Nhà ở TP.HCM: Giao dịch có sự phân hóa trong quý 1/2026

Bức tranh về nhà ở tại TP.HCM ghi nhận thanh khoản chững lại rõ rệt trong quý 1/2026.

1.900 căn hộ ra hàng trong quý 1/2026

Theo dữ liệu chi tiết vừa được Savills Việt Nam công bố về thị trường bất động sản TP.HCM quý 1/2026 vào chiều 08/4/2026, bức tranh về nhà ở ghi nhận thanh khoản chững lại rõ rệt.

Trong quý 1/2026, nguồn cung mới về căn hộ tại TP.HCM ghi nhận sự sụt giảm theo quý, nhưng vẫn tăng theo năm, đạt mức khoảng 1.900 căn.

Trong đó, cơ cấu nguồn cung tiếp tục gây áp lực rất lớn lên khả năng chi trả của người dân khi phân khúc cao cấp chiếm tới gần hai phần ba tổng nguồn cung mới và tập trung chủ yếu tại khu Đông TP.HCM cũ.

Việc số đợt mở bán bị hạn chế cũng kéo nguồn cung sơ cấp trên toàn thị trường giảm xuống chỉ còn 4.700 căn, với khu Đông tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt khi chiếm đến 85% tổng nguồn cung sơ cấp.

Tình hình hoạt động nhìn chung khá trầm lắng. Lượng giao dịch căn hộ sụt giảm mạnh, kéo tỉ lệ hấp thụ toàn thị trường rơi xuống mức 40%, chủ yếu do thanh khoản ở phân khúc cao cấp đang chậm lại.

Ông Troy Griffiths, Cố vấn cấp cao, Savills TP.HCM, cho rằng lãi suất cho vay tăng đang siết thanh khoản thị trường.

Theo ông Troy Griffiths, Cố vấn cấp cao, Savills TP.HCM, lãi suất cho vay tăng đang siết thanh khoản thị trường, trong khi người mua ngày càng thận trọng hơn và ưu tiên các sản phẩm có mức giá hợp lý. Điều kiện tín dụng thắt chặt góp phần tác động tới thị trường hạ nhiệt rõ rệt do bị gián đoạn bởi các kỳ nghỉ, nhiều chủ đầu tư phải tạm lùi kế hoạch mở bán.

Tuy nhiên, phân khúc căn hộ vừa túi tiền lại có kết quả tích cực hơn nhờ được hỗ trợ bởi nhu cầu ở thực, với tỷ lệ hấp thụ cao hơn mặt bằng chung 10 điểm %.

Mức giá sơ cấp của căn hộ đã giảm xuống còn 91 triệu đồng/m² thông thủy, nhờ sự bổ sung của các dòng sản phẩm dễ tiếp cận hơn, chiết khấu gia tăng và đà tăng giá tại các đợt mở bán mới bị gián đoạn.

Biệt thự, nhà phố: Sức mua có chọn lọc, giá bán 199 triệu đồng/m²

Cùng chung cảnh ngộ trầm lắng, phân khúc biệt thự và nhà phố cũng hạ nhiệt khi các chủ đầu tư trở nên vô cùng thận trọng trước sức mua suy yếu.

Nguồn cung mới của loại hình này giảm mạnh, chỉ còn vỏn vẹn 70 căn, kéo nguồn cung sơ cấp rớt xuống mức 2.900 căn.

Toàn thị trường biệt thự và nhà phố trong quý 1/2026 chỉ ghi nhận 300 giao dịch nhà liền thổ, tỷ lệ hấp thụ suy giảm xuống còn 11%.

Mặc dù vậy, giá sơ cấp vẫn điều chỉnh tăng lên mức 199 triệu đồng/m² đất, chủ yếu sau khi dự án Vinhomes Green Paradise ghi nhận mức hấp thụ tốt cùng việc một số dự án tiếp tục điều chỉnh tăng giá.

Người vay mua nhà áp lực với lãi suất tăng

Nhận định chi phí lãi vay tăng nhanh thời gian qua đã chính thức khép lại giai đoạn lãi suất thấp kéo dài, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Dịch vụ nghiên cứu & S22M Savills TP.HCM, cho biết các chủ đầu tư hiện nay đã phải chuyển dịch từ các chương trình hỗ trợ lãi suất 0% sang áp dụng các gói lãi suất cố định ở mức 9% đến 10%.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Dịch vụ nghiên cứu & S22M Savills TP.HCM, thông tin về thị trường bất động sản quý 1/2026.

"Lãi suất tăng đang trực tiếp siết chặt thanh khoản của thị trường, người mua ngày càng thận trọng hơn và ưu tiên các sản phẩm có mức giá hợp lý. Lãi suất vay ưu đãi hiện nay đã tăng lên mức 8% đến 9% mỗi năm, trong khi lãi suất thả nổi hoàn toàn có thể vượt ngưỡng 12%. Điều này làm gia tăng áp lực dòng tiền đối với nhóm khách hàng đi vay khi thời gian ưu đãi kết thúc, đồng thời tiếp tục kìm hãm khả năng hấp thụ trong ngắn hạn”, bà Hương phân tích.

Dự báo xu hướng phát triển bất động sản, bà Hương cho rằng thị trường sẽ tiếp tục dịch chuyển mạnh mẽ về khu vực ngoại thành và ven đô nhờ sự xuất hiện của các đại đô thị.

Về triển vọng nguồn cung tại TP.HCM, dự kiến sẽ đón nhận khoảng 13.000 căn hộ mở bán trong năm 2026. Nguồn cung căn hộ lũy kế có thể đạt khoảng 59.000 căn vào năm 2028. Đối với phân khúc nhà liền thổ, dự kiến có khoảng 11.500 căn được đưa ra thị trường trong tương lai.

Đối với nhà liền thổ, khu vực ngoại thành sẽ chiếm tới 65% nguồn cung, dẫn dắt bởi khu vực Cần Giờ và Củ Chi nhờ quỹ đất lớn và hạ tầng sắp triển khai. Trong khi đó, khu Đông TP.HCM đóng góp 23%, được hỗ trợ bởi những tiến triển tích cực trong việc tháo gỡ pháp lý tại một số dự án của các chủ đầu tư uy tín.