Cần khung pháp lý 'cản' các đô thị quá tải

Như Thời báo Kinh Doanh đã thông tin, nhiều khu đô thị trong thành phố phát triển không đi kèm với phát triển hạ tầng, dẫn đến các nhà đầu tư khi xây dựng chỉ chú trọng đến bán nhà trong khi hạ tầng xung quanh chưa phát triển kịp.

Theo ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), để khắc phục tình trạng các đô thị xây dựng không theo quy hoạch, năm 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị.

Đã phanh nhưng chưa chặn đứng

Nghị định 11 quy định các khu đô thị mới phát triển bắt buộc phải thông qua chương trình phát triển đô thị. Điều này đã khắc phục tình trạng đầu tư dàn hàng ngang, nhà đầu tư xin đâu cho đó.

“Thời điểm đó, Hà Tây khi rà soát lại có hơn 700 dự án được cấp phép đầu tư, cung vượt quá cầu, đầu tư dàn trải, lãng phí nguồn lực đất đai, nhiều dự án treo”, ông Chiến lấy ví dụ.

Nghị định 11 cũng bắt buộc phát triển các khu đô thị mới phải dựa trên nhu cầu thực tế. Sau hai năm thực hiện Nghị định 11, các địa phương sau khi rà soát lại đã “phanh cứng” được tình trạng đầu tư dàn trải. Đồng thời, quy định xác định khu vực phát triển đô thị và chỉ có trong khu vực này mới được phát triển các dự án, không đánh đồng các dự án với nhau.

“Bây giờ phải đầu tư theo quy hoạch và có kế hoạch. Thêm nữa là không mở rộng đô thị một cách tràn lan. Do đó, tôi cho rằng mảng cơ chế chính sách giờ đây gần như đã bao phủ toàn diện”, ông Chiến nói.

Ông Đỗ Cơ Thạch, Giám đốc khối khách hàng doanh nghiệp Hải Phát Land, cho rằng hầu hết chủ đầu tư đang tập trung vào phân lô bán nền, trong khi theo đúng quy định thì khu đô thị phải có đầy đủ hạ tầng nhà ở, điện, đường, trường, trạm hoặc hạ tầng đi kèm. Khu đô thị có phát triển hay không còn tùy thuộc vào có dễ kiếm việc hay không thì dân mới về ở.

Trên thực tế, tiến độ dự án và tiến độ pháp lý không đồng hành, dẫn đến nhiều chủ đầu tư không thực hiện đúng lời hứa với khách hàng, còn khách hàng thì vào thế “tiến thoái lưỡng nan”.

Một số khu đô thị đáp ứng được tiêu chí xanh và thông minh

“Hiện tại, các khu đô thị cần phải điều chỉnh, vì vậy cần nhiều thời gian, điều đó lại ảnh hưởng đến dòng tiền của nhà đầu tư. Nếu xây dựng pháp lý trong 15 năm thì chúng tôi cũng hết một đời rồi, vì vậy rất khó khăn. Ngay cả các đơn vị phân phối cũng rất ngại hợp tác với các chủ đầu tư này”, ông Thạch bộc bạch.

Theo Gs. Đặng Hùng Võ, để các khu đô thị phát triển theo đúng quy hoạch, hai xu hướng tất yếu đó là xanh và thông minh, bởi nếu không có những yếu tố này thì dân sẽ không ở.

Chưa có chế tài xử phạt

Gs. Đặng Hùng Võ cũng lấy ví dụ về sự phát triển của khu đô thị Phú Mỹ Hưng (Tp.HCM). Đây là một trong những khu đô thị đầu tiên của Việt Nam, có tư duy đô thị khá tốt, có tính bền vững.

Còn tại khu vực Hà Nội, ông đánh giá các khu đô thị đi về phía Tây vẫn bị vướng một cái gì đó xuất phát từ quy hoạch Hà Nội sau khi sáp nhập Hà Tây vào, tính bền vững không mạnh lắm, không tốt lắm. “Tôi vẫn hy vọng khu vực phía Bắc hoặc phía Đông sẽ có những khu đô thị tạo được điểm nhấn hơn”, ông nói.

Đồng tình với ông Võ, ông Đỗ Viết Chiến cho biết ở khu vực phía Bắc, ông ấn tượng với Ecopark – khu đô thị nghiêng về hướng sinh thái, phát triển theo triết lý xanh, đó là triết lý mà các khu đô thị mới cần hướng đến.

Theo ông Chiến các khu đô thị phát triển về sau này sẽ chú trọng nhất đến giá trị bền vững, giá trị con người nhiều hơn.

Tuy nhiên, để xây dựng đô thị xanh và thông minh thì đầu tư phải cao hơn, như cần chi phí để tạo hồ nước, tạo cây xanh, mạng lưới điện tử, tự động hóa,..

“Câu hỏi đặt ra là liệu các chủ đầu tư có chấp nhận bây giờ bỏ ra nhiều hơn nhưng thu về trong tương lai nhiều hơn?”, ông Võ băn khoăn.

Bên cạnh các khu đô thị hướng đến xanh và thông minh, Gs. Đặng Hùng Võ cho rằng cần phải có những khu đô thị đặc thù, hiện nay đã bắt đầu có ý tưởng về khu đô thị thể thao.

Trên thực tế, nhiều khu đô thị xây dựng sau, thậm chí có điều chỉnh quy hoạch, nhưng vẫn không thể đáp ứng được các tiêu chí về một khu đô thị xanh và thông minh.

Nhiều khu đô thị tại vùng ven như ở huyện Mê Linh, Hoài Đức… còn bỏ hoang, gây mất mỹ quan đô thị. Nếu các đô thị này được hoàn thiện cũng không thể đáp ứng được những tiêu chí theo Nghị định 11.

Nghị định đã có, nhưng chủ đầu tư không thực hiện vẫn chưa có chế tài xử phạt. Những chủ đầu tư bỏ quên trường học, bỏ quên nhà ở xã hội, hay “bức tử” đô thị vẫn “vô tư” phân lô bán nhà, bán nền.

“Việt Nam mới đang chập chững ở những bước đầu tiên, mô hình thì có thể học tập ở những nước đã phát triển. Tuy nhiên, Nhà nước cần đưa ra khung pháp lý cụ thể để từ đó các doanh nghiệp có thể phát triển theo. Việc tạo ra sân chơi và luật chơi chính là vai trò của Nhà nước”, ông Chiến kiến nghị.

Minh Trang