Cách nào để doanh nghiệp có đất sạch?

Việc tiếp cận đất đai đối với nhiều doanh nghiệp vẫn “bất khả thi” khi phải tự thỏa thuận bồi thường cho người dân với những dự án lớn. Đây là một trong nhiều bất cập của Luật Đất đai hiện hành.

Dự án Khu nhà ở Thanh Niên do Cty CP Đầu tư xây dựng Thanh Niên (40 Hoàng Việt, quận Tân Bình, TP HCM) bắt đầu triển khai từ đầu năm 2001, với quy mô 35ha tại xã Phước Lộc (huyện Nhà Bè) là một điển hình. Đến nay, chủ đầu tư vẫn không thể triển khai việc kinh doanh. Nguyên nhân do toàn bộ dự án vẫn còn 9.000m2 chưa thỏa thuận được giá đền bù (gồm 7 hộ dân sống rải rác trong dự án).

Dự án “Đầu tư xây dựng, sở hữu, kinh doanh TTTM kết hợp chợ truyền thống Đô Lương” tại huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An đã gần hai năm qua khu đất này vẫn chưa hoàn tất công tác bàn giao mặt bằng.

Doanh nghiệp phải bỏ dự án?

Bằng thực tế kinh doanh, bà Trần thị Hiền, Giám đốc Cty CP Xây dựng và phát triển hạ tầng Hà Nam kể lại: Theo Luật Đất đai năm 2013, nhà đầu tư các dự án phát triển kinh tế sẽ phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất về giá chuyển nhượng. Với các dự án nhỏ chỉ phải đàm phán với vài hộ người dân đã khó. Còn các dự án lớn cần vài chục héc-ta đất, phải thỏa thuận giá cả đền bù với hàng chục, hàng trăm hộ dân thì hầu như là nhiệm vụ “bất khả thi”. Do đó, không ít trường hợp doanh nghiệp đã phải bỏ dự án vì không thỏa thuận được với người dân để có mặt bằng cho đầu tư sản xuất. Đó là chưa kể, thời gian để doanh nghiệp làm xong các thủ tục thuê đất... có khi phải mất đến hàng năm trời.

Lý giải về nguyên nhân của tình trạng này GS Đặng Hùng Võ cho rằng nguyên nhân của tình trạng này xuất phát từ vấn đề Luật 2013 có một số quy định mang tính “bó” hơn so với Luật đất đai 2003. Ví dụ như Luật quy định doanh nghiệp sở hữu đất ở có thời hạn, theo thời hạn dự án. Vì vậy, doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở cho thuê phải đi thuê đất nhà nước chứ không thể sử dụng đất ở của họ để xây dựng. Quy định này đã thu hẹp sự phát triển phân khúc nhà ở cho thuê, đây là điểm bất lợi cho thị trường.

Giải pháp nào hữu hiệu?

Thực trạng trên đặt ra những đòi hỏi khi xây dựng Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2013. Theo đại diện Bộ TN&MT cơ quan chủ trì soạn thảo dự luật, Ban soạn thảo dự kiến đề xuất tập trung sửa đổi, bổ sung những quy định liên quan đến cơ chế chuyển dịch đất đai như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất...

Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam kiến nghị, Luật Đất đai còn nhiều vấn đề liên quan cần nghiên cứu xem xét sửa đổi bổ sung như trình tự, thủ tục thực hiện vào thu hồi về giao đất cần sự tham gia của tổ chức xã hội nghề nghiệp và người dân trong quy trình thực hiện các dự án, phương thức đền bù, giá đền bù… nhằm chống cửa quyền, lợi ích nhóm. Cùng với đó, các quy trình phân loại đất, sử dụng đất đô thị, định giá đất cho đến thanh tra, xử lý sai phạm cũng cần xem xét sửa đổi.

Đơn cử việc thu hồi đất, dự Luật Đất sẽ hoàn thiện cơ chế để đẩy mạnh việc khai thác nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tháo gỡ khó khăn vướng mắc đối với các trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận nhận chuyển nhượng được hết diện tích đất để thực hiện dự án. Theo đó, sẽ bổ sung quy định cụ thể về thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chế tài để đảm bảo khai thác hiệu quả quỹ đất phụ cận các công trình kết cấu hạ tầng theo quy hoạch.

Dưới góc độ doanh nghiệp bà Trần thị Hiền đề xuất, các địa phương có thể hỗ trợ bằng cách quy hoạch các khu dành riêng cho doanh nghiệp sản xuất, ứng trước luôn tiền đền bù, nhưng vẫn để người dân cày cấy nếu là đất nông nghiệp. Đến khi doanh nghiệp có nhu cầu thuê đất thủ tục sẽ đơn giản và thuận tiện hơn cho các doanh nghiệp.

Tuy nhiên, ông La Văn Thịnh, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Công sản, Bộ Tài chính, nhận định, khâu yếu của chúng ta hiện nay là khâu quy hoạch và công khai minh bạch thông tin.

Huyền Trang