Thị trường nhà đất Trung Quốc đóng băng

Ngày 7 tháng 10, hàng chục chủ nhà đã tập trung tại văn phòng kinh doanh của một khu dân cư mới ở Nanyang để yêu cầu hoàn lại tiền. Giá trị căn nhà của họ đã giảm ít nhất 30% trong vòng chưa đầy một năm sau khi mua. Giá trung bình tại một dự án lân cận của cùng một chủ đầu tư giảm hơn 40%.

Nanyang, thành phố 10 triệu dân ở tỉnh Hà Nam, miền Trung Trung Quốc, là một mô hình thu nhỏ của thị trường bất động sản ở các thành phố cấp 3 và 4. Trong vài năm qua, nhờ dòng người di cư lớn từ các vùng nông thôn đến các thành phố nhỏ hơn như Nanyang, các nhà phát triển như China Evergrande Group và Country Garden Holdings đã đổ xô xây dựng nhà ở. Sau đó, chính quyền trung ương lo ngại về rủi ro quá nóng trong lĩnh vực bất động sản, đã chuyển sang hạ nhiệt mọi thứ. Kể từ khi Chủ tịch Tập Cận Bình tuyên bố năm 2017 rằng "nhà là để ở, không phải để đầu cơ", các nhà hoạch định chính sách đã áp đặt một loạt biện pháp để hạn chế các chủ đầu tư vay nợ tràn lan và thắt chặt các tiêu chuẩn cho vay thế chấp. Các chuyên gia trong ngành cho biết, tình trạng "đóng băng" toàn ngành phản ánh thực tế quốc gia đông dân nhất thế giới vẫn thiếu nhà ở.

Kể từ khi chính phủ hạn chế khả năng vay vào năm ngoái, các chủ đầu tư ghi nhận sụt giảm mạnh về doanh số bán nhà, làm tăng thêm gánh nặng tài chính. Kể từ tháng 9, xếp hạng tín dụng của 9 nhà phát triển đã bị cắt giảm khoảng 20 lần. Cuộc khủng hoảng nợ có thể dẫn đến sự sụp đổ của Evergrande, một trong những nhà phát triển lớn nhất của đất nước, đã làm gia tăng mối lo ngại của thị trường. Do đó, các chủ đầu tư không còn mặn mà với bất động sản đồng thời áp lực sẽ hạn chế nguồn vốn cơ sở hạ tầng và đè nặng lên tăng trưởng kinh tế.

Trong khi đó, doanh số bán các căn hộ hiện có đã giảm xuống dưới áp lực đối với các khoản vay thế chấp do nhiều thành phố áp đặt. Một nhà môi giới ở tỉnh Hồ Nam cho hay, doanh số bán nhà ở trước khi sở hữu của anh đã giảm từ 30% đến 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Ngành bất động sản đứng trước sức ép của giá tham chiếu do chính quyền thành phố đặt ra, giới hạn số tiền cho vay mua nhà. Tháng 2, thành phố Thâm Quyến đặt giá tham chiếu cho các bất động sản đã sở hữu tại 3.595 khu dân cư và cấm các ngân hàng xử lý các khoản vay với số tiền cao hơn giá tham chiếu. Kể từ đó, doanh số bán nhà trong thành phố giảm mỗi tháng xuống còn 1.765 căn trong tháng 9 từ mức bình thường là 5.000 đến 8.000.

Tại các thủ phủ khác như Tam Á, Thành Đô và Tây An, giá tham khảo của hầu hết các bất động sản đã sở hữu trước để đưa vào hệ thống Quảng Châu đã giảm từ 30% đến 50%. Huang Tao, quản lý của Centaline Property Agency ở Quảng Đông, cho biết, nhiều người bán nhận thấy giá tham chiếu là "không thể chấp nhận được". Deng Haozhi, Giám đốc tại National Real Estate Manager Alliance, cho hay, hoa hồng môi giới là một chỉ số quan trọng của thị trường nhà ở, mức hoa hồng cao hơn đồng nghĩa các chủ đầu tư không thể tự mình bán dự án.

100 nhà phát triển hàng đầu đã báo cáo tổng doanh thu 759,6 tỷ Nhân dân tệ trong tháng 9. Con số này giảm 36,2% so với cùng kỳ năm ngoái, so với mức giảm 20,7% trong tháng 8, theo báo cáo của Công ty thu thập dữ liệu bất động sản China Real Estate Information Corp. (CRIC). Theo truyền thống, tháng 9 và tháng 10 là những tháng bán bất động sản mạnh mẽ. Trong kỳ nghỉ lễ Quốc khánh vào tuần đầu tiên của tháng 10, doanh số bán nhà mới đã giảm 33% so với cùng kỳ năm ngoái tại các thành phố lớn do Học viện Chỉ số Trung Quốc theo dõi.

