Bất động sản 2021: Thị trường nào sẽ là điểm đầu tư chủ lực?

Năm 2020 chứng kiến nhiều biến động của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đà phục hồi của thị trường đã được ghi nhận với nhiều dấu hiệu khởi sắc từ quý III. Theo số liệu từ Bộ Xây Dựng, quý III/2020 có 36.884 giao dịch bất động sản thành công. Hà Nội có 2.966 giao dịch thành công, bằng 219% quý trước, trong khi TP HCM có 6.722 giao dịch, bằng 170,6% quý II.

Còn theo dữ liệu của nhóm phân tích FiinPro, lượng tiền người mua nhà trả trước của khách hàng tại cuối quý III/2020 tại nhiều doanh nghiệp tăng cao ở mức kỷ lục 5 năm qua.

Một hiện tượng đáng chú ý là bất chấp ảnh hưởng của dịch bệnh, giá nhà đất vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng. 12 tháng qua, TP HCM, Hà Nội cùng các vệ tinh của hai đô thị này chứng kiến hiện tượng tăng giá nhà đất xuyên mùa dịch.

Bị ảnh hưởng bởi dịch nhưng địa ốc vẫn là kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn. Trong báo cáo "Sẵn sàng cho chu kỳ mới từ 2021" vừa được Công ty Chứng khoán VNDirect phát hành, thị trường bất động sản Việt Nam có chu kỳ 7 năm và bất động sản năm 2021 sẽ bước vào chu kỳ tăng cao trong bối cảnh vấn đề pháp lý có dấu hiệu tích cực từ việc sửa đổi Luật Xây dựng năm 2020, Luật Đầu tư năm 2020 và kỳ vọng GDP đạt tăng trưởng khả quan trong năm 2021 như dự báo.

Năm 2021 khó có nguy cơ bong bóng

Tại tọa đàm "Toàn cảnh bất động sản 2021: Nhận diện xung lực mới" diễn ra mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, chúng ta vừa trải qua một năm đầy biến động, chứng kiến Covid-19 tác động mạnh đến kinh tế toàn cầu trong đó có Việt Nam, làm suy giảm sức phát triển và yếu đi lực cầu, nửa đầu năm 2020, hoạt động thị trường phải đóng cửa để chống dịch, giao dịch thị trường đóng băng.

Giai đoạn 6 tháng cuối năm, dù có hai đợt dịch bùng phát nhưng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn thể hiện tiềm năng, các doanh nghiệp cung cấp cho thị trường nhiều sản phẩm mới, nguồn cung mới đạt 60.000 sản phẩm, tương đương 87,6% so với năm 2019, con số vô cùng ấn tượng trong bối cảnh Covid-19.

Lực cầu tuy giảm nhưng thu hút đầu tư ngoài ngành làm tăng thêm lực cầu đầu tư mới trên thị trường, cộng với đầu tư phát triển hạ tầng của nhà nước. Con số ấn tượng về lượng giao dịch, 74.500 sản phẩm đã được giao dịch thành công, tương đương 50% giao dịch thành công của năm 2019. Tỷ lệ hấp thụ rất cao, tại Tp.HCM lên đến 80%, giá bất động sản tại nhiều địa phương tăng.

Ông Đính dự báo, thị trường bất động sản năm 2021 khó có nguy cơ ảo hay bong bóng, ngược lại sẽ bền vững hơn năm 2020. Thị trường có cơ hội khai thác kinh doanh tốt và bền vững. Đầu tư bất động sản du lịch sẽ không chỉ dừng lại ở phía biển mà còn gần hơn với khu rừng núi.

Cũng theo ông Nguyễn Văn Đính, giá bất động sản năm 2021 có thể tăng trên 10% so với năm 2020. Động thái tích cực từ cơ quan chính phủ trong năm 2021, có thể thấy có các động thái quyết liệt để cởi trói cho thị trường. Vốn FDI sẽ đổ mạnh vào Việt Nam. Quản lý doanh nghiệp và nhà đầu tư sẽ đều có những bài học được rút ra từ cuộc khủng hoảng Covid-19 năm 2020 vì vậy sẽ hiệu quả hơn.

Trong khi đó, ông Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhìn nhận, thị trường bất động sản đã bị tác động tiêu cực do pháp lý trước khi Covid-19 tới, song Việt Nam vẫn tăng trưởng kinh tế trong khi nhiều quốc gia rơi vào tình trạng tăng trưởng âm.

