Bất động sản kho lạnh: Cơ hội đầu tư trong ngành công nghiệp lưu trữ và logistics

Nhu cầu kho lạnh tăng cao tại châu Á

Trong tháng 6/2023, dù chỉ chiếm khoảng 11,4% tổng số các giao dịch trong phân khúc bất động sản công nghiệp, thị trường bất động sản kho lạnh đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng 29.6% từ năm 2017 đến 2022, vượt xa các loại hình khác trên thị trường. Nhu cầu gia tăng đối với kho lạnh được cho là bắt nguồn từ sự tăng trưởng trong thu nhập hộ gia đình, gia tăng dân số thành thị và tầng lớp trung lưu cũng như thay đổi trong thói quen của người tiêu dùng.

Theo đà gia tăng thu nhập của khu vực, thói quen mua sắm của người tiêu dùng dần chuyển dịch sang các loại thực phẩm tươi sống với chất lượng cao hơn. Họ dần từ bỏ thói quen mua sắm tại các khu chợ truyền thống và tới siêu thị để tìm kiếm các loại thực phẩm đa dạng, được bảo quản một cách tối tân và tiện lợi.

Ngoài ra, sự phát triển của thương mại điện tử cũng là đòn bẩy chính cho phân khúc kho lạnh. Ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp, Savills Hà Nội cho biết: “Trong đại dịch, thương mại điện tử và mua sắm hàng hóa thiết yếu trực tuyến đã trở nên bùng nổ với tỷ lệ thâm nhập của thương mại điện tử trung bình trên toàn cầu đạt 22%. Đáng chú ý, Trung Quốc và Hàn Quốc là hai quốc gia có tỷ lệ thâm nhập của thương mại điện tử cao nhất thế giới, với 27%. Tại các thị trường mới nổi như khối Đông Nam Á, nhóm khách hàng tiêu dùng chính đa số là nhóm dân số trẻ, được kỳ vọng sẽ đạt tốc độ tăng trưởng về tỷ lệ thâm nhập thương mại điện tử khoảng 17% trong giai đoạn 2022 – 2026”. Thêm vào đó, đại dịch cũng đã thúc đẩy nhu cầu dự trữ vắc xin, dược phẩm và sản phẩm chăm sóc sức khỏe đòi hỏi chuỗi cung ứng lạnh.

Tại Châu Á – Thái Bình Dương, thị trường kho lạnh đang ở giai đoạn mới phát triển với một vài thị trường nổi bật như Trung Quốc, Ấn Độ, Nhật Bản, Hàn Quốc và Úc. Theo báo cáo mới đây của Liên minh Chuỗi lạnh Toàn cầu (GCCA), Ấn Độ là thị trường kho lạnh lớn nhất toàn cầu tính trên tổng dung tích, lên tới 150 triệu m3, Trung Quốc (105 triệu) và Nhật Bản (38 triệu) ở vị trí thứ ba và thứ tư toàn cầu.

Tuy nhiên nguồn cung kho lạnh hiện nay vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu. Báo cáo Bất động sản Kho lạnh Châu Á – Thái Bình Dương của Savills cho thấy, bình quân thể tích kho lạnh sẵn có trên đầu người trên khắp các thị trường chính tại châu Á chỉ giao động từ 0.03-0.50 m3 vào năm 2018. Ngoài New Zealand, mức trung bình của khu vực hiện đang thấp hơn nhiều so với thị trường Mỹ hoặc Anh, lần lượt ở mức 0.49 m3 và 0.44 m3. Theo đó, Châu Á – Thái Bình Dương sẽ cần thêm khoảng 325 triệu m3 nữa để đạt mức tương đương Mỹ và Anh, tức là gấp đôi mức của năm 2018 theo GCCA ước tính. Hơn nữa, phần lớn nguồn cung sẵn có hiện nay trong khu vực có quy mô nhỏ hơn so với các thị trường đã phát triển. Chẳng hạn, kho lạnh ở Ấn độ thường có dung tích từ 15.000-25.000 m3, nhỏ hơn quy mô 100.000 m3 ở các thị trường như Anh, Mỹ hay Úc.

Nhìn chung, sự thiếu hụt về mặt nguồn cung kho lạnh sẽ còn duy trì trong ngắn và trung hạn. Điều này sẽ dẫn tới tỷ lệ lấp đầy cao hơn, giá thuê tăng mạnh hơn tại nguồn cung hiện hữu, đồng thời tạo ra các cơ hội đầu tư hấp dẫn.

Tiềm năng bất động sản kho lạnh tại Việt Nam

Tại Việt Nam, Báo cáo của Savills cho thấy, doanh thu ngành thực phẩm tươi tại Việt Nam đã tăng 6,3% trong giai đoạn 2020 – 2022 (từ 40,4 tỷ USD vào năm 2020 lên 45,7 tỷ USD vào năm 2022). Nhu cầu trong nước mạnh mẽ cùng bối cảnh thương mại điện tử bùng nổ là động lực chính cho sự phát triển của thị trường kho lạnh.

Thị trường thương mại điện tử Việt Nam cũng chứng kiến tốc độ tăng trưởng đáng kể, đạt mức 21,5% trong gia đoạn 2017 – 2022, thúc đẩy sự mở rộng của tất cả dịch vụ bổ trợ. Ngành vận chuyển đồ ăn trực tuyến nhờ vậy cũng ghi nhận tốc độ phát triển nhanh, đạt mức 5.5% trong giai đoạn 2020 – 2022. Tương tự như các thị trường đang phát triển khác tại khu vực, báo cáo của Savills cho biết, thị trường kho lạnh Việt Nam được đánh giá vẫn đang phát triển với quy mô nhỏ, chỉ hơn 40 dự án, cung cấp tổng diện tích khoảng 460,00 m2 diện tích kho lạnh theo ghi nhận tới năm 2022.