Trong khi đó, các cuộc đấu giá đất của chính quyền địa phương nhận được phản ứng "lạnh nhạt". Theo số liệu của CRIC, khoảng 27% số lô đất được rao bán không thu hút được người đặt mua trong tháng 9. Một số thành phố chẳng hạn như Thượng Hải và Hàng Châu ở tỉnh Chiết Giang, miền Đông Trung Quốc gần đây đã tạm dừng các cuộc đấu giá đất. Chưa đến một nửa số đất trong các cuộc đấu giá gần đây nhất ở thành phố Quảng Châu được bán ra. Trong số những người mua đất trong đợt rao bán gần đây của Quảng Châu, hầu hết là các nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm China Overseas Property, Guangzhou Pearl River Industrial Development Holdings và Yuexiu Enterprises. Những người chơi như vậy hiếm khi tham gia đấu giá đất và chỉ mua để tăng cường niềm tin khi thị trường đang rất suy thoái, chuyên gia bất động sản Deng cho biết. Lu Ting, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Nomura Holdings, cho biết lĩnh vực bất động sản trở nên bi quan và ưu tiên khả năng tồn tại lên hàng đầu. 

Tác động đến nền kinh tế

Lo lắng về tác động của ngành bất động sản đang hạ nhiệt đối với nền kinh tế rộng lớn hơn đã làm dấy lên tranh luận về việc liệu Bắc Kinh có nới lỏng các chính sách nhằm tránh ảnh hưởng nặng nề đến nền kinh tế. Louis Kuijs, người đứng đầu bộ phận kinh tế châu Á của Công ty nghiên cứu Oxford Economics, cho biết, sự suy thoái của bất động sản nhà ở sẽ kéo tăng trưởng kinh tế Trung Quốc trong quý IV xuống 3,6% so với mức 5% được ước tính trước đó.

Để ổn định thị trường bất động sản đang hạ nhiệt nhanh chóng, một số chính quyền địa phương đã bắt đầu giảm bớt áp lực thanh khoản lên các chủ đầu tư và cố gắng kích cầu. Đầu tháng này, thành phố Đông Bắc Cáp Nhĩ Tân đã ban hành một loạt biện pháp thân thiện với thị trường, bao gồm nới lỏng các hạn chế đối với doanh thu bán trước của các nhà phát triển và trợ cấp cho những người mua nhà lần đầu. Các nhà quản lý tài chính đã yêu cầu các ngân hàng đẩy nhanh việc phê duyệt các khoản thế chấp trong quý vừa qua. Những người cho vay cũng được phép đăng ký bán chứng khoán được hỗ trợ bởi các khoản thế chấp bằng nhà ở để giải phóng hạn ngạch cho vay, nới lỏng lệnh cấm được áp dụng vào đầu năm nay, theo những người quen thuộc với vấn đề này.

Không thay đổi chính sách

Trong một báo cáo ngày 29 tháng 9, Tianfeng Securities dự kiến ​​doanh số bán bất động sản và tài chính sẽ giảm nhẹ trong quý IV. Tuy nhiên, hầu hết các chuyên gia đều cho rằng chính sách "nhà là để ở" của Bắc Kinh sẽ không thay đổi về lâu dài và khó có thể đảo ngược tình trạng nguội lạnh trong dài hạn của lĩnh vực này.

Nhiều người gần gũi với lĩnh vực chi ra sẽ không có sự thay đổi cơ bản trong chính sách tài trợ bất động sản. Cơ chế quản lý thắt chặt cho vay bất động sản của Trung Quốc sẽ được duy trì như một phần của chính sách bình thường hóa. Tại cuộc họp vào tháng 9, Ngân hàng trung ương và Ủy ban điều tiết ngân hàng và bảo hiểm Trung Quốc đã kêu gọi các tổ chức tài chính hợp tác với chính quyền địa phương để duy trì sự phát triển ổn định và lành mạnh của thị trường nhà ở cũng như bảo vệ quyền và lợi ích của người tiêu dùng. Nhìn chung, quyết tâm giảm phụ thuộc vào đầu tư bất động sản của Bắc Kinh sẽ không dễ dàng thay đổi.

TL (theo Nikkie Asia)