Thị trường bất động sản 2019: Lạc quan trong thận trọng

Từ căn hộ hạng C đến biệt thự đều “khan” hàng

Nguồn cung và sức tiêu thụ của phân khúc căn hộ trong năm 2018 giảm nhẹ so với 2017. Theo ghi nhận mới nhất và phân tích các dữ liệu từ nhà cung cấp giải pháp trong lĩnh vực bất động sản DKRA Việt Nam thì nguồn cung căn hộ loại hạng C tiếp tục sụt mạnh, đồng thời có sự dịch chuyển ngày càng ra xa trung tâm thành  phố. Trong 6 tháng cuối 2018, TP.HCM đã rơi vào tình trạng “khan” căn hộ hạng C và tình trạng này sẽ còn tiếp tục.

Cũng theo phân tích từ DKRA, thị trường sụt giảm mạnh cả về nguồn cung và lượng tiêu thụ đối với phân khúc nhà phố và biệt thự. Còn phân khúc BĐS nghỉ dưỡng tiếp tục giảm nhiệt và chỉ tập trung vào các địa phương: Bình Thuận, Vũng Tàu – Bà Rịa, Khánh  Hòa, Phú Quốc, Quảng Nam.

Đồ thị giảm mạnh tương tự với diễn biến của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng condotel. Năm 2018, có 4.596 căn condotel mới mở bán, chỉ bằng 31% so với 2017. Sức cầu khá thấp và chỉ tập trung vào Khánh Hòa và Đà Nẵng đã chiếm tới 86% thị trường.

Những tín hiệu lạc quan

Đánh giá từ ông Nguyễn Hoàng – Giám đốc bộ phận R&D của công ty DKRA Việt Nam cho thấy: “Thị trường BĐS Việt có thể lạc quan bởi năm 2018 vừa rồi GDP đạt 7,08%, cao nhất kể từ hồi 2011 tới nay và vượt xa so với mục tiêu 6,7% mà Chính phủ đề ra; trong khi đó chỉ số CPI ở mức 3,54% so với cùng kỳ 2017, tức là trong tầm kiểm soát. Vốn đầu tư nước ngoài năm 2018 (FDI giải ngân) lên tới  hơn 19 tỷ USD, trong đó giành riêng cho thị trường BĐS đã là 6,6 tỷ USD. Con số đó có nghĩa nhà đầu tư nước ngoài vẫn đang rất quan tâm tới BĐS Việt”.

Diễn biến của thị trường BĐS TP.HCM năm qua vẫn “nóng” ở khu Đông và khu Nam, đặc biệt với phân khúc nhà phố, biệt thự và chung cư hạng A. Xuất hiện nhiều hơn những dự án trên quy mô lớn, diện tích lên đến vài trăm ha; ứng dụng mạnh mẽ các tiện ích 4.0 trong các BĐS hiện đại.

Những hạ tầng giao thông được hoàn thiện như thông xe hầm chui nút giao thông Mỹ Thủy, khánh thành cầu Thời Đại, thông xe nhánh N1 hầm chui An Sương, giao cầu Cát Lái cho tỉnh Đồng Nai xây dựng… và các dự án lớn điển hình như GIC đầu tư vào Vinhomes, hợp tác giữa Nam Long với Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản) ở khu Watar Point Long An, dự án sân Golf Củ Chi, chuyển nhượng vốn cổ phần ở Capital Land… khiến cho thị trường BĐS thành phố luôn giữ được sức sống sôi động.

“Các chủ đầu tư nội liên tục nâng cao năng lực và khẳng định thương hiệu trước các nhà đầu tư ngoại, tiêu biểu như Vinhomes, Kim Sơn Land, Thảo Điền Investement, Hà Đô… Mặt khác, các chủ đầu tư ngoại vào thị trường BĐS Việt cũng ngày một mạnh mẽ hơn, thúc đẩy thị trường liên tục cạnh tranh và phát triển tốt hơn” – Ông Phạm Lâm, CEO của DKRA nhận định.

