Từ năm 2026: Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở chỉ được ưu đãi một lần

Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở từ 2026 chỉ được ưu đãi một lần

Từ năm 2026, người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ phải tuân thủ cơ chế tính tiền sử dụng đất chặt chẽ hơn, trong đó mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được hưởng ưu đãi một lần duy nhất trên một thửa đất.

Quy định mới được ban hành của Chính phủ thông qua Nghị định 50/2026 nhằm cụ thể hóa Nghị quyết 254/2025, tháo gỡ các vướng mắc trong thực thi Luật Đất đai, đồng thời bảo đảm công bằng trong tiếp cận chính sách đất đai.

Chỉ một thửa đất được hưởng ưu đãi

Theo nghị định, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sẽ được áp dụng chính sách ưu đãi một lần cho một hộ gia đình hoặc cá nhân, tính trên một thửa đất do người dân tự lựa chọn.

Điều này có nghĩa, dù sở hữu nhiều thửa đất ở nhiều tỉnh, thành khác nhau, người sử dụng đất cũng chỉ được chọn một thửa để hưởng cơ chế hỗ trợ. Nội dung lựa chọn phải được cam kết rõ trong hồ sơ đề nghị chuyển mục đích.

Với các lần chuyển đổi tiếp theo – kể cả trên cùng thửa hoặc thửa khác – tiền sử dụng đất sẽ được tính 100% phần chênh lệch giữa: giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.

Phát hiện “xin ưu đãi lần hai” sẽ bị truy thu

Cơ quan chức năng cho biết, nếu phát hiện người sử dụng đất từng được hưởng ưu đãi nhưng vẫn tiếp tục đề nghị hưởng cho thửa khác, hồ sơ sẽ bị chuyển sang cơ quan thuế để: Tính lại tiền sử dụng đất theo mức 100% chênh lệch; Truy thu toàn bộ phần thiếu; Áp dụng tiền chậm nộp theo luật quản lý thuế. Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng “chia nhỏ đất” hoặc lợi dụng chính sách để giảm nghĩa vụ tài chính.

Tiền sử dụng đất được xác định dựa trên bảng giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích, không phải theo giá tại thời điểm nộp hồ sơ.

Số lần chuyển mục đích, hạn mức giao đất ở và thửa đất ưu đãi được tính kể từ ngày 1/8/2024, tạo cơ sở pháp lý thống nhất cho các địa phương.

Hạn mức giao đất ở: tính theo từng hộ

Việc xác định hạn mức được thực hiện theo quy định của từng địa phương và áp dụng cho từng hộ gia đình, cá nhân.

Nếu thửa đất tách riêng: tính hạn mức từng thửa

Nếu nhiều hộ chung quyền sử dụng mà không tách: tính theo hộ hoặc cá nhân đại diện đứng tên

Cách tính này giúp bảo đảm công bằng, tránh tình trạng dồn diện tích lớn để hưởng ưu đãi.

Một điểm đáng chú ý là cơ chế thu tiền sử dụng đất đã được “giảm tải” đáng kể cho phần diện tích trong hạn mức.

Cụ thể: Trong hạn mức giao đất ở: nộp 30% chênh lệch; Vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức: nộp 50%; Vượt quá 2 lần hạn mức: nộp 100%

Trước đây, nhiều trường hợp phải nộp toàn bộ 100% chênh lệch ngay từ đầu, khiến chi phí chuyển đổi tăng cao, nhất là với đất vườn, ao nằm cùng thửa đất ở.

Chính sách mới được đánh giá theo hai hướng:

Một mặt, giảm gánh nặng tài chính cho người dân có nhu cầu chuyển đổi chính đáng, đặc biệt với đất vườn, ao liền kề nhà ở.

Mặt khác, siết lại cơ chế ưu đãi, tránh việc lạm dụng chính sách để đầu cơ đất đai hoặc chia nhỏ quyền sử dụng đất.

Các chuyên gia nhận định, cách tính theo bậc thang 30% – 50% – 100% sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, đồng thời khuyến khích người dân cân nhắc kỹ nhu cầu thực sự trước khi chuyển đổi.

Người dân cần lưu ý khi làm thủ tục, hộ gia đình nên: Xác định rõ thửa đất sẽ dùng để hưởng ưu đãi, kiểm tra hạn mức giao đất ở của địa phương, tính toán chi phí chuyển mục đích trước khi nộp hồ sơ, trung thực kê khai lịch sử chuyển đổi. Việc chuẩn bị kỹ lưỡng sẽ giúp tránh rủi ro bị truy thu hoặc phát sinh tiền chậm nộp.