tâm thương mại ở TP. Hồ Chí Minh hiện đang tái cơ cấu khách thuê, tập trung vào các thương hiệu lớn theo mô hình lifestyle, "one-stop shop".
Mở rộng cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành theo diện khẩn cấp

Mở rộng cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành theo diện khẩn cấp

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chỉ đạo đẩy nhanh dự án mở rộng cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành theo diện khẩn cấp, tổng mức đầu tư hơn 15.337 tỉ đồng, dự kiến khởi công vào 19/8/2025.
Khánh Hòa: Kêu gọi đầu tư khai thác du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng tại 2 khu rừng phòng hộ

Khánh Hòa: Kêu gọi đầu tư khai thác du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng tại 2 khu rừng phòng hộ

Ban Quản lý rừng phòng hộ Bắc và Nam Khánh Hòa vừa công bố kế hoạch cho thuê môi trường rừng để khai thác du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và giải trí tại hai khu vực này.
Hé mở quần thể Sun Elite City do Sun Group kiến tạo tại Hạ Long

Hé mở quần thể Sun Elite City do Sun Group kiến tạo tại Hạ Long

Kick-off Sun Elite City & Sun Centro Town tại Bãi Cháy thu hút 1.200 chuyên viên, khẳng định sức hút khu đô thị nghỉ dưỡng đẳng cấp nhất Hạ Long.
Đề xuất điều chỉnh bảng giá đất nông nghiệp TP. Hồ Chí Minh bằng 65–70% giá đất ở

Đề xuất điều chỉnh bảng giá đất nông nghiệp TP. Hồ Chí Minh bằng 65–70% giá đất ở

Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh vừa có văn bản gửi Chủ tịch UBND Thành phố kiến nghị điều chỉnh giá đất nông nghiệp trong Quyết định 79/2024 theo hướng tăng lên mức bằng 65–70% giá đất ở trong bảng giá đất.
Nhà ở là “hạ tầng mềm” định hình tương lai quốc gia?

Nhà ở là “hạ tầng mềm” định hình tương lai quốc gia?

Hơn 1,6 tỷ người thiếu nhà ở đạt chuẩn toàn cầu là cảnh báo đã đến lúc tái định vị nhà ở như hạ tầng quốc gia, ngang hàng giao thông, năng lượng, để phát triển đô thị bền vững.
Chính quyền hai cấp vận hành: Thị trường bất động sản phía Bắc bật đà tăng tốc

Chính quyền hai cấp vận hành: Thị trường bất động sản phía Bắc bật đà tăng tốc

Từ 1/7/2025, mô hình chính quyền hai cấp chính thức vận hành trên toàn quốc. Trong đó, việc hợp nhất Bắc Giang – Bắc Ninh không chỉ đánh dấu bước chuyển lớn về tổ chức bộ máy mà còn mở ra cơ hội phát triển thị trường bất động sản trong tương lai.
Đẩy nhanh mặt bằng dự án giao thông sau sáp nhập địa giới hành chính

Đẩy nhanh mặt bằng dự án giao thông sau sáp nhập địa giới hành chính

Việc sáp nhập đơn vị hành chính đang đặt ra nhiều vấn đề trong công tác giải phóng mặt bằng, đòi hỏi những giải pháp quyết liệt cho các dự án giao thông trọng điểm.
Đồng Nai hoàn thiện chính sách, khơi thông vốn thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội

Đồng Nai hoàn thiện chính sách, khơi thông vốn thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội

Trước nhu cầu ngày càng lớn của người dân, tỉnh Đồng Nai đang triển khai đồng bộ các giải pháp về chính sách và tín dụng nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.
Đề xuất bổ sung sân bay Măng Đen, Vân Phong vào quy hoạch hàng không quốc gia

Đề xuất bổ sung sân bay Măng Đen, Vân Phong vào quy hoạch hàng không quốc gia

Bộ Xây dựng vừa trình Thủ tướng phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, bổ sung hai sân bay Măng Đen và Vân Phong, mở ra cơ hội đột phá kinh tế - xã hội cho các địa phương.
Chi phí xây dựng leo thang bất động sản bị tác động thế nào?

Chi phí xây dựng leo thang bất động sản bị tác động thế nào?

Báo cáo Savills Impacts chỉ rõ chi phí, tài chính và nhân lực đang ghìm ngành xây dựng. Chịu áp lực nhưng mở ra hướng đi bền vững cho thị trường bất động sản.
Sáp nhập địa giới là cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản “bứt phá”

Sáp nhập địa giới là cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản “bứt phá”

Việc sáp nhập địa giới hành chính mở ra kỷ nguyên mới cho bất động sản. Doanh nghiệp có cơ hội vàng tái cấu trúc, mở rộng quy mô dự án, kiến tạo đô thị đồng bộ.
Cơ hội vàng để quy hoạch thông minh sau sáp nhập địa giới hành chính

Cơ hội vàng để quy hoạch thông minh sau sáp nhập địa giới hành chính

Việc sáp nhập đơn vị hành chính và chuyển sang mô hình chính quyền hai cấp mở ra cơ hội vàng cho quy hoạch thông minh.
Hướng dẫn xác định giá bán, thuê mua nhà ở xã hội

Hướng dẫn xác định giá bán, thuê mua nhà ở xã hội

Quy định mới về nhà ở xã hội vừa ban hành hướng dẫn chi tiết xác định giá bán, thuê mua. Mục tiêu đảm bảo minh bạch, công bằng và quyền lợi người thu nhập thấp.