Mặt sau của trái phiếu doanh nghiệp

Doanh nghiệp | 09:32:00 23/05/2019

Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã công bố kế hoạch phát hành trái phiếu chuyển đổi để huy động vốn trong bối cảnh ngành ngân hàng dần siết lại cho vay nhà đất.

Tập đoàn Hà Đô (HDG), một trong những đơn vị có truyền thống ít vay vốn ngân hàng, đã quyết định phát hành trái phiếu chuyển đổi trị giá 1.500 tỉ đồng. Giá trị trái phiếu này gấp rưỡi vốn điều lệ của HDG hiện tại.

Có những dự án, đâu đó 60-70%, thậm chí 80% doanh thu của dự án là nợ được người mua nhà đứng tên. Ảnh minh họa Thành Hoa

Cái giá của trái phiếu doanh nghiệp

Trước đây Hà Đô chủ yếu sử dụng nguồn vốn tự có để kinh doanh. Năm 2014 nợ ngắn hạn của tập đoàn chỉ có 50 tỉ đồng và nợ dài hạn 1 tỉ đồng. Đến cuối quí 1-2019, theo báo cáo tài chính hợp nhất, vay ngắn hạn của Hà Đô đã lên tới 1.003 tỉ đồng (583 tỉ đồng vào ngày 1-1-2019) và vay dài hạn 3.229 tỉ đồng (so với 2.059 tỉ đồng đầu năm nay). Chỉ trong thời gian ngắn, Hà Đô triển khai cùng lúc nhiều dự án và nhu cầu về vốn tăng vọt.

Tại đại hội đồng cổ đông năm 2019 vừa qua, trả lời chất vấn của nhà đầu tư, đại diện ban lãnh đạo Hà Đô cho biết 1.500 tỉ đồng trái phiếu chuyển đổi không có tài sản đảm bảo sẽ được phát hành và chuyển thành 27,27 triệu cổ phần. Tập đoàn sẽ sử dụng số tiền thu được cho các hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A), tập trung mua bán các dự án đất đai và đầu tư cho năng lượng tái tạo. Có vẻ như Hà Đô không thể đứng ngoài cuộc khi trào lưu đầu tư điện mặt trời, điện gió đang lan rộng khắp cả nước.

Tập đoàn Đất Xanh (DXG), một mã chứng khoán thường xuyên thu hút dòng tiền đầu cơ và đầu tư ngay cả trong giai đoạn thanh khoản thị trường chung bị co hẹp, chuẩn bị trả cổ tức bằng cổ phiếu và phát hành cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu. Tổng lượng cổ phiếu trả cổ tức và phát hành lên tới 164 triệu đơn vị.

Trước đó Đất Xanh đã phát hành 234 tỉ đồng trái phiếu chuyển đổi. Cũng như nhiều doanh nghiệp địa ốc, Đất Xanh khẳng định nguồn tiền phát hành trái phiếu chuyển đổi sẽ dùng phát triển quỹ đất, bổ sung vốn lưu động.   

Các doanh nghiệp khác như Novaland, Địa ốc Sài Gòn Thương tín (SCR), Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TPHCM (CII)... từ cuối năm ngoái đã tung ra các đợt phát hành trái phiếu không chuyển đổi từ vài trăm tỉ đến 1.000-2.000 tỉ đồng/đợt. Các loại trái phiếu doanh nghiệp này thường có lãi suất cao hơn 2-3 điểm phần trăm so với lãi suất tiết kiệm 12 tháng và được trả lãi định kỳ sáu tháng/lần.

Một số doanh nghiệp ấn định lãi suất trái phiếu cho năm đầu, còn những năm sau thả nổi cộng thêm biên độ dựa vào lãi suất huy động bình quân kỳ hạn một năm của bốn ngân hàng Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank. 

Trong số những doanh nghiệp phát hành trái phiếu, “chịu chơi” hơn cả có lẽ phải kể đến Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) khi đơn vị này phát hành 200 tỉ đồng trái phiếu với lãi suất 14,45%/năm. Đáng nói là trong khi trái phiếu của các doanh nghiệp thường có kỳ hạn ba năm, thậm chí năm năm, thì kỳ hạn trái phiếu của Phát Đạt chỉ có một năm. Rõ ràng nhu cầu vốn của PDR có thể xem như cấp bách. 

