Ba kịch bản và một dự báo về tương lai thị trường bất động sản

Khi nhận định về thị trường BĐS trong giai đoạn Covid - 19 vừa qua, TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương nói rằng, thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp có thể xem là phân mảng tốt nhất của thị trường BĐS hiện nay.

Le lói điểm sáng BĐS công nghiệp

TS Chung giải thích: "Bởi dưới tác động của việc triển khai EVFTA, CPTPP, cùng với việc nguồn vốn đầu tư và doanh nghiệp chuyển dịch khỏi Trung Quốc dưới tác động của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, dịch Covid-19, khu công nghiệp đang là điểm sáng BĐS"

Đề cập tới thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng, TS Chung nói rằng, thời gian từ tháng 2 đến tháng 5/2020 bị ảnh hưởng nặng nề bởi Covid-19. Từ tháng 6/2020, thị trường này bắt đầu phục hồi từ nhóm khách trong nước. Tuy nhiên, khía cạnh cung của thị trường cũng chưa bị ảnh hưởng nhiều nhưng các hạn chế tồn tại của năm 2019 vẫn đang hiện diện như chính sách condotel, officetel chưa có đột phá.

Thị trường BĐS nông nghiệp chưa có cú hích đủ mạnh, cả về cơ chế, chính sách, cả về sản phẩm đều hạn chế về đầu ra. Chính sách cho phép doanh nghiệp tiếp cận chuyển nhượng quyền sử đụng đất của các chủ hộ nhỏ chưa được triển khai. Chính sách tích tụ ruộng đất, hạn chế về hạn điền vẫn chưa có chuyển biến.

Đối với thị trường BĐS nhà ở, theo các chuyên gia, các hạn chế, tồn tại của năm 2019 vẫn chưa được xử lý rốt ráo. Hiện có 3 nhánh nhà ở là đất nền ven đô, nhà giá thấp và nhà ở xã hội đang được quan tâm, xử lý. “Về thực chất, nhu cầu và giao dịch vẫn có cơ hội”, một số chuyên gia nói.

Một mảng thị trường mới đó là thị trường BĐS tài sản – tài chính đang hình thành và phát triển. TS. Trần Kim Chung phân tích, cùng với việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS, các nhà đầu tư nước ngoài chuyển dịch vốn và doanh nghiệp tới Việt Nam, một lượng vốn cũng dịch chuyển sang Việt Nam theo mạch đầu tư cổ phiếu, trái phiếu BĐS, đây là phân mảng đang có cơ hội phát triển hơn.

"Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội, thị trường cũng sẽ đối mặt với rủi ro, đó là rủi ro từ kinh tế thế giới, đặc biệt là đại dịch Covid-19 và chiến tranh thương mại Mỹ - Trung. Hơn nữa, khi dòng vốn dịch chuyển về, liệu Việt Nam có làm chủ và hấp thụ được không?" TS. Chung đặt câu hỏi, đồng thời nói rằng thị trường BĐS hiện nay, rủi ro đối tác và rủi ro bối cảnh kinh tế quốc tế là rõ ràng hơn cả.

Theo chuyên gia nhận định, 3-10 năm tới, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ thiết lập đỉnh cao mới

Tương lai nào cho thị trường BĐS?

Trước những khó khăn và rủi ro của nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng, TS. Trần Kim Chung đã đưa ra 3 kịch bản cho thị trường BĐS từ nay đến cuối năm 2020. Cụ thể:

Kịch bản trung tính. Đây là kịch bản đến cuối năm thị trường quốc tế, các đối tác quốc tế mới phục hồi và quay trở lại bình thường. Nền kinh tế suy giảm nhưng không lớn. Thị trường BĐS trầm lắng nhưng không đổ vỡ. Kịch bản này dễ xảy ra nhất.

Kịch bản tích cực. Các nền kinh tế phuc hồi trong quý IV/2020. Chiến tranh thương mại Trung – Mỹ đi vào giai đoạn ổn định, các doanh nghiệp định hình và định vị tại Việt Nam. Nền kinh tế phục hồi hoàn toàn trạng thái trước dịch Covid-19 vào quý IV/2020. Thị trường BĐS sẽ chuyển động tích cực trong quý IV và trước tết Tân Sửu 2021.

Kịch bản tiêu cực. Dịch Covid-19 chưa được ngăn chặn, thương chiến Trung – Mỹ không hòa hoãn, các lò lửa chiến tranh bị kích động, kinh tế thế giới không khả quan. Điều này sẽ dẫn đến tình hình kinh tế Việt Nam sẽ khó khăn, thị trường BĐS sẽ đóng băng.

Còn theo dự báo của ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CenGroup, trong ngắn hạn và trung hạn (từ 12-24 tháng), thị trường BĐS Việt Nam sẽ có những thay đổi cục bộ ở một số phân khúc. Tuy nhiên, Covid-19 không hẳn là nguyên nhân duy nhất tác động tới giao dịch BĐS, mà những xu hướng dịch chuyển này đã xuất hiện từ năm 2018, và trở nên rõ nét từ nửa cuối 2019.

Theo ông Hưng dự báo, phân khúc nhà giá rẻ vốn luôn giữ vai trò điều tiết thị trường sẽ chững lại và giảm nhẹ về số lượng giao dịch. Phân khúc trung và trung bình khá được quan tâm hơn.

BĐS cao cấp vẫn sẽ gặp khó, tuy nhiên, đây là phân khúc có độ “lì” cao, ít nhạy cảm giá. Nhưng biệt thự hoặc nhà liền kề trong những dự án cao cấp vẫn sẽ có khách hàng, và giao dịch tốt hơn những chung cư cao cấp.

Condotel, biệt thự biển nếu không được cấp sổ đỏ lâu dài sẽ thoái trào trong vài năm tới. Second Home (ngôi nhà thứ 2) sẽ là một xu thế mới ở vùng ven các đô thị lớn.

Trong dài hạn, từ 3-10 năm tới, Việt Nam sẽ chạm tới một giai đoạn vàng của thị trường BĐS như từng xảy ra ở Trung Quốc.

Bên cạnh đó, một trong những tác động của khủng hoảng do Covid-19 đó là lượng cung tiền mặt tăng vọt ở nhiều cường quốc, khiến BĐS ở các nước phát triển sẽ tăng theo, sau vài năm sẽ tác động mang tính hiệu ứng đối với thị trường Việt Nam.

“Vì vậy, tôi dự báo năm 2023-2024 sẽ thiết lập một đỉnh cao mới của thị trường BĐS Việt Nam”, ông Hưng nhận định.

Hải Sơn