Bối cảnh của các khu công nghiệp
Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc, Cushman & Wakefield Việt Nam, tính tới quý 3 năm 2024, theo số liệu của Cushman & Wakefield, thị trường bất động sản công nghiệp tại Vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc như Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Hải Dương, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh, và Vùng kinh tế trọng điểm miền Nam bao gồm TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn duy trì là điểm sáng thu hút đầu tư, với các thông số cụ thể: Nguồn cung hiện hữu đất khu công nghiệp: Hơn 41,000 ha, tỷ lệ lấp đầy đạt 77%, giá chào thuê sơ cấp trung bình đạt 154 USD/m²/thời hạn.
Nguồn cung hiện hữu nhà xưởng xây sẵn: 10.3 triệu m² sàn, tỷ lệ lấp đầy đạt 76%, giá chào thuê trung bình đạt 4.8 USD/m²/tháng.
Nguồn cung hiện hữu nhà kho xây sẵn: 7.7 triệu m² sàn, tỷ lệ lấp đầy đạt 77%, giá chào thuê trung bình đạt 4.6 USD/m²/tháng.
Theo đó, thị trường M&A bất động sản công nghiệp cũng diễn ra ‘rầm rộ’ nhờ vào những chính sách đẩy mạnh đầu tư hạ tầng kết nối trọng điểm như hệ thống cao tốc Bắc - Nam và sân bay quốc tế Long Thành. Hệ thống luật mới được thông qua trong năm 2024 như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và các nghị định hướng dẫn sẽ đơn giản hóa thủ tục pháp lý, tăng nguồn cung bất động sản công nghiệp và tạo cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài.
Tính đến tháng 11/2024, FDI vào Việt Nam đạt 27,26 tỷ USD, tăng gần 1,9% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc và Hồng Kông là những quốc gia dẫn đầu. Thống kê trong giai đoạn 2020 - tháng 9 2024, tổng giá trị giao dịch M&A bất động sản đạt 2.94 tỷ USD, trong đó bất động sản công nghiệp là loại hình dẫn đầu với tỷ trọng 40%. Chỉ tính riêng M&A 9 tháng đầu năm 2024, bất động sản công nghiệp chiếm đến 91% trên tổng giá trị giao dịch 178 triệu USD, theo ghi nhận Cushman & Wakefield.
 |
| Nguồn Cushman & Wakefield, MSCI RCA |
Sôi động thị trường M&A
Vào tháng 5/2024, Tập đoàn Tripod Technology của Đài Loan đã thuê lại 18 ha đất tại KCN Châu Đức, Bà Rịa - Vũng Tàu, tổng vốn đăng ký 250 triệu USD, nhằm xây dựng nhà máy sản xuất các loại mạch điện tử và bảng mạch điện tử. Tại Bắc Ninh, tập đoàn Đài Loan Johnson Health Tech cũng đã đăng ký dự án đầu tư với tổng vốn 100 triệu USD vào khu công nghiệp Thuận Thành 1, nhằm xây dựng nhà máy sản xuất thiết bị thể dục thể thao.
Trước đó vào tháng 3/2024, quỹ đầu tư của Singapore là Mapletree Logistics Trust đã chi 68.4 triệu SGD (hơn 50 triệu USD) mua lại 2 nhà kho hạng A tại Bình Dương và Hưng Yên, có vị trí chiến lược giáp ranh TP.HCM và Hà Nội.
Ngoài các loại hình bất động sản công nghiệp truyền thống như trên, thị trường còn đang chứng kiến các loại hình mới nổi nằm bên trong khu công nghiệp. Vào tháng 5/2024, VNG Corporation và ST Telemedia Global Data Centres công bố hợp tác về xây dựng và vận hành các dự án trung tâm dữ liệu theo tiêu chuẩn quốc tế tại TP.HCM. Tháng 7/2024, Daiwa House Logistics Trust đã hoàn tất việc mua lại dự án D Project Tan Duc 2 tại tỉnh Long An với mức giá là 26.5 triệu USD, đánh dấu cột mốc lần đầu tiên quỹ tín thác này sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Ngoài ra, vào tháng 8/2023, Lineage, một trong những quỹ tín thác bất động sản (REIT) công nghiệp đã hoàn tất thỏa thuận liên doanh với đơn vị vận hành kho lạnh SK Logistics để khai thác 2 dự án kho lạnh tại Hà Nội và Hưng Yên. Các cơ sở kho lạnh này phục vụ đa dạng đối tượng khách hàng, bao gồm các chuỗi siêu thị cung cấp thực phẩm đến với các hộ gia đình tại địa phương.