Nhờ đó, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có sức sống cực kỳ tốt. Năm 2021 vẫn sẽ có cơ hội rất lớn nhưng rủi ro cũng cao. Vào cuối năm 2020, khi nguồn cung giảm so với cầu khá nhiều dẫn đến giá bất động sản tăng, Bộ Xây dựng cho rằng, việc giá tăng vào cuối năm là câu chuyện bình thường do lệch cung cầu.

Tuy nhiên, phải nhìn nhận về tại sao nguồn cung lại giảm so với cầu, nếu tiếp tục tình trạng này, trong 2-3 năm tới thì nguy cơ đầu cơ, bong bóng rất cao. Dấu hiệu là hiện nay có nhiều nhà cung cấp bất động sản đang có "hàng" nhưng vẫn muốn giữ lại để 2-3 năm tới mới bung ra.

Về những vướng mắc về pháp lý khiến số lượng dự án bất động sản giảm, theo ông Võ có hai khoảng trống lớn hiện nay là việc phê duyệt dự án trên đó có nhiều loại đất, có sự vênh giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở khi Luật Nhà ở yêu cầu đất xây dự án nhà ở phải là đất ở trong khi Luật Đất đai lại cho phép các loại đất khác.

Và thứ hai là các loại hình bất động sản mới như: Condotel, shophouse, officetel hiện vẫn chưa được cấp sổ hồng. Theo hướng dẫn từ công văn 703 của Bộ Tài nguyên & Môi trường vẫn cấp giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư và thời hạn vẫn là 50-70 năm.

Việc không có sổ hồng làm các nhà đầu tư thứ cấp, cá nhân kém "mặn mà", rời bỏ phân khúc này. Mặc dù, hiện tại phân khúc này vẫn phát triển nhờ động lực từ các nhà đầu tư lớn nhưng thiếu đi các nhà đầu tư cá nhân. Đây là thiếu sót rất lớn. Ngay cả các địa phương cũng muốn hoàn thiện khung pháp lý để thu hút đầu tư.

"Tóm lại, tôi cho rằng, đối với thị trường bất động sản cơ hội rất lớn nhưng rủi ro pháp lý vẫn kề cận, dễ làm hỏng thị trường. Mà đây chỉ là rủi ro mang tính chủ quan chứ không phải rủi ro mang tính khách quan. Cần nhanh chóng sửa đổi pháp lý để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản. Với mục tiêu của Chính phủ trong việc phát triển các lĩnh vực nông nghiệp, khu công nghiệp, du lịch liệu có đạt được hay không thì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố trong đó có thị trường bất động sản", ông Võ nói.

Giá bất động sản dự báo tiếp tục tăng

Năm 2021 có điểm đặc biệt là luật Đầu tư, Luật Xây dựng sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/1, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư. 2021 cũng đồng thời là năm kiểm soát hiệu quả Covid-19, vaccine nghiên cứu thành công, nền kinh tế Việt Nam đang là điểm sáng, năm tới Bộ Xây dựng sẽ sửa đổi Luật Nhà ở, từ đó ban hành nghị định, xây dựng lại chung cư cũ, sửa đổi quy định để tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản phân khúc nhà vừa túi tiền, trung cấp, giá cả hợp lý.

Bên cạnh pháp lý, cũng trong tọa đàm, TS.Cấn Văn Lực đã lưu ý nhiều vấn đề được dự báo sẽ thúc đẩy thị trường, trong đó lãi suất vay mua nhà đang thấp nhất trong 15 năm qua. Đây là cơ hội để các hộ gia đình, người trẻ có thể mua nhà, hay đầu tư.

"Toàn cảnh ngành bất động sản 2021 dự báo khả quan với tăng trưởng kinh tế dự báo tăng 6,5-7%, và bình quân 10 năm tới có thể đạt 7%, nếu Việt Nam làm tốt các đột phá đã xác định cho giai đoạn tới", ông Lực nói.

Đồng quan điểm với ông Cấn Văn Lực, tại tọa đàm, nhiều chuyên gia cho rằng nếu nhìn nhận vào giá để mua nhà thì khó có chuyện mặt bằng giá sẽ thấp hơn. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay, từ 2002-2020, giá bất động sản Hà Nội tăng 33 lần, Tp.HCM tăng 16 lần và theo diễn biến này, giá bất động sản sẽ tiếp tục gia tăng.

