"Bong bóng" bất động sản 2018: Không có khả năng xảy ra?

Riêng đối với thị trường căn hộ chung cư - phân khúc thị trường lớn nhất của thị trường BĐS - đã không xảy ra hiện tượng sốt giá, thậm chí nhiều chủ đầu tư đã giảm giá bán căn hộ chung cư, nhất là các dự án căn hộ vừa túi tiền. Đến nay, có thể nhận định không có khả năng xảy ra bong bóng BĐS trong năm 2018. 

Điều đó có được là nhờ những chính sách "ghìm cương" cần thiết vừa được Chính phủ chỉ đạo trong thời gian qua.

 Việc xuất hiện các cơn sốt ảo giá đất, giá đất nền tại các khu vực ven dự án Sân bay Long Thành (Đồng Nai); các địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế như Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang); tại một số quận ven, huyện ngoại thành TPHCM, hay các khu vực bất động sản nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng, Nha Trang… chỉ là những đợt sốt giá cục bộ trong phân khúc thị trường đất nền, đất nông nghiệp, thậm chí có những trường hợp mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, mà phần lớn giữa các nhà đầu tư thứ cấp, kinh doanh lướt sóng kiếm lời.

 "Thủ phạm chính" là giới đầu nậu và cò đất đầu cơ, thổi giá, tạo sóng gây ra các đợt sốt ảo giá đất, giá đất nền tại một số địa phương. 

Các chuyên gia nhận định trên thị trường BĐS hiện nay có 2 nhân tố cần được tiếp tục quan tâm để quản lý, kiểm soát: Thứ nhất, vẫn còn có tình trạng lệch pha cung - cầu trong phân khúc cao cấp, du lịch - nghỉ dưỡng (condotel) và đang sốt giá ảo đất nền, đất nông nghiệp tại một số khu vực. 

Thứ hai, đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong đó có cả giới đầu cơ, đầu nậu, cò đất chuyên nghiệp đẩy giá ảo đất nền, đất nông nghiệp rất cao so với giá trị thực để trục lợi. 2 yếu tố này chỉ phản ánh một phần thị trường BĐS, chủ yếu xảy ra ở phân khúc đất nền, đất nông nghiệp và condotel, chỉ có thể tạo ra các cơn sốt giá ảo, cục bộ, nhất thời, không thể gây ra bong bóng trên toàn thị trường. 

Trên cơ sở phân tích các nguyên nhân dẫn đến “bong bóng” BĐS nêu trên, cộng với tình hình thực tiễn của thị trường hiện nay, HoREA cho rằng, không có khả năng xảy ra “bong bóng” BĐS trong năm 2018. Theo HoREA, tăng trưởng GDP cả nước năm 2017 đạt 6,81% là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý chứ không phải tăng trưởng “nóng”. 

Tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17%; dự kiến năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17% cũng là mức tăng tích cực và hợp lý. Đây là cơ sở vững chắc để thị trường BĐS tiếp tục tăng trưởng.

Thời gian qua tại nhiều địa phương, tình trạng sốt đất, giá đất bị đẩy lên cao hơn nhiều lần giá trị thực. Tuy nhiên, do sự can thiệp, điều chỉnh kịp thời và hiệu quả của Nhà nước, các doanh nghiệp cũng nỗ lực tái cơ cấu đầu tư, định hình lại sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường, và nhà đầu tư thứ cấp ngày càng tỉnh táo, am hiểu thị trường hơn, đã làm giảm nguy cơ bong bóng BĐS. 

Một trong những lý do khiến HoREA nhận định sẽ không xảy ra “bong bóng” BĐS trong năm 2018 là do các cơ quan nhà nước hiện đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu “bong bóng”.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng nhận định tại cuộc họp thường kỳ của Bộ Xây dựng chiều 23/5 rằng thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2018 “vẫn duy trì mức độ phát triển ổn định”.

Cùng với đó, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Nguyễn Trọng Ninh cho biết, thời gian qua thị trường bất động sản tuy không có biến động nhiều, nhưng tại các khu vực ven đô thị lớn, đặc biệt tại một số đặc khu kinh tế việc buôn bán, chuyển nhượng đất nền diễn ra phức tạp. 

“Rất khó kết luận có bong bóng bất động sản ở thời điểm này hay không vì phải tiến hành rà soát, xem xét ở nhiều khía cạnh khác nhau từ số lượng giao dịch, biến động giá cả từng phân khúc, mức đầu tư...”, ông Ninh nói. 

Ông cũng cho biết thêm, Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu về vấn đề này và báo cáo vào cuối quý II hoặc quý III/2018 nhằm đưa ra các giải pháp kịp thời, không để tình trạng bong bóng xảy ra. 

Trước các đề xuất điều chỉnh về chính sách cho thị trường bất động sản, nhiều chuyên gia kỳ vọng thị trường tiếp tục phát triển tốt ở tất cả các phân khúc và những diễn biến khá tốt này có thể kéo dài ít nhất trong vài năm nữa.

 Về khả năng suy thoái đối với thị trường bất động sản, nhiều chuyên gia cho rằng đã là quy luật dù có muốn hay không cũng khó có thể tránh được. Khi tăng trưởng quá cao đến một mức nào đó sẽ có suy thoái. Hiện nay, nguồn cung đang có dấu hiệu dư thừa ở nhiều phân khúc.

 Khi nguồn cung quá cao, cao hơn nhiều so với nhu cầu thực tế sẽ dễ dẫn đến hệ lụy, tuy nhiên ở thời điểm 2018 sẽ chưa xảy ra cuộc khủng hoảng như cách đây 10 năm. 

Do đó, mỗi nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra cho mình những nguyên tắc nhất định, không nên đầu tư theo kiểu phong trào. Nhà đầu tư khi tham gia thị trường bất động sản cần có những nguyên tắc nhất định để tránh rủi ro.

Bảo Anh