Thị trường bất động sản: Vốn đầu tư giảm nhưng không đóng băng

Tuy nhiên, theo đánh giá, mặc dù mức tăng trưởng tín dụng thấp hơn so với năm trước nhưng vẫn đạt tốc độ tăng liên tục và thị trường không bị đóng băng.

Vốn giảm, tín dụng tăng

Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT), tính đến hết tháng 10/2019, tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI vào lĩnh vực BĐS đạt 2,98 tỷ USD, bằng khoảng 45% so với năm 2018.

Nếu như trong năm 2018, vốn đầu tư FDI vào BĐS tập trung vào một số “siêu dự án” như: Dự án thành phố thông minh tại Đông Anh (Hà Nội) tổng vốn đầu tư 4,1 tỷ USD; Dự án Laguna Lăng Cô (Huế) tăng vốn đầu tư thêm 1,1 tỷ USD; Dự án Lotte Mall Hà Nội tổng số vốn đăng ký là 600 triệu USD… thì từ đầu năm 2019 đến nay chưa ghi nhận dự án nào có số vốn đầu tư trên 300 triệu USD.

Thị trường giảm vốn nhưng không đóng băng.

Chuyên gia nghiên cứu thị trường Đoàn Văn Viễn (Hiệp hội BĐS Việt Nam) cho biết, vốn FDI ồ ạt đầu tư vào một số dự án lớn đã đem đến những con số thống kê tích cực nhưng lại làm cho thị trường phát triển nóng, thiếu ổn định.

Đơn cử, tại huyện Đông Anh (Hà Nội), khi siêu dự án thành phố thông minh được khởi động, đã khiến cho giá trị các sản phẩm BĐS, kể cả các sản phẩm nằm sâu trong khu dân cư cũng tăng lên chóng mặt, từ 30 – 50% so với thời điểm cách đó chưa đầy một năm, vượt quá ngưỡng so với giá trị thực của thị trường.

“Vốn đầu tư FDI vào BĐS từ đầu năm có giảm nhưng trải đều ở nhiều dự án, chứ không tập trung vào một vài dự án như năm trước. Trong đó có rất nhiều dự án xin tăng vốn, hứa hẹn thị trường sẽ tiếp tục phát triển trong thời gian tới” – ông Viễn nhận định.

Trong khi nguồn vốn đầu tư giảm, tín dụng BĐS lại tăng ổn định. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, đến cuối quý III/2019, mức tín dụng đối với lĩnh vực BĐS (bao gồm cả mục đích kinh doanh và tự sử dụng) tăng gần 14,6% so với cuối năm 2018. Trong đó tín dụng kinh doanh BĐS chiếm 32,7% dư nợ BĐS, tăng 5,5%; tín dụng cho mục đích tự sử dụng (mua, xây dựng BĐS) chiếm 68,3% dư nợ BĐS, tăng 19,6%.

Tính đến hết tháng 10/2019, tổng dư nợ BĐS là trên 220.000 tỷ đồng, tăng 14,5% so với cùng kỳ năm 2018 và chiếm hơn 19% tổng dư nợ của nền kinh tế. "Con số này vẫn được đánh giá ở ngưỡng an toàn” – Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam nhìn nhận.

Thị trường tiếp tục phát triển

Chị Đỗ Hương Giang – chuyên môi giới BĐS tại phố Vĩnh Hưng (Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, hiện nay, chị vẫn đang đi tìm sản phẩm tại các dự án để đầu tư kiếm lời cho dù sản phẩm trên thị trường khan hiếm, giá bán bị đẩy lên cao.

“Tôi đã làm nghề này được hơn chục năm nay, chứng kiến nhiều đợt lên xuống của thị trường. Mỗi khi thị trường gặp khó khăn là tôi đều bỏ tiền ra đầu tư và chỉ cần một đợt sốt đất thôi đã thu được một khoản lợi nhuận lớn” – chị Giang cho hay.

Theo đánh giá, trong gần 20 năm qua, thị trường BĐS đã chứng kiến 3 đợt “dậy sóng” sau khi xảy ra khủng hoảng. Mặc dù trong mỗi đợt sốt giá Nhà nước luôn có những chính sách kinh tế vĩ mô kịp thời để ổn định tình hình nhưng thực tế giá BĐS vẫn tăng lên không ngừng. BĐS vẫn là một kênh đầu tư dài hạn và dễ sinh lời.

Sau giai đoạn 2014 – 2018 tăng trưởng mạnh mẽ, bước sang năm 2019, Nhà nước tiếp tục có động thái can thiệp để thiết lập lại trật tự của thị trường. Trong khi nguồn cầu tăng cao, Nhà nước siết chặt tín dụng, các DN đã tìm đến nguồn tài chính từ khách hàng thông qua kênh tín dụng vay tiêu dùng và phát hành trái phiếu.

Tính đến hết tháng 10/2019, tổng số trái phiếu mà các DN BĐS phát hành là trên 63.000 tỷ đồng, thu hút được lượng tiền lớn từ người dân và nhà đầu tư (bao gồm cả nhà đầu tư nước ngoài). Theo đánh giá, sự chuyển đổi cơ cấu tín dụng BĐS từ cho các chủ đầu tư vay sang người dân vay tiêu dùng là tích cực, hạn chế rủi ro cho ngân hàng, giảm nguy cơ bong bóng, giúp cho thị trường tiếp tục phát triển và không bị rơi vào trình trạng đóng băng như giai đoạn 2009 – 2013.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho biết, tuy tín dụng BĐS trực tiếp tăng chậm lại nhưng nguồn vốn đổ vào thị trường trong 3 quý đầu năm vẫn tăng ổn định. Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài rót vốn vào thị trường thông qua kênh trái phiếu.

Ngoài ra, mặc dù các ngân hàng không trực tiếp cấp tín dụng nhưng cũng chi trên 7.400 tỷ đồng để mua trái phiếu của DN BĐS, chiếm trên 20% tổng lượng trái phiếu mà các DN phát hành. “Ngoài dòng vốn tín dụng, từ đầu năm đến nay còn chứng kiến dòng vốn đổ vào thị trường từ nhiều kênh như: FDI, vốn tư nhân, M&A, phát hành trái phiếu…” – TS Cấn Văn Lực cho hay.

Doãn Thành