Giải mã nguyên nhân giá nhà "miệt mài" tăng bất chấp đại dịch

Giá nhà đất toàn cầu đều tăng

Tháng 8/2020, giá bất động sản tại Đức đã cao hơn 11% so với cùng kỳ năm trước. Ở Mỹ, tốc độ tăng giá trung bình trên mỗi foot vuông (1 m2 = 10,76 ft2) trong quý II/2020 nhanh hơn bất kỳ quý nào trước cuộc khủng hoảng tài chính 2007 - 2009. Tốc độ tăng giá nhanh ở Hàn Quốc đã buộc nhà chức trách phải thắt chặt các quy định với người mua nhà.

The Guardian dẫn số liệu của Hiệp hội Xây dựng Anh cho thấy giá nhà tháng 9/2020 tại nước này đạt mức tăng nhanh nhất kể từ sau cuộc bỏ phiếu Brexit vào năm 2016. Trong khi đó, Zoopla, website chuyên về bất động sản toàn cầu, cho biết số lượng nhà ở giao dịch thành công tại xứ sở xương mù trong tháng 8 vừa qua cao hơn 76% so với mức trung bình 5 năm.

Còn tại Canada, từ tháng 2 đến tháng 8 năm nay, trong khi tỷ lệ thất nghiệp tăng gấp đôi do tác động của đại dịch, giá nhà ở vẫn đạt mức cao nhất mọi thời đại, theo CBC.

Tại Trung Quốc, Reuters dẫn số liệu do Cục Thống kê Quốc gia công bố tháng 9/2020 cho thấy giá nhà mới trung bình ở 70 thành phố lớn đã tăng hơn 4,8% so với một năm trước. Với mức tăng trưởng này, thị trường bất động sản được coi là động lực chính trong sự phục hồi của kinh tế Trung Quốc sau khi lệnh phong tỏa do Covid-19 được dỡ bỏ.  

Biểu đồ giá bất động sản tại các nước thuộc khối G7 từ năm 2006 tới nay

Việt Nam cũng không phải là ngoại lệ. Theo báo cáo của JLL, quý III/2020, giá căn hộ tại TP.HCM vẫn tiếp tục đà tăng mạnh mẽ. Cụ thể, các dự án nhà chung cư chào bán ra thị trường sơ cấp với giá trung bình 2.423 USD/m2, tăng 17,2% so với cùng kỳ 2019. Đây cũng là mức tăng cao hơn biên độ trung bình của thị trường căn hộ phía Nam trong 5 năm qua.The Economist dự báo ngay cả khi Covid-19 kết thúc, thị trường cũng khó đảo chiều. Nguyên nhân là do khủng hoảng kinh tế đang khiến việc đầu tư bị chậm lại. Tại Mỹ, hoạt động xây dựng nhà đã giảm 17% do Covid-19. Kinh nghiệm từ cuộc suy thoái trước đây cho thấy, ngay cả khi nền kinh tế phục hồi, hoạt động xây dựng vẫn chưa thể bắt kịp.

Nhận định thị trường những tháng cuối năm 2020, SSI dự báo giá bất động sản nhà ở tại Hà Nội sẽ tăng 2 - 3%, TP.HCM tăng 7 - 10%. Tình trạng khan hiếm nhà để bán sẽ tiếp tục trong năm 2021 khiến giá bất động sản tại hai thị trường này sẽ tăng thêm lần lượt là 1 - 2% và 5 - 7%.

Những lý do khiến giá nhà tăng cao bất chấp đại dịch

Lý giải về “nghịch lý” giá nhà tăng mạnh bất chấp kinh tế suy giảm vì đại dịch, The Economist chỉ ra 3 “trụ đỡ”, gồm: chính sách tiền tệ, giải pháp tài khóa và xu hướng mới của người mua nhà. Ngoài 3 yếu tố trên, theo các chuyên gia, thị trường Việt Nam còn sở hữu 2 “trụ đỡ” đặc thù khác là chênh lệch cung cầu và chi phí đầu vào tăng cao theo thời gian.

Về chính sách tiền tệ, The Economist cho rằng việc các ngân hàng trung ương khắp thế giới cắt giảm lãi suất trung bình 2 điểm phần trăm trong năm nay đã giúp ngày càng nhiều người có đủ cơ hội vay thế chấp để mua nhà.

Tại Việt Nam, tính đến đầu tháng 10, Ngân hàng Nhà nước đã giảm lãi suất điều hành tới 3 lần, nhờ đó, lãi suất các khoản vay mua nhà tại các ngân hàng đều giảm.

