Đầu cơ chung cư 'tháo chạy' khỏi Hà Nội

Tại buổi công bố báo cáo tình hình thị trường bất động sản (BĐS) năm 2020, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết thị trường BĐS nhà ở cả nước năm 2019 có sự sụt giảm mạnh cả về nguồn cung và lượng giao dịch.

Đầu tư không có lãi

Riêng tại Hà Nội, số chung cư chào bán mới trong năm đạt 22.518 căn, lượng giao dịch 14.722 căn, chiếm 65,4% số căn được tung ra thị trường.

Năm 2019, Hà Nội có 58 dự án với 26.809 sản phẩm đủ điều kiện bán hàng, so với năm 2018 giảm 3.019 sản phẩm (69 dự án, 29.828 sản phẩm), so với năm 2017 chỉ đạt 56,4% (115 dự án, 47.527 sản phẩm).

Đáng chú ý, không chỉ lượng cung giảm, thị trường BĐS Hà Nội còn đang cho thấy sự phát triển mất cân đối giữa các quận và huyện ngoại thành. Tại Long Biên, Gia Lâm, Hà Đông…, lượng cung rất lớn dẫn đến cung vượt xa so với nhu cầu sử dụng của khách hàng. Trong khi đó, tại một số quận đông dân cư, nhu cầu vẫn rất lớn nhưng lượng cung hạn chế bởi quỹ đất để phát triển dự án gần như không còn.

Tỷ lệ hấp thụ chung cư trong quý I và quý II/2019 lần lượt là 67,5% và 73,3%, đến quý III và quý IV giảm xuống còn 60,5% và 57,4%.

“Do sự khan hiếm các sản phẩm mới nên tỷ lệ hấp thụ khá tốt. Tuy nhiên, đến quý IV, thị trường tiếp tục khan hiếm sản phẩm mới đã khiến giá BĐS tăng cao, nhiều khách hàng đã tạm dừng giao dịch, dẫn đến tỷ lệ hấp thụ giảm”, ông Đính cho biết.

Đáng chú ý, trong các năm 2017, 2018 và nửa đầu năm 2019, giá bán căn hộ tương đối ổn định. Giới đầu cơ không đẩy được giá bán chênh cao, kinh doanh cho thuê khai thác không hiệu quả, nên nhiều nhà đầu tư đã “tháo chạy” khỏi thị trường.

Đơn cử, 1 căn hộ 100m2 tại khu vực Láng Hạ, Ba Đình chỉ cho thuê được 12-13 triệu đồng/ căn, trong khi ở Tp.HCM, một căn hộ tương tự tại quận 2, quận 3 có giá thuê trên 1.000 USD.

Hơn nữa, cho thuê căn hộ cũng giảm sút cả về số lượng và giá từ khi Chính phủ có quy định không cho thuê chung cư để ở làm văn phòng. Có những dự án nhà ở, cư dân đã tự thuê bảo vệ cho riêng khu mình, kiểm soát việc ban quản lý cho thuê làm văn phòng.

Tuy nhiên, theo ông Đính, do quý IV/2019, thị trường khan hàng, thiếu nguồn cung nên các chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá bán. Đặc biệt, tại Hà Nội, quý IV sụt giảm dần nhà ở giá rẻ, thậm chí khu vực trung tâm không còn nhà giá rẻ. Hiện, nhà ở giá rẻ ở vùng ngoại thành như Đông Anh, Gia Lâm có giá dưới 25 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy cơ hội của người có thu nhập trung bình được sở hữu nhà ngày càng xa.

Năm 2019 có sự sụt giảm mạnh cả về nguồn cung và lượng giao dịch

Thị trường năm 2020 sẽ giảm tốc

Trước đây, giá chung cư hầu như ổn định, nếu có tăng mỗi năm chỉ khoảng 2-3%, nhưng cuối năm 2019 tăng đột biến, riêng phân khúc từ hơn 30 triệu đồng tăng lên hơn 40 triệu đồng… Hầu hết các dự án đều có xu hướng điều chỉnh tăng và lập tức giao dịch bị chững lại.

“Kỳ vọng của các chủ đầu tư tiếp tục găm hàng lại chờ tăng giá. Đây là bài toán tự nhiên của các doanh nghiệp (DN). Tuy nhiên, các DN cần phải cân nhắc lại, lựa chọn giá thấp hơn để bán được hàng hay giá cao hơn mà không bán được hàng”, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam khuyến cáo.

Nhận định về thị trường BĐS năm 2020, ông Đính cho rằng nguồn cung tại Hà Nội và Tp.HCM có thể không suy giảm so với năm 2019 bởi một vài dự án lớn vẫn còn lượng hàng khá nhiều chưa được tung ra thị trường.

Số dự án BĐS đủ điều kiện đưa sản phẩm vào thị trường sẽ giảm mạnh bởi ở cả hai địa phương này vẫn chưa cho thấy động thái cải thiện xem xét phê duyệt cấp phép cho các dự án BĐS mới. Giá nhà ở và đất đai có thể sẽ tiếp tục tăng, nhưng lực tăng sẽ không mạnh.

Theo Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong năm 2020 có nhiều điểm đáng chú ý. Thứ nhất là động thái siết chặt hơn tín dụng vào BĐS chắc chắn sẽ làm giảm lực đầu tư từ các DN BĐS nhỏ và vừa, bởi hoạt động kinh doanh của các DN này phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Hoạt động mua bán chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ diễn ra sôi động trong năm 2020.

Thứ hai, mất cân đối cung cầu tiếp tục xuất hiện trong năm 2020, nguồn nhà ở có giá thấp và nhà ở xã hội tiếp tục khan hiếm.

Thứ ba, đầu tư đất nền vẫn là lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư tại thị trường các địa phương mới phát triển.

Thứ tư, sự thanh lọc thị trường sẽ diễn ra rất mạnh, thị trường chỉ còn tồn tại những DN BĐS lớn mạnh, có tiềm năng thực sự.

Năm 2020, nguồn cung khan hiếm sẽ tạo ra cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa các DN, cá nhân hoạt động môi giới BĐS. Có thể sẽ có nhiều DN và môi giới BĐS không thể trụ lại với nghề.

“Thị trường BĐS Việt Nam năm 2020 nhìn chung tiếp tục có sự giảm tốc, nhưng thực chất hơn, không xuất hiện khủng hoảng thị trường ảo hay bong bóng. Nghịch lý duy nhất của thị trường BĐS năm 2020 là dù nhu cầu mua vẫn ở mức cao mà không thể đẩy mạnh đầu tư phát triển”, ông Đính nhấn mạnh.

Minh Sơn