Nguồn cung kho lạnh tại Việt Nam hiện tương đối nhỏ và tập trung ở một số thành phố lớn. Thị trường tại miền Nam ghi nhận sự phát triển năng động hơn bởi nguồn cầu lớn hơn đối với thực phẩm, hải sản và chế phẩm bán lẻ. Số liệu công bố tại báo cáo Bất động sản Kho lạnh Châu Á - Thái Bình Dương của Savills cho thấy, đa số nguồn cung kho lạnh tập trung tại TP HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An hay Đồng Nai, với tổng diện tích chiếm tới 87% tổng nguồn cung cả nước. Tại thị trường phía Bắc, những năm gần đây Hà Nội, Bắc Ninh và Hưng Yên cũng ghi nhận sự gia tăng đáng kể về nguồn cung tuy nhiên vẫn còn hạn chế trong tương quan với thị trường miền Nam. Giá thuê kho lạnh tại các thị trường rất đa dạng, TP. HCM có mức giá thuê cao gần gấp đôi so với các khu vực khác nhờ có cơ sở vật chất tốt hơn và thêm nhiều các dịch vụ giá trị gia tăng khác.

Ông Thomas Rooney cho biết: “Giá thuê trung bình kho lạnh tại thị trường Việt Nam hiện đạt mức USD 22 USD/tấn/tháng (tại Bắc Ninh) tới 50 USD/tấn/tháng tại TP. Hồ Chí Minh. Nguồn cung kho lạnh mới hiện nay chủ yếu đến từ các doanh nghiệp nội địa. Tính đến cuối năm 2022, An Việt, Phan Duy, Hùng Vương, ABA Cool Trans các đơn vị cung cấp kho lạnh hàng đầu. Ngoài ra, các doanh nghiệp nước ngoài như Lineage Logistics, SK Logistics và Lotte Logistics đang tích cực đầu tư vào hệ thống lưu trữ của riêng họ tại thị trường Việt Nam. Dẫu vậy, tình trạng cung chưa đáp ứng được cầu vẫn tiếp diễn”.

Vị chuyên gia đồng thời nhận định, sự tăng trưởng của nền tảng thương mại điện tử và thói quen mua sắm trực tuyến sẽ dẫn tới áp lực ngày càng lớn lên công suất kho lạnh, đặc biệt khi tỷ lệ lấp đầy trung bình trên cả nước đã đạt mức khoảng 88% vào cuối năm 2022, với các thị trường lớn như TPHCM, các tỉnh Bình Dương, Long An, Bắc Ninh dao động ở mức trên 90%.

Sự thay đổi trong thói quen tiêu dùng này sẽ là động lực chính thúc đẩy tăng trưởng của phân khúc kho lạnh và dịch vụ logistics trong dài hạn. Theo ông Thomas Rooney, dịch vụ vận chuyển và lưu trữ của chuỗi cung ứng lạnh cần tiếp tục được cải thiện. Mặc dù vẫn còn những rào cản về hạn chế cơ sở hạ tầng và công nghệ phù hợp, thị trường Châu Á – Thái Bình Dương vẫn đang nhận được nhiều hỗ trợ từ chính phủ thông qua các chính sách và trợ cấp. Cùng sự đầu tư liên tục từ các doanh nghiệp tư nhân trong việc phát triển công nghệ mới và hệ thống tự động hoá, chuỗi cung ứng lạnh được đánh giá sở hữu nhiều tiềm năng thuận lợi để phát triển hơn trong tương lai.

Thêm vào đó, sự phức tạp về hệ thống vận hành của kho lạnh yêu cầu vốn đầu tư và chi phí vận hành cao hơn các loại hình thông thường, dẫn đến việc cần nhiều thời gian hơn để thu hồi vốn. Hơn nữa, đặc thù của các sản phẩm được lưu trữ lạnh khiến các quy định về an toàn và sức khỏe đối với kho lạnh được thắt chặt. Từ đó khiến hệ thống quy định và quy trình xin giấy phép đối với loại hình kho lạnh trở lên khó khăn hơn, nhất là đối với các nhà đầu tư mới tham gia vào lĩnh vực này. Vì vậy, các nhà đầu tư kho lạnh thường là các nhà đầu tư có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính.

“Các nhà đầu tư cũng cần xác định được các rủi ro như nhiều vấn đề có thể xảy ra trong quá trình vận hành, biến động kinh tế và giảm lợi suất để tận dung tốt hơn các cơ hội mà phân khúc kho lạnh đem lại. Dựa trên kinh nghiệm hỗ trợ các khách thuê và chủ đầu tư trong chuỗi cung ứng lạnh, tôi tin rằng các kho lạnh được đầu tư bài bản, thiết kế tốt, sở hữu vị trí đắc địa và tối ưu hóa chi phí vận hành sẽ vượt trội hơn các đối thủ cạnh tranh thông thường, từ đó thu hút thêm giao dịch cũng như đầu tư từ các doanh nghiệp lớn hơn trong tương lai”, vị chuyên gia nhận định.

Nghệ Nhân