Tại một số công ty, sự “bứt phá” của quy mô nợ là thách thức rất lớn đối với quản trị doanh nghiệp. Chỉ cần vốn vay được sử dụng không đúng thời điểm, không đúng dự án là có thể dẫn đến rủi ro về hiệu quả kinh doanh. Thông thường những doanh nghiệp quản trị tốt chủ yếu sử dụng vốn tự có, tiền nhàn rỗi cho hoạt động M&A và đầu tư.

Dùng vốn vay để M&A, doanh nghiệp tự tạo áp lực về thời điểm trả nợ và phải đảm bảo để dự án được M&A sinh lời cao hơn chi phí vay. Đã có thời không ít doanh nghiệp “khổ vì lắm tiền” nhàn rỗi, đã đầu tư vào các dự án mà không sinh lời, để rồi gánh chịu hậu quả thua lỗ. Họ không vay vốn mà còn vậy, huống chi vay vốn để M&A.

Khi một phần doanh thu là nợ vay gián tiếp

Nói vậy không có nghĩa vay vốn là không tốt, dù vay qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp và hoạt động M&A không phải lúc nào cũng thất bại hay chỉ mang lại hiệu quả thấp. Tuy nhiên, vấn đề vay nợ của doanh nghiệp nhà đất hiện nay cần đặt trong điều kiện tín dụng bất động sản đang bị siết lại.

Việc hạn chế sử dụng vốn huy động ngắn hạn cho vay trung, dài hạn của ngân hàng về bản chất là ngăn bớt tài trợ tín dụng cho bất động sản. Hơn bất cứ lĩnh vực nào, các khoản cho vay mua nhà, căn hộ thường có kỳ hạn dài 3-5 năm, thậm chí 5-10 năm. Có ngân hàng cho vay mua nhà tới 15 năm. Trong khi tỷ lệ tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 24-36 tháng thực sự của các ngân hàng ở mức thấp chưa từng có. 

Và đáng chú ý hơn là dự thảo thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn của ngân hàng thương mại (thay thế Thông tư 36) tới đây sẽ nâng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với những khoản vay từ 3 tỉ đồng trở lên. Nói trắng ra, các chương trình nhà ở xã hội, chính sách không có mức 3 tỉ đồng/căn hộ. Mức này là giá của các dự án nhà ở cao cấp.

Không phải tự nhiên Ngân hàng Nhà nước đưa ra dự thảo nói trên. Hiện nay có tình trạng không ít chủ đầu tư dự án nhà ở cao cấp “hợp tác” với ngân hàng để cho khách hàng mua nhà vay tiền trên cơ sở hợp đồng mua bán nhà (chưa có sổ hồng, sổ đỏ). Người mua chỉ cần có 5-10% vốn tự có, phần còn lại ngân hàng cho vay dài hạn.

Khi đã trả hết tiền cho chủ đầu tư, người mua có thể ký hợp đồng thuê chủ đầu tư quản lý căn hộ với lãi suất 9-10%/năm trong 3-5 năm. Mức lợi nhuận này đủ để người vay trả lãi cho ngân hàng. Sau 2-3 năm, theo hợp đồng mua bán, khách hàng có thể bán lại căn hộ cho chủ đầu tư với giá bằng 90% giá gốc. Trong trường hợp giá nhà đất đi lên, khách hàng chuyển nhượng và có lợi nhuận. Còn trong trường hợp giá xuống, chủ đầu tư mua lại.

Bằng phương thức này, người mua nhà đã gánh nợ vay cho chủ đầu tư và con số dư nợ thật của chủ đầu tư các dự án bất động sản không chỉ là số nợ vay rành rẽ, mà tổng dư nợ còn có thêm một phần của doanh thu. Có những dự án, đâu đó 60-70%, thậm chí 80% doanh thu của dự án là nợ được người mua nhà đứng tên.

Con số thật về dư nợ bất động sản được đan xen từ nhiều lĩnh vực khác nhau như cho vay tiêu dùng để sửa chữa nhà, cho vay phục vụ đời sống, cho vay đầu tư... Giới ngân hàng hiểu rõ hơn ai hết tỷ lệ cho vay bất động sản 11% tổng dư nợ hiện hành của nền kinh tế là con số được gián tiếp chiết khấu hơn thực tế nhiều.  

Hải Lý

Theo: Thesaigontimes

Nên đọc