Ngành môi giới bất động sản Trung Quốc đứng trước nguy cơ bị "xóa sổ" trong bối cảnh chính quyền khuyến khích giao dịch trực tiếp không qua trung gian

Không còn trung gian

Đã 5 tháng trôi qua, người môi giới nhà đất Cai Hongjia không chốt được hợp đồng nào. Đây thực sự là giai đoạn "ảm đạm nhất", "ám ảnh nhất" trong sự nghiệp làm đại lý bất động sản kéo dài hơn một thập kỷ của cô. Cai cám cảnh nói: "Bạn biết đấy, nghề này mà không kí được hợp đồng tức là không có thu nhập. Đại lý bất động sản không ăn lương cơ bản của công ty, cứ tiếp tục như vậy, tôi sẽ bỏ nghề và tìm việc mới".

Không chỉ với Cai, hàng trăm nghìn đại lý bất động sản ở Thượng Hải đều đang trải qua một năm tồi tệ. Thị trường nhà ở hạ nhiệt, chính phủ ra tay ngăn chặn đầu cơ, hệ quả là doanh số trượt dốc không phanh. Nghiêm trọng nhất vẫn là cách chính quyền địa phương thực hiện biện pháp giúp người mua, người bán loại bỏ hoàn toàn các đại lý trung gian thông qua nền tảng so sánh giao dịch trực tuyến.

Kể từ năm 1998 khi những đại lý bất động sản đầu tiên được thành lập tại Trung Quốc, ngành công nghiệp này phát triển mạnh mẽ lên hơn 1,58 triệu cơ sở vào năm 2018. Năm 2020, khối lượng thương mại trong lĩnh vực môi giới nhà đất đạt tổng cộng 11,5 nghìn tỷ Nhân dân tệ (1,8 nghìn tỷ đô la).

Khi thị trường bất động sản bùng nổ vào năm 2015 và 2016 được báo cáo kiếm hơn 1 triệu Nhân dân tệ mỗi năm. Loại hình làm giàu này thu hút ngày càng nhiều sinh viên tốt nghiệp đại học, bao gồm cả các trường đào tạo hàng đầu. Cai làm việc cho Tospur, một công ty bất động sản có trụ sở chính tại Thượng Hải. Công ty đặt mục tiêu mở 2.000 trung tâm vào cuối năm nay thế nhưng chỉ đến tháng 10, con số này còn vỏn vẹn 300 cơ sở. Kế hoạch mở rộng của Tospur nằm trong tầm mắt của chính quyền địa phương nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản. Sau khi giá cả tăng vọt năm ngoái, cơ quan quản lý tiến hành đàn áp ổn định thị trường trong năm nay. Hệ quả là thị trường bị đóng băng, tại Thượng Hải chỉ có 13.000 căn nhà được giao dịch, giảm 53% so với cùng kỳ năm ngoái.

Doanh số bán hàng chậm lại không phải là mối quan tâm duy nhất của các đại lý. Vào cuối tháng 10, các cơ quan quản lý bất động sản của Thượng Hải đã tung ra một dịch vụ trực tuyến hỗ trợ chuẩn bị các hợp đồng. "Mạng lưới ký kết hợp đồng hand-in-hand" của Trung tâm Giao dịch Bất động sản Thượng Hải cung cấp cho người mua và người bán các công cụ để thực hiện giao dịch mà không cần phụ thuộc vào đại lý. Hiện tại, nền tảng này ở Thượng Hải chỉ cung cấp dịch vụ ký hợp đồng theo mẫu tiêu chuẩn. Nhưng ở thành phố Hàng Châu lân cận, một nền tảng tương tự ra mắt vào tháng 8 cung cấp danh sách nhà miễn phí, công chứng và quyền truy cập vào các nhà cung cấp dịch vụ thế chấp.

Tại sao loại bỏ dịch vụ môi giới?

Cai lo lắng khả năng cao sẽ bị mất việc: "Mặc dù người làm nghề như chúng tôi cung cấp nhiều thông tin nhà ở hơn nhưng lại rất hạn chế đàm phán phí hoa hồng. Tôi biết rằng, chính quyền làm như vậy có nghĩa là người mua và người bán có thể gạt bỏ vai trò trung gian như tôi nếu đạt được thỏa thuận trong tương lai".

Huang Zhonghua, Giáo sư chuyên nghiên cứu bất động sản cho hay, dịch vụ mới ra đời là phản ứng đáp lại sự thật rằng các bên trung gian cung cấp chất lượng kém nhưng nhận hoa hồng quá cao. Ông nói: "Phía đầu mối tính người bán 1% giá và người mua tính thêm 2%. Trên thực tế, khoản phí 3% kết hợp thường do người mua trả. Đây không phải là một khoản tiền nhỏ đối với các hộ gia đình trung bình tính theo giá nhà". Nhất là tại Thượng Hải tất đất tấc vàng, 3% không phải là con số khiêm tốn. 

Năm 2019, anh Cheng Yuwei, 36 tuổi tìm được căn hộ ba phòng ngủ ưng ý tại trung tâm thành phố với giá 9 triệu Nhân dân tệ. Để tiết kiệm được hơn 1/4 tổng số tiền cho bên trung gian, Cheng cố gắng thuyết phục chủ sở hữu thỏa thuận trực tiếp. Chủ sở hữu ban đầu từ chối bởi cô sợ rằng sẽ bị người mua lợi dụng. Cuối cùng, Cheng đã tìm được bên hỗ trợ thủ tục giấy tờ chỉ với 20.000 Nhân dân tệ. Anh cho hay: "Thực tế phổ biến là người mua cần phải trả toàn bộ phí hoa hồng. Tôi không muốn sử dụng dịch vụ trung gian là vì thế. Nhưng người bán không quan tâm đến điều này vì họ không phải trả tiền và cảm thấy an toàn hơn nếu có bên đứng ra bảo đảm".

Cũng trong năm 2019, Yao Qin, cư dân Thượng Hải, đã mua được một căn hộ trực tiếp từ người bán. "Tôi may mắn vì ngành bất động sản năm nay xuống dốc. Chủ nhà đang bán tháo căn hộ", cô nhớ lại. Yao và người bán đã mất hàng giờ đồng hồ xếp hàng chờ đợi tại các văn phòng chính phủ để ký hợp đồng, xem xét thuế và thủ tục giấy tờ khác. Đổi lại, cô nàng tiết kiệm được tới 90.000 