Một trong những điều kiện để phát triển bất động sản công nghiệp là một nguồn năng lượng ổn định, bền vững. Do đó, gần đây các nhà đầu tư đã bắt đầu quan tâm đến lĩnh vực này. Cụ thể, vào tháng 6 năm 2024, Tập đoàn Sembcorp vừa công bố đã hoàn tất việc mua lại gần như toàn bộ cổ phần tại ba trong số bốn công ty con của Tập đoàn Gelex thông qua công ty con Sembcorp Solar Vietnam. Với các thương vụ này, Sembcorp sẽ bổ sung tổng cộng 196MW công suất năng lượng điện gió và điện mặt trời vào danh mục hoạt động của tập đoàn.
Một số thương vụ M&A bất động sản công nghiệp nổi bật năm 2024 bao gồm:
| STT | Tên dự án | Loại tài sản | Đơn vị hành chính cấp huyện | Tỉnh/TP | Vị trí | Bên mua | Bên bán | Quy mô (m2) |
| 1 | Đất KCN Thuận Thành I | Đất KCN | Thuận Thành | Bắc Ninh | KCN Thuận Thành I | Johnson Health Tech | Viglacera | 192.457 |
| 2 | Lô đất KCN | Đất KCN | Tân Uyên | Bình Dương | KCN VSIP III | Chưa công bố | Chưa công bố | 50.000 |
| 3 | Đất KCN tại Phú Thọ | Đất KCN | Phú Thọ | Phú Thọ | KCN Phú Hà | Nien Made | Viglacera | 213.935 |
| 4 | Lô đất KCN | Đất KCN | Cẩm Giàng | Hải Dương | KCN Phúc Điền mở rộng | Chưa công bố | Chưa công bố | 44.000 |
| 5 | Mapletree Logistics Park 3 | Nhà kho xây sẵn | Tân Uyên | Bình Dương | KCN VSIP II | Mapletree Logistics Trust | Mapletree Investments | 61.713 |
| 6 | Mapletree Logistics Park Hưng Yên giai đoạn 1 | Nhà kho xây sẵn | Yên Mỹ | Hưng Yên | KCN Yên Mỹ | Mapletree Logistics Trust | Mapletree Investments | 60.187 |
| 7 | Đất KCN Hải Sơn | Đất KCN | Đức Hoà | Long An | KCN Hải Sơn | Chưa công bố | Chưa công bố | 30.020 |
| 8 | Lô đất KCN | Đất KCN | Châu Đức | Bà Rịa – Vũng Tàu | KCN Châu Đức | Tripod Technology | Sonadezi Châu Đức | 179.802 |
Nguồn: Cushman & Wakefield, MSCI RCA
M&A bất động sản công nghiệp mang lại nhiều lợi ích cho thị trường. Thứ nhất, M&A giúp doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn mới, tăng cường tiềm lực tài chính và mở rộng cơ hội đầu tư. Hơn nữa, M&A giúp doanh nghiệp nhanh chóng mở rộng quy mô hoạt động và gia tăng thị phần. Đồng thời thúc đẩy phát triển bất động sản theo tiêu chuẩn cao hơn về kỹ thuật, chất lượng và môi trường. Cuối cùng, M&A giúp doanh nghiệp học hỏi kinh nghiệm và xu hướng từ các chủ đầu tư uy tín trên thế giới.
Trong một thương vụ M&A bất động sản công nghiệp, cả bên mua và bên bán đều đặt ra những mục tiêu và tiêu chí quan trọng trước khi tiến hành giao dịch. Đối với bên mua là các nhà đầu tư định chế (institutional investors), họ quan tâm đến các tiêu chí như dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi, nằm trong các khu công nghiệp tại các thủ phủ công nghiệp hiện hữu và mới nổi như Quảng Ninh, Hải Dương, Vĩnh Phúc. Bên mua cũng kỳ vọng mức giá hợp lý, phù hợp với định giá thị trường và điều kiện hiện tại. Chất lượng tài sản cũng là yếu tố quan trọng, với sự ưu tiên cho các nhà xưởng xây sẵn hạng hiện đại và nhà kho xây sẵn hạng A để thu hút khách thuê chất lượng cao và đạt mức giá thuê tốt hơn.