"Giá nhà là cuộc kết hôn giữa cung và cầu. Cầu lên thì giá tăng, mà cung lên thì giá giảm. Trong những năm tới hàng bất động sản sẽ không ra ồ ạt nên mặt bằng chung là sẽ đi lên", ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS nhận định.

Dù có tăng giá mạnh nhưng theo ông Hưởng, giá nhà Việt Nam vẫn rất hấp dẫn. Nếu ở Singapore mất 3 triệu USD để mua một căn hộ thì ở Việt Nam có thể mua vài căn. Do đó, người nước ngoài quan tâm nhiều đến thị trường Việt. Bên cạnh đó, thuế Việt Nam còn khiêm tốn nên người nước ngoài đổ vào Việt Nam mua nhiều.

Nói thêm về vấn đề "Vì sao giá bất động sản tăng", ông Trịnh Văn Quyết khẳng định tại tọa đàm, tất cả chủ đầu tư dự án bất động sản đều phải đấu thầu, đấu giá theo quy định của pháp luật. Nhà nước thu tiền thuế sử dụng đất nên tiền thuế sẽ tỷ lệ thuận với giá bất động sản.

Lấy ví dụ về dự án FLC Sầm Sơn, ông Quyết tính toán, một m2 chịu thuế sử dụng đất là 4 triệu đồng nên mỗi năm, doanh nghiệp chi hàng nghìn tỷ nộp thuế. Giá nhà còn cộng thêm khoảng 4 triệu xây dựng hạ tầng và khoảng trên dưới 20% cho đại lý bất động sản làm truyền thông, phí và các lệ phí khác. Như vậy, nếu làm hạ tầng, giá bán cho nhà đầu tư mua nhà ban đầu ít nhất phải hơn 10 triệu đồng/m2 mới có chút lợi nhuận. Thực tế, FLC Sầm Sơn đã bán với giá tầm 12- 13 triệu/m2 và sau này giá tăng lên cao nhờ du lịch phát triển thì nhà đầu tư hưởng lợi chứ không phải chủ đầu tư.

Thị trường nào sẽ là điểm đến đầu tư

Thị trường nào sẽ là điểm đến dẫn dắt dòng tiền trong thời gian tới? Trả lời câu hỏi, GS.TS. Đặng Hùng Võ chọn Quảng Bình là nơi có nhiều tài nguyên để hỗ trợ phát triển bất động sản. Quảng Bình không phải ngẫu nhiên là điểm phân tranh đất đai trong lịch sử phong kiến Việt Nam. Bên cạnh đó vùng đất này có nền du lịch phát triển.

"Tôi mới thấy có 1,2 doanh nghiệp đặt chân vào đây nhưng cung chỉ dậm chân tại chỗ mà không mở rộng. Tôi tính toán chỉ vài năm nữa Quảng Bình sẽ trở thành điểm đến mới ở miền Trung", ông Võ nói.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Đức Hưởng nhận định, bên cạnh các khu vực đã khá rõ nét về tiềm năng như đất Long Thành, Đồng Nai, quận 9, Thủ Đức sẽ tăng giá mạnh thì nhiều khu vực cũng rất đáng chú ý như Tây Nguyên.

"Tây Nguyên đang bắt đầu là xu hướng, địa điểm mới về đầu tư du lịch, trong giai đoạn lãi suất ngân hàng, giá đất còn thấp thì càng nên đầu tư, không nên đợi BĐS tăng giá mới mua", ông Hưởng cho hay.

Còn theo ông Trịnh Văn Quyết, nhà đầu tư nếu có nguồn lực dồi dào, trong 1- 2 năm tới có thể đầu tư vào khu vực vùng ven, cạnh các dự án đồng bộ về hạ tầng sắp vận hành. "Những khu vực vùng ven đều có khả năng tăng giá", ông nói. Ví dụ, ở Quy Nhơn đã có hiện tượng tăng giá từ vài chục triệu một lô ven biển lên mức hàng trăm triệu, tại khu vực Eo Gió. Ở Sầm Sơn cũng tương tự, trước đây nếu là 3 triệu đồng mỗi m2 thì hiện nay là 20 triệu đồng.

Các khu vực vùng ven nếu được đầu tư sân golf và khu nghỉ dưỡng tương lai có thể sẽ còn tăng cao hơn. Và đây có thể là cơ hội cho các nhà đầu tư tại các thị trường mới trong thời gian tới.

Bảo Bảo