“Tuy nhiên, với mức giá phổ biến khoảng 80 triệu đồng/mét vuông thì căn hộ hạng A có sự giảm nhiệt là tất yếu. Năm qua, khách hàng chuyển sang có xu hướng lựa chọn căn hộ hạng B, khoảng trên dưới 30 triệu đồng/mét, tập trung chủ yếu ở khu Đông” – Ông Nguyễn Hoàng cho biết.

“Phân khúc đất nền luôn giữ độ ổn định và sẽ tiếp tục được các lựa chọn ưu tiên đầu tư, bắt đầu lan sang các tỉnh lân cận TP.HCM. Về cái nhìn toàn cảnh, chúng tôi đánh giá sự sụt giảm nguồn cung của thị trường BĐS là điều chỉnh hợp lý” – Ông Nguyễn Hoàng nói.

Vẫn nhiều thách thức

“Hầu như toàn bộ các dự án căn hộ hạng B trên toàn thành phố đưa ra là bán hết, cá biệt có những dự án người đăng ký mua đông gấp đôi số lượng căn hộ có thể bán ra. Có thể lạc quan nhưng rất cần thận trọng – Ông Phạm Lâm, CEO của DKRA Việt Nam lưu ý – Năm tới, tính chất và điều kiện pháp lý của BĐS nghỉ dưỡng sẽ được người mua lưu tâm nhiều hơn giai đoạn trước. Chính vì thế, đầu tư vào khu vực này khó tăng cao.  Hơn nữa, tình trạng hiện tại của thị trường là nhà đầu tư quá đông, nhiều khi chiếm tới 80-90% dự án, trong khi người mua thật chỉ chiếm số phần trăm rất nhỏ còn lại dẫn tới tình trạng đẩy giá lên quá cao so với giá trị thật của BĐS. Nhà đầu tư nhìn thấy cơ hội kiếm lời, cộng thêm tâm lý nôn nóng nên sẵn sàng ra quyết định rất nhanh, đẩy giá lên đến vài chục lần so với giá gốc”.

Theo nhận định của ông Phạm Lâm thì quy hoạch các dự án và đô thị nói chung còn rất manh mún, kể cả những khu rất đẹp như khu Đông thành phố cũng chưa có được sự kết nối toàn cảnh mà mạnh ai nấy làm. Vấn đề hoàn chỉnh hạ tầng vẫn còn nhiều trở ngại, chẳng hạn như tuyến Metro liên quan đến toàn bộ các khu vực xung quanh.

Chuyên gia kinh tế Võ Chí Thành cũng đồng thuận với quan điểm từ ông Phạm Lâm. Ông Võ Chí Thành cho rằng BĐS Việt là bức tranh nhiều màu nhất, đặc biệt là năm 2018 đã có đủ cả các diễn biến theo thời gian, theo phân khúc và theo giá tiền.

Ông Phạm Lâm phân tích: "Nhà đầu tư chiếm tới 80-90% dự án, trong khi người mua thật chỉ chiếm số phần trăm rất nhỏ còn lại dẫn tới tình trạng đẩy giá lên quá cao so với giá trị thật của BĐS"

Chuyên gia Võ Chí Thành đánh giá, năm 2019 tới, thị trường BĐS Việt còn nhiều thách thức bởi tái cấu trúc nền kinh tế diễn biến chậm, đầu tư công thay đổi luật. Ngoài ra, thị trường sẽ còn bị ảnh hưởng mạnh bởi những yếu tố bên ngoài BĐS như nông nghiệp, xuất khẩu, công nghiệp chế biến và cả dịch vụ.

Những diễn biến xã hội “nóng bỏng” như “cuộc chiến” thương mại Mỹ - Trung cũng sẽ gây không ít ảnh hưởng và thách thức tới thị trường BĐS Việt. Lo ngại “chiến tranh” thương mại kéo dài, dòng vốn đầu tư ở các nước lớn có thể lựa chọn “chảy” vào Việt Nam nhiều hơn nhưng chuyên gia cũng chỉ ra những thách thức gây khó khăn đến phát triển thị trường BĐS, khi áp lực tăng lạm phát có thể vượt 4% vì nhiều mặt hàng thiết yếu như điện, thuế xăng dầu, môi trường, lương, giá dịch vụ, y tế… sẽ đều chịu áp lực tăng giá.

Hoà Bình /