Giá bất động sản được dự báo sẽ còn tiếp tục tăng trong thời gian tới

BIDV giảm từ 8% xuống 7,8%/năm đối với 12 tháng đầu; khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất trung bình ở mức 10,1%/năm, thời gian vay 20 năm. Với Vietcombank, lãi suất cho các khoản vay mua nhà giảm từ 8,1% xuống 7,7%/năm đối với kỳ hạn 12 tháng.

Trong khi đó, Techcombank lại khuyến khích khách vay mua nhà với thời hạn tới 35 năm đi kèm với lãi suất ưu đãi chỉ 8,29%/năm trong năm đầu tiên. Sau thời gian ưu đãi, các khoản vay hơn 5 tỷ đồng được hưởng lãi suất 10,8%/năm.

Tại Việt Nam, ngay từ tháng 4 khi Covid-19 mới bùng phát, Chính phủ đã triển khai nhiều chính sách như gia hạn thời gian nộp thuế và tiền thuê đất cho các doanh nghiệp, trong đó có khối bất động sản; triển khai gói an sinh xã hội 62.000 tỷ đồng cho những đối tượng gặp khó khăn do ảnh hưởng dịch bệnh... Nhờ đó, các doanh nghiệp bất động sản không chịu áp lực phải "xả hàng" để thu hồi vốn, còn người dân có thể an tâm với các khoản vay mua nhà, ngay cả khi bị gián đoạn về thu nhập. Về công cụ tài khóa, trong cuộc khủng hoảng lần này, bất chấp hàng triệu người mất việc, Chính phủ các nước phát triển đã tìm cách bảo toàn thu nhập của các hộ gia đình, song song với việc tăng các khoản trợ cấp, phúc lợi... lên đến 5% GDP, theo The Economist. Đây là nền tảng giúp các giao dịch trên thị trường bất động sản tiếp tục được duy trì.

Yếu tố thứ ba thúc đẩy giá nhà tăng là xu hướng mới của người mua. Theo The Economist, trong thời kỳ giãn cách xã hội, với việc 1/5 nhân viên văn phòng phải làm việc tại nhà, người dân bắt đầu chi tiêu nhiều hơn cho việc nâng cấp không gian sống. Mọi người cũng có xu hướng tìm kiếm nơi ở rộng rãi, tiện ích đa dạng và môi trường sống an toàn hơn.

Thị trường bất động sản Việt Nam cũng chứng kiến sự thay đổi mạnh về tư duy nhà ở của khách hàng, đặc biệt là sự lên ngôi của phân khúc cao cấp với những dự án có vị trí thuận lợi, được quy hoạch bài bản, pháp lỹ rõ ràng, bàn giao ngay. Thậm chí, dòng sản phẩm này còn được xem là kênh đầu tư an toàn và bền vững trong bối cảnh dịch bệnh.

“Trụ đỡ” thứ tư mang tính đặc thù của thị trường Việt Nam là sự chênh lệch cung cầu. Trong quý III vừa qua, toàn thị trường căn hộ tại TP.HCM chỉ có một dự án thuộc phân khúc hạng sang được chào hàng. Quý IV/2020 được dự báo có khoảng 8.000 - 10.000 căn hộ được chào bán, nâng tổng nguồn cung căn hộ cả năm đạt khoảng 20.000 căn.

Tuy nhiên, số lượng này chỉ bằng một nửa so với thời kỳ đỉnh cao 2017 - 2018 do những vướng mắc pháp lý ở nhiều dự án chưa được tháo gỡ. Theo JLL, xét chu kỳ dài hạn của toàn thị trường căn hộ, các chủ đầu tư sẽ vẫn tiếp tục tăng giá trong bối cảnh cầu tăng nhưng nguồn cung thiếu hụt.

Cuối cùng, chi phí đầu vào chỉ tăng không giảm cũng là nguyên nhân khiến các dự án bất động sản luôn trong tình trạng “giá sau cao hơn giá trước”. Theo các chuyên gia, giá nhà ở tại các đô thị không ngừng tăng là do chi phí đầu vào thời gian qua quá cao, trong khi đó, quỹ đất để phát triển dự án ngày càng khan hiếm. Ngay cả những dự án “đắp chiếu” lâu năm, khi tái khởi động, giá bán cũng sẽ tăng lên vì các chi phí tài chính phát sinh buộc doanh nghiệp phải cộng vào giá thành.

Như Loan