Điểm sáng cho thị trường bất động sản

Ảnh minh họa

Theo nhận định của Công ty Chứng khoán TP.HCM (HSC), mặc dù dịch COVID-19 đã và đang gây ra nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản, tuy nhiên những tín hiệu tích cực đang xuất hiện.

​Trợ lực của các doanh nghiệp

Trước tiên là các sáng kiến tích cực của Chính phủ nhằm hỗ trợ sự hồi phục của thị trường bất động sản. Thứ 2 là các ngân hàng đã đồng loạt hạ lãi suất trong một nỗ lực của Chính phủ và hệ thống ngân hàng nhằm hỗ trợ doanh nghiệp gặp khó khăn. Theo đó, các doanh nghiệp bất động sản có thể vay vốn với lãi suất có lợi và khách hàng mua nhà của các doanh nghiệp này có thể được hưởng lãi suất vay mua nhà tốt.

Cụ thể, Chính phủ đang đẩy nhanh đầu tư vào cơ sở hạ tầng bao gồm tháo gỡ những nút thắt liên quan đến các dự án theo hình thức đối tác công tư (PPP). Điều này có thể giúp ngành cơ sở hạ tầng bắt đầu hồi phục sau khi trầm lắng trong 3 năm qua. Sự trầm lắng trong lĩnh vực này là do thiếu khung pháp lý toàn diện cho các dự án PPP, phản ứng của dư luận liên quan đến giá vé và phương thức quản lý (đặc biệt là thu phí đường bộ) không hợp lý và những cuộc thanh tra đối với những giao dịch không hợp lệ trong quá khứ.

HSC nhận thấy, môi trường pháp lý tại TP.HCM đã nới lỏng, do vậy quá trình phê duyệt những dự án bất động sản mới và quá trình xin giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể sẽ được tái khởi động ở một số dự án.

Ngoài ra, khả năng giảm lãi suất cũng là một biện pháp hỗ trợ các doanh nghiệp gặp khó khăn có thể đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của mình. Theo HSC, hiện phương pháp phổ biến nhất mà các ngân hàng thương mại sử dụng để hỗ trợ khách hàng vay vốn là giảm lãi suất cho vay từ 1-2% so với mặt bằng lãi suất hiện tại trong thời gian ân hạn là 3-9 tháng.

Trên thực tế, HSC cho biết các doanh nghiệp phải chứng minh bị ảnh hưởng của dịch bệnh để đủ điều kiện được hỗ trợ. Tuy nhiên hỗ trợ từ các ngân hàng thương mại có vai trò quan trọng trong việc cứu các doanh nghiệp khỏi phá sản và giúp giữ ổn định nguồn thu nhập cho một số lượng lớn người lao động. Từ đó giúp nhu cầu mua nhà không giảm mạnh do tình trạng thất nghiệp và suy giảm thu nhập như đề cập trên đây. Ngoài ra, lãi suất giảm đồng nghĩa với việc lãi suất vay mua nhà sẽ thấp hơn; hỗ trợ nhu cầu mua nhà trong ngắn hạn.

Dựa trên những phân tích trên, HSC cho rằng thị trường bất động sản có thể hồi phục trong năm 2021. Theo đó, HSC dự báo tổng doanh thu thuần trong năm 2021 của 5 doanh nghiệp bất động sản (Vinhomes, Novaland, Khang Điền, Nam Long và Đất Xanh) tăng trưởng 29,2% và lợi nhuận thuần tăng trưởng 25%.

Nhu cầu về nhà ở hồi phục

Về triển vọng tương lai của thị trường bất động sản, HSC cho rằng một số yếu tố vĩ mô tích cực vẫn giữ nguyên, hỗ trợ cho sự hồi phục của nhu cầu nhà ở trong trung dài hạn. Bao gồm các yếu tố: tỉ lệ vay mua nhà thấp, sự thay đổi về văn hóa sống từ mô hình nhiều thế hệ sang mô hình gia đình một thế hệ, cơ cấu dân số vàng và mặt bằng giá nhà vẫn hợp lý hơn so với khu vực.

Hiện theo Euromonitor tổng dư nợ vay mua nhà tại Việt Nam bằng 5,9% GDP, thấp hơn nhiều so với nhiều nước khác trong khu vực.

Dư nợ cho vay mua nhà/GDP của Việt Nam thấp hơn nhiều so với các nước khác trong khu vực. Nguồn: HSC.

Một lý do khiến tỉ lệ vay mua nhà thấp có lẽ là do phần lớn các khoản cho vay mua nhà tại Việt Nam được phân loại là cho vay tiêu dùng. Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước vào năm 2019, ước tính cho vay tiêu dùng chiếm khoảng 20,68% tổng dư nợ trong hệ thống ngân hàng, trong đó cho vay mua nhà tăng 59,4%.

HSC cho rằng sự thay đổi trong kỳ vọng cộng với khả năng tiếp cận các khoản cho vay mua nhà sẽ thúc đẩy nhu cầu đối với nhà ở trong tương lai.

Trong khi đó, công ty chứng khoán này cho rằng nhà ở tại Việt Nam vẫn có giá “mềm” hơn so với các thành phố khác trong khu vực. Nói chung, tại TP.HCM một gia đình trung lưu mất khoảng 11,2 năm thu nhập để mua một căn hộ chung cư 2 phòng ngủ trong khi tại Hà Nội là 12,6 năm. Tỉ lệ này thấp hơn so với các thành phố khác trong khu vực.

Thêm vào đó, sự thay đổi về văn hóa với mô hình gia đình một thế hệ có xu hướng tăng. Quy mô hộ gia đình ở Việt Nam đang theo xu hướng giảm trong 10 năm qua và hiện ở vào 3,5 người trong một hộ gia đình trong năm 2019, giảm từ 3,8 người trong một hộ gia đình trong năm 2009.

Theo số liệu điều tra ban đầu về dân số và nhà ở tại Việt Nam năm 2019, tỉ lệ hộ gia đình có một thành viên tại Việt Nam đã tăng đáng kể từ 7,2% trong năm 2009 lên 10,9% trong năm 2019.

HSC cho rằng, thu nhập tăng đã làm giảm sự phụ thuộc về mặt tài chính cộng với sự thay đổi về văn hóa sẽ hỗ trợ nhu cầu nhà ở.

Vũ Hoài