 |
| KCN của Viglacera được các Công ty nước ngoài quan tâm. |
Đối với bên bán, nhà đầu tư quan tâm đến việc đối tác có tiềm lực tài chính mạnh và khả năng hợp tác lâu dài hay không. Sản phẩm của họ cần đáp ứng các tiêu chí của bên mua, có vị trí thuận lợi trong khu công nghiệp và kết nối tốt với cảng biển, sân bay. Ngoài ra, các thị trường xuất khẩu lớn như Mỹ và châu Âu hiện đang yêu cầu các sản phẩm công nghiệp đạt tiêu chuẩn công trình xanh. Do đó, bên bán cần chuẩn bị tài sản để đáp ứng các tiêu chuẩn này và được cấp các chứng chỉ công trình xanh.
"Tuy nhiên, M&A bất động sản công nghiệp cũng còn đối mặt với nhiều thách thức. Đối với nhà đầu tư nước ngoài, khó khăn chủ yếu nằm ở pháp lý, thủ tục hành chính và khả năng tiếp cận bất động sản tốt. Việc tìm kiếm cơ hội tốt và có dòng thu nhập ổn định cũng là trở ngại lớn. Thêm vào đó, hầu hết bất động sản chào bán không được công bố rộng rãi, làm hạn chế khả năng tiếp cận tài sản tốt. Định giá chính xác tài sản là một thách thức lớn, vì định giá sai có thể dẫn đến quyết định không chính xác và gây tổn thất. Do đó, việc định giá thường do các đơn vị quốc tế uy tín đảm nhiệm. Ngoài ra, đảm bảo hoạt động hậu M&A cũng là thách thức không nhỏ, đòi hỏi sự hòa hợp về quy trình, hệ thống và văn hóa doanh nghiệp", bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc, Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định.
Vào tháng 11 năm 2024, Mỹ công bố ông Donald Trump chiến thắng cuộc bầu cử Tổng thống, là từ khóa được nhắc đến nhiều nhất, liên quan đến sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp trong những năm tới. Nhìn lại giai đoạn thị trường 2017-2018 khi Tổng thống Donald Trump đương nhiệm, đó cũng là thời điểm thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam hưởng lợi từ các chính sách của ông. Các nhà sản xuất lớn toàn cầu đã thực thi kế hoạch mở rộng cơ sở sản xuất ngoài Trung Quốc trong chiến lược “Trung Quốc +1” và “đa dạng hóa chuỗi cung ứng”.
Theo dự báo của Cushman & Wakefield, trong giai đoạn 2024 - 2027, nguồn cung bất động sản công nghiệp sẽ tăng trưởng đáng kể, tạo cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường M&A. Cụ thể, đối với các tỉnh thuộc Vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc và Vùng kinh tế trọng điểm miền Nam, nguồn cung tương lai đất công nghiệp sẽ có thêm 10,600 ha, với tốc độ tăng trưởng 7,5%/năm. Trong khi đó, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn sẽ tăng thêm nguồn cung lần lượt là 1,9 triệu m² sàn và 2,6 triệu m² sàn, có tốc độ tăng trưởng 5,9%/năm và 10,1%/năm.
Việc thiếu hụt những tài sản công nghệ cao, không gian kho bãi hiện đại và nhu cầu mạnh mẽ từ những doanh nghiệp trong khu vực đang thúc đẩy tiềm năng của thị trường bất động sản công nghiệp. Đội ngũ Cushman & Wakefield tại Việt Nam vẫn liên tục nhận được các yêu cầu từ các nhà đầu tư đối với các tài sản công nghiệp và hậu cần, thông qua việc mua lại quỹ đất và các bất động sản đang hoạt động. Vì vậy, chất lượng tài sản, tốc độ tăng trưởng giá thuê, quy mô giao dịch và thời hạn còn lại của quyền sử dụng đất chính là những yếu tố mấu chốt cho quyết định của nhà đầu tư.
Việt Nam đang phát triển nền kinh tế theo hướng xuất khẩu và khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực này. Với tham vọng thúc đẩy Việt Nam trở thành trung tâm công nghiệp mới tại Đông Nam Á và những nỗ lực của Chính phủ, chúng tôi tin rằng thị trường công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục là thỏi nam châm thu hút vốn đầu tư.
