Theo TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội thì những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay là tình trạng đình trệ của thị trường thời gian vừa qua có sự tác động lớn nhất bởi những vướng mắc pháp lý, chiếm đến 70% khó khăn từ các dự án khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư bị suy giảm mạnh. Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp BĐS rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi dự án bị đình trệ, dòng tiền bị tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng.
Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, chỉ riêng tại Hà Nội và TP. HCM ước có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai, những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết. Thực tiễn một số địa phương thiếu chủ động, quyết liệt trong chỉ đạo, giải quyết các khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền, tâm lý né tránh không muốn làm, cũng như trong phối hợp với các cơ quan Trung ương để giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp. Ngoài ra, nhiều quy định pháp luật còn chồng chéo, việc áp dụng pháp luật còn thiếu thống nhất, chưa đồng bộ.
Thời gian vừa qua, Chính phủ và các Bộ, ngành đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tác động trực tiếp và gián tiếp đến lĩnh vực bất động sản như Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp; Quyết định số 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 -2030 và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai, đặc biệt dự kiến tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội Khoá XV sẽ thông qua Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Đất đai sửa đổi.
“Chúng tôi tin rằng các chính sách nói trên có thể tháo gỡ được nhiều nút thắt của thị trường BĐS, tuy nhiên cần có những giải pháp đồng bộ hơn bao gồm quy trình pháp lý, tiếp cận nguồn vốn để tạo thanh khoản và nguồn cung sản phẩm, cần được bàn luận, kiến giải từ các chuyên gia và các thành viên thị trường” - TS. Nguyễn Văn Khôi nhận định.
Nói về giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về pháp lý và tài chính cho thị trường BĐS hiện nay, Chuyên gia kinh tế - TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia phân tích: “Có 6 yếu tố chính tác động tới BĐS: kinh tế vĩ mô (lạm phát, lãi suất, tỷ giá, cung tiền, đầu tư…); môi trường pháp lý, cách thức quản lý và giám sát bất động sản (vấn đề về quản lý và giám sát); quy hoạch và kết cấu hạ tầng; tài chính (nguồn vốn, thuế và phí, thị trường sơ cấp và thứ cấp giao dịch bất động sản); cung cầu và giá cả; thông tin dữ liệu minh bạch.
"Hiện nay, chúng ta tập trung chính vào pháp lý và tài chính. Trong đó, pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất, xuất phát từ một số nguyên nhân từ quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và BĐS hết sức phức tạp liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư... Trong đó, có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ. Tiếp đến quy định pháp lý chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn như quy định giao đất, cho thuê đất trên thực địa, phương pháp xác định giá đất; thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thời gian miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; thời gian hoạt động dự án đối với dự án giao đất nhiều lần; vướng mắc trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất…" - TS. Cấn Văn Lực nói.
Làm thế nào để tháo gỡ rào cản chính sách thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, Luật sư Nguyễn Hồng Chung - Uỷ viên BCH Hiệp Hội BĐS Việt Nam, Phó Chủ tịch CLB BĐS Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Công ty đầu tư DVL Ventures cũng chia sẻ thêm, kể từ ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thi hành đến nay, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư (NĐT) đối với dự án nhà ở thương mại mà NĐT đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở không thực hiện được. Theo phản ánh từ các địa phương, hiệp hội, hiện có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện. Trong đó, Hà Nội có khoảng 82 dự án, TP.HCM có khoảng 126 dự án… gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở. Ngoài ra, hàng loạt vướng mắc liên quan đến các về vấn đề giao đất và thời hạn hoạt động của dự án…
Một số các vấn đề khác như tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS, theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC với việc trong bối cảnh mà thị trường BĐS đang khó khăn như hiện nay thì hầu hết các doanh nghiệp BĐS đều thiếu dòng tiền, thiếu vốn đầu tư, việc áp dụng quy định nêu trên giai đoạn này liệu có phù hợp hay không? Trong khi đó, doanh nghiệp BĐS phải bỏ rất nhiều chi phí như ứng tiền giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tiền thực hiện dự án, lãi vay..., ngược lại các ngành nghề khác không áp dụng như vậy gây ra sự không bình đẳng trong các ngành nghề kinh doanh.
Vì thế, ông Chung cho rằng: “Cần tập trung giải quyết các dự án đang vướng pháp lý, rơi vào cảnh tồn đọng và để tháo gỡ cần sửa các quy định từ Luật, Nghị định, Thông tư không còn phù hợp, tôi nghĩ đây là vấn đề quan trọng nhất”.
Là một cấu phần quan trọng của nền kinh tế, với những thách thức rất lớn, thị trường BĐS ngày càng khó khăn về cả dòng tiền và các nút thắt pháp lý đã làm suy giảm lòng tin của khách hàng, sự vận hành ổn định, bền vững của các thành viên thị trường. Tuy nhiên, mới đây Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành Công điện số 749/CĐ-TTg về việc chỉ đạo các sở ban ngành liên quan đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công những tháng cuối năm 2023. Đây được kỳ vọng sẽ mang đến những cú huých hạ tầng giao thông, tạo tiền đề vững chắc cho những bước phát triển bền vững của thị trường BĐS trong tương lai. Nhiều chuyên gia nhận định, đà hồi phục của thị trường BĐS sẽ dần rõ nét vào các tháng cuối năm 2023 hay chậm nhất là vào quý 1/2024. Mặt bằng có thể “đảo chiều” từ thời điểm này trở đi.
Uyển Nhi
