Đầu tư farmstay có rủi ro?

Theo Tổng cục Thống kê, người dân trung lưu Hà Nội có nhu cầu đi nghỉ cuối tuần khoảng 20-30 lần/năm. Như vậy, chỉ tính riêng việc đáp ứng nhu cầu cư dân hiện tại của Hà Nội, bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng ven đô khu vực này đã cần tới 50.000 phòng nghỉ tối thiểu/năm. Không chỉ lớn về quy mô mà cầu nghỉ dưỡng ven đô còn rất đa dạng do có sự phân hóa thành nhiều nhóm khác nhau.

Cam kết sinh lời cao

Nhằm đáp ứng cho nhu cầu nghỉ dưỡng của người dân Thủ đô vào dịp cuối tuần có những kỳ nghỉ ngắn, các khu resort, homestay, khách sạn nghỉ dưỡng ven đô mọc lên khá dày đặc. Điểm chung của các khu này là vắng vào giữa tuần và phủ kín khách vào cuối tuần.

Ngoài các mô hình trên, thời gian gần đây xuất hiện mô hình farmstay. Theo tìm hiểu được biết đây là mô hình bán đất trang trại nghỉ dưỡng xuất hiện trên thị trường với tên gọi farmstay, có nghĩa là một sản phẩm lai kết hợp giữa 2 từ farm (nông trại) và homestay (khu lưu trú địa phương).

Sản phẩm được bên bán giải thích là mô hình đầu tư sinh lợi từ việc khách hàng sở hữu nông trại và kinh doanh homestay. Tùy vào mức độ đầu tư, khách hàng sẽ được hưởng những giá trị lợi ích từ mô hình trồng rau sạch được chuyển giao công nghệ hiện đại, dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa khách hàng và chủ đầu tư với nông trại đó.

Trước đó, chị Hoàng Linh (quận Hà Đông, Hà Nội) và một số nhà đầu tư được một nhân viên môi giới BĐS giới thiệu một dự án farmstay tại Hoà Bình Ohara. Theo giới thiệu, đầu tư đất vườn farmstay này 3 năm sẽ có sổ đỏ, gia đình sẽ được cung cấp 15kg rau sạch/tháng, lợi nhuận cho thuê đến 50 triệu đồng/năm trong 10 năm từ chương trình đầu tư nhà gỗ phục vụ nghỉ dưỡng sinh thái và 15 đêm nghỉ dưỡng. Diện tích mảnh đất hơn 150m2 có giá 390 triệu đồng.

Chủ đầu tư còn cam kết nếu không hỗ trợ lên sổ đỏ được sẽ mua lại bằng mức 124% giá bán đầu.

Ngoài dự án này, một số môi giới BĐS cũng đã chào mời nhà đầu tư các dự án farmstay khác chủ yếu được triển khai trên địa bàn tỉnh Hoà Bình – nơi được đánh giá là có đủ quỹ đất làm mô hình farmstay và khoảng cách với Hà Nội cũng không xa.

Đơn cử như môi giới chào bán dự án ở Bình Châu, Thắng Hải (Hoà Bình) với lời giới thiệu diện tích rộng, khách hàng sẽ được sở hữu nông trại với các loại hình trang trại như dưa lưới, cà chua bi, dưa hấu không hạt… và kinh doanh homestay. Đồng thời, chủ đầu tư nêu ra nhiều ưu điểm khiến khách hàng tò mò và muốn khám phá farmstay.

Tính pháp lý cho farmstay chưa rõ ràng

Theo lãnh đạo một công ty đầu tư BĐS tại Hà Nội, mô hình farmstay mới xuất hiện trên thị trường theo xu hướng BĐS nghỉ dưỡng sinh thái. Đây là sản phẩm còn mới nên chưa được kiểm nghiệm về cách thức vận hành, tỷ suất sinh lời.

Tính pháp lý chưa rõ ràng

Bên cạnh đó, tính pháp lý còn lỏng lẻo, vì đa phần là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp làm trang trại kết hợp nghỉ dưỡng. Thêm nữa, khi nhà đầu tư mua thường không có sổ đỏ, mà chỉ có hợp đồng và cam kết thời hạn làm được sổ đỏ.

Tuy nhiên, điều mà chủ đầu tư cam kết cũng chưa thể có bằng chứng kiểm nghiệm vì mô hình này dựa trên BĐS nghỉ dưỡng, mà lại nằm trên đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nên có thể chưa khẳng định được farmstay có được cấp sổ đỏ hay không.

Còn Gs. Đặng Hùng Võ đánh giá farmstay cũng chỉ là một hình thức kinh tế chia sẻ, tính pháp lý chưa rõ ràng. Cũng như condotel, farmstay rất cần khung pháp lý cho mô hình kinh tế này. Tư duy của các nhà quản lý chưa có khái niệm kinh tế chia sẻ, mà chỉ hiểu như kinh tế truyền thống. Do đó, mô hình này vẫn còn đang rất mới mẻ.

"Như vậy có thể thấy, tính pháp lý của farmstay chưa rõ ràng, sổ đỏ chưa được cấp mà chỉ có sự cam kết của chủ đầu tư về lợi nhuận, quản lý. Tôi không thể có lời khuyên cho khách hàng có nên đầu tư hay không. Điều trước tiên khách hàng phải tìm hiểu chủ đầu tư có uy tín, năng lực không? Lợi nhuận ra sao, đầu tư sẽ được gì và mất gì? Đây là mối quan hệ dân sự trong quan hệ thương mại", ông Võ nói.

Theo giám đốc một công ty BĐS tại Hà Nội, khó có thể đưa ra lời khuyên cho khách hàng có nên đầu tư hay không. Việc cam kết thu nhập giúp người mua có thu nhập thụ động nhưng cần lưu ý năng lực và kinh nghiệm của chủ đầu tư về việc nông nghiệp kỹ thuật cao, về tính pháp lý của dự án. Tuy nhiên, cam kết lợi nhuận cao cũng là bài toán ẩn số của người mua vì thị trường nông nghiệp rất khác biệt với so với căn hộ nghỉ dưỡng (condotel).

Về giá bán, vị giám đốc này cho rằng đa phần người mua chủ yếu là để hưởng thụ, vì số vốn ban đầu bỏ ra không lớn. Hơn nữa, thực tế giá đất vườn ở những vùng ven và vùng xa vẫn còn rẻ và dễ tăng giá khi hình thành cộng đồng sở hữu mô hình farmstay trong tương lai, nên khả năng tăng giá có thể đạt sau 1-3 năm khi đi vào hoạt động.

"Chính vì tính pháp lý chưa rõ ràng, nên sau vài ba năm có thể tăng giá, nhưng cũng có thể đất nằm trong quy hoạch bị thu hồi, hoặc năng lực của chủ đầu tư yếu kém, lúc đó người chịu thiệt chính là khách hàng", vị này lưu ý.

Minh Trang