Thị trường chứng khoán Việt Nam đã giảm ngay sau kỳ nghỉ Tết do ảnh hưởng tiêu cực từ dịch bệnh Covid-19. Dù sau đó, thị trường có giao dịch cân bằng trở lại trong khoảng 3 tuần đầu tháng 2, nhưng việc dịch bệnh lan rộng trên nhiều nước cùng với đó là chứng khoán Mỹ cũng như giá dầu lao dốc đã tác động rất xấu đến tâm lý nhà đầu tư.
Trong nhóm cổ phiếu bất động sản, hầu hết các “ông lớn” đều lao dốc mạnh, các nhận định về khó khăn của ngành bất động sản cũng lần lượt được đưa ra, tuy nhiên không phải phân khúc nào cũng thiếu tích cực.
Dịch bệnh là vấn đề ngắn hạn
Theo Ts. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, dịch Covid-19 không phải vấn đề mang tính cấu trúc hay chu kỳ nên không ảnh hưởng quá nhiều đến phân khúc bất động sản công nghiệp.
Đáng chú ý, ông Nghĩa khẳng định Covid-19 còn là một yếu tố tạo động lực tăng trưởng kinh tế. Ngay cả trong giai đoạn đang dịch như hiện nay, các doanh nghiệp nước ngoài vẫn không ngần ngại đầu tư vào Việt Nam khi nhìn nhận Covid-19 chỉ là vấn đề ngắn hạn, không phải vấn đề dài hạn.
Thực tế, nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp niêm yết thường có hoạt động kinh doanh ít phụ thuộc vào biến động ngắn hạn. Bởi hoạt động kinh doanh cho thuê khu công nghiệp có đặc thù: đầu tư một lần, thu tiền dài hạn. Theo đó, sau giai đoạn hoàn thiện thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng, doanh nghiệp ký hợp đồng cho thuê dài hạn với các khách hàng.
Ðối với khoản mục này, doanh nghiệp hầu như không có rủi ro thanh toán, đảm bảo doanh thu ghi nhận trong tương lai, bất chấp các doanh nghiệp đi thuê đất có thể gặp khó khăn trong ngắn hạn. Nguồn tiền cho thuê đất đã nhận từ đầu chu kỳ thuê, doanh nghiệp có thể gửi tại ngân hàng, đem về nguồn lợi nhuận tài chính đáng kể.
Tại Đại hội đồng cổ đông vừa qua, CTCP Cao su Phước Hòa (PHR) đã thông qua kế hoạch kinh doanh 2020 với tổng doanh thu công ty mẹ 2.460 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 1.148 tỷ đồng, tăng lần lượt 46% và 115% so với mức thực hiện năm 2019, bất chấp dịch Covid-19 ảnh hưởng nghiêm trọng lên ngành cao su thế giới.
Sự tự tin vào kế hoạch này của Cao su Phước Hòa dựa trên cơ sở triển vọng tích cực của mảng kinh doanh khu công nghiệp. Công ty hiện sở hữu 80% cổ phần CTCP Khu công nghiệp Tân Bình - đơn vị quản lý Khu công nghiệp Tân Bình có tổng diện tích 363,41ha và 32,85% cổ phần tại CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (NTC) - đơn vị sở hữu Khu công nghiệp Nam Tân Uyên với diện tích 332ha và Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng với diện tích 289ha.
Tính đến cuối năm 2019, nguồn tiền, tương đương tiền và tiền gửi các loại của Cao su Phước Hòa lên đến 1.638 tỷ đồng, giúp mang về 100 tỷ đồng lãi tiền gửi trong năm 2019, tương đương 20,5% lợi nhuận sau thuế.
 |
| Các cổ phiếu của doanh nghiệp kinh doanh khu công nghiệp vẫn được đánh giá cao giữa bão dịch (Ảnh: Internet) |
Sức hấp dẫn của cổ phiếu
Đóng cửa phiên giao dịch ngày 31/3, cổ phiếu PHR có giá 33.000 đồng/cp, giảm 53,2% so với mức giá 70.530 đồng/cp (giá điều chỉnh) hồi cuối tháng 8/2019. Chỉ tính riêng trong đợt giảm mạnh theo thị trường từ đầu tháng 3 đến nay, PHR đã giảm hơn 30,1%.
Tương tự, cổ phiếu NTC của CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên cũng giảm 25% sau đợt tăng nóng 9 tháng đầu năm 2019, từ mức giá 183.000 đồng/cp (giá điều chỉnh) xuống còn 136.800 đồng/cp.
Ngoài ra, nhiều cổ phiếu khu công nghiệp khác như MH3 (CTCP Khu công nghiệp Cao su Bình Long), SZL (Sonadezi Châu Đức), SZC (Sonadezi Châu Đức), D2D (CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2), LHG (CTCP Long Hậu)... hiện đều đã điều chỉnh đáng kể, giảm từ 30-50%.
Theo đánh giá của các chuyên gia, đây là vùng giá hấp dẫn để các nhà đầu tư “xuống tiền”, bởi những tiềm năng về dài hạn của nhóm doanh nghiệp này. Nhất là khi tác động của dịch bệnh được nhiều chuyên gia phân tích đánh giá là rủi ro ngắn hạn, còn về dài hạn thì dư địa tăng trưởng của ngành bất động sản công nghiệp vẫn tốt.
Hồi cuối tháng 2 vừa qua, Cao su Phước Hòa đã nhận quyết định của UBND tỉnh Bình Dương về việc thu hồi đất cho dự án Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng (giai đoạn 2) tại Bình Dương.
Trong năm 2020, bên cạnh bàn giao 345ha đất cho Nam Tân Uyên, Cao su Phước Hòa cũng đang thực hiện dự án mở rộng Khu công nghiệp Tân Bình lên 1.055ha để đáp ứng nhu cầu thuê đất tại khu vực đang còn rất lớn.
Hay như trường hợp của CTCP Khu công nghiệp Cao su Bình Long, tính đến cuối tháng 12/2019, công ty đang sở hữu 662,5 tỷ đồng tiền, tương đương tiền và tiền gửi các loại cùng 17,4 tỷ đồng trái phiếu.
Mặc dù nợ phải trả là 673,6 tỷ đồng, nhưng trong đó có đến 620 tỷ đồng doanh thu nhận trước, dư nợ đi vay chỉ 16,1 tỷ đồng. Giả định sử dụng nguồn tiền dự trữ thanh toán hết các khoản nợ vay và nghĩa vụ phải trả, phải nộp, bình quân mỗi cổ phiếu của MH3 đang sở hữu tài sản trị giá 52.200 đồng tiền mặt hoặc tài sản có thể nhanh chóng chuyển đổi thành tiền.
Tức là nhà đầu tư mua cổ phiếu MH3 chỉ phải trả mức giá thấp hơn 41% giá trị tài sản tiền của doanh nghiệp, chưa kể các tài sản khác hay dòng tiền trong tương lai.
Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp cũng là nhóm có lịch sử chi trả cổ tức tiền mặt cho cổ đông đều đặn, với tỷ suất cổ tức trên thị giá trung bình 10%năm.
Minh Khuê
