Tín dụng bất động sản chịu áp lực kép

Tư vấn tài chính cho khách hàng tại SHB. Ảnh: Việt Linh

Thông tư 22/2019/TT-NHNN của NHNN vừa được ban hành theo hướng tiếp tục siết mạnh với cho vay BĐS khi giảm dần tỉ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn; đồng thời tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 200%. Từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 30/9/2020 tỉ lệ này ở mức 40%, sau đó giảm theo lộ trình qua từng năm xuống còn 37%; 34% và bắt đầu từ ngày 1/10/2022 chỉ còn 30%. Trước đó, trong năm 2018, NHNN đã ban hành chính sách yêu cầu các ngân hàng giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống 40%.

Dòng tiền vào thị trường BĐS bị hạn chế sẽ tác động đến việc phát triển của thị trường. Tuy nhiên nó sẽ làm thị trường này hoạt động lành mạnh hơn. Thị trường BĐS 2020 sẽ có sự thanh lọc lớn. Chỉ những chủ đầu tư có năng lực tài chính, giữ uy tín với khách hàng thì mới có thể trụ vững trên thị trường đầy sóng gió như thời gian qua. Đồng thời, phải có hành lang pháp lý rõ ràng để có thể thúc đẩy nhà đầu tư tạo ra những sản phẩm tốt, uy tín và có chất lượng. TS Đinh Thế Hiển

Khi vốn ngân hàng siết lại, kênh huy động từ trái phiếu đã bùng nổ trong năm 2018 và năm 2019. Số liệu thống kê của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) cho thấy, 9 tháng đầu năm nay, tổng số vốn các DN huy động được qua kênh phát hành trái phiếu lên tới hơn 179.084 tỷ đồng, trong đó tỷ trọng lớn dồn cho BĐS, và chủ yếu là phát hành riêng lẻ.

Hiện nay, thủ tục phát hành trái phiếu riêng lẻ rất đơn giản. Một bản công bố thông tin sơ sài, không cần có đơn vị thẩm định thông tin đó chính xác hay không, có bị tô vẽ, thổi phồng hay không, trước phát hành 10 ngày, DN chỉ cần gửi thông báo tới Sở giao dịch chứng khoán, không phải thực hiện và nộp hồ sơ chào bán lên Ủy ban Chứng khoán chờ xét duyệt.

Tuy nhiên, theo Luật Chứng khoán vừa được Quốc hội ban hành và có hiệu lực từ đầu năm 2021, các DN phát hành trái phiếu riêng lẻ sẽ phải thực hiện một loạt yêu cầu mới với nhiều điều kiện chặt chẽ hơn như phải có báo cáo tài chính được kiểm toán của Công ty kiểm toán được chấp thuận, trái phiếu bị hạn chế chuyển nhượng 1 - 3 năm, phải có xác nhận đã thanh toán cả gốc và lãi của đợt phát hành gần nhất, khoảng cách giữa các đợt phát hành là ít nhất 6 tháng, có nghị quyết thông qua của đại hội đồng cổ đông. Trái phiếu chỉ được bán cho các tổ chức chuyên nghiệp...

Những chính sách này đều khiến các DN BĐS e ngại vì dòng tiền đầu tư cho các dự án là rất lớn, bị thắt lại chắc chắn chi phí tài chính của DN đội lên, kinh doanh ngày càng khó khăn hơn.

Nhìn nhận về các động thái chính sách mới, ông Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế cho rằng, đó là điều cần thiết, nhất là sau những vụ “vỡ trận” trong đầu tư các loại hình BĐS như condotel, đất nền... diễn ra thời gian qua. Trong khi đó, dự báo của các tổ chức quốc tế đều cho rằng từ năm 2020 kinh tế thế giới đều giảm tốc và rủi ro bất định tăng cao. Việc quản trị rủi ro của cơ quan quản lý là cần thiết, chưa kể Việt Nam phải nắn dòng vốn vào sản xuất kinh doanh thay vì chôn quá nhiều vào BĐS như hiện nay.

Siết tín dụng và trái phiếu BĐS là hợp lí, nếu không nguy cơ nợ xấu của DN và người dân đối với các ngân hàng sẽ khó tránh khỏi. Nên kiểm soát chặt chẽ tín dụng BĐS, các dự án quy mô lớn, thận trọng cho vay nhà đầu tư thứ cấp. TS Nguyễn Trí Hiếu

Số liệu mà vị chuyên gia này nắm được từ NHNN cho thấy, đến hết tháng 9/2029, dư nợ cho vay BĐS của các ngân hàng lên tới 1,6 - 1,7 triệu tỷ đồng. Dù các chính sách thắt chặt tín dụng của NHNN được thực thi với yêu cầu giảm vốn vay trung dài hạn cho vay ngắn hạn từ 45% về 40% song tín dụng BĐS, đối với cả các chủ đầu tư dự án và người mua nhà đều tiếp tục tăng từ đầu năm đến nay. Phân tích kỹ hơn các chính sách mới, ông Thành cho rằng, không phải các DN BĐS đều bị chặn mọi cánh cửa. Trong Thông tư 22 có quy định, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay khách hàng cá nhân vay mua nhà, xây dựng, sửa nhà để ở dưới 1,5 tỷ đồng chỉ 50%, thay vì 150% trước đây. Do đó, tỷ trọng khoản vay này ở các ngân hàng có thể tăng lên. Đây là một định hướng chính sách của nhà quản lý để các ngân hàng đẩy mạnh bán lẻ, tiếp cận tới các khách hàng có nhu cầu thực thay vì mua BĐS để đầu cơ như trước đây.

Tuy vậy, không phải ngân hàng nào cũng có thể nhanh chóng đẩy mạnh mảng tín dụng tiêu dùng ứng với chính sách trên. Theo đại diện của Techcombank, ngân hàng này trong các năm qua đã phải liên tục đầu tư công nghệ hàng chục triệu USD, cải tiến quy trình sản phẩm mới có thể gia tăng thu hút khách hàng cá nhân, vì nếu chỉ phục vụ khách hàng thủ công với quy trình cho vay và thẩm định hồ sơ rườm rà như hiện nay, sẽ có nhiều khách hàng nản lòng, không muốn tiếp cận vốn vay ngân hàng. Mặt khác, quy trình này cũng đòi hỏi ngân hàng phải giám sát chặt chẽ dòng tiền rót cho chủ đầu tư vì đứng ra bảo lãnh và giải ngân khoản vay cho hàng nghìn, hàng chục nghìn khách hàng nhỏ lẻ, nếu chủ đầu tư không đảm bảo tiến độ và quyền lợi cho khách hàng, dẫn tới tranh chấp khiếu kiện, ngân hàng cũng bị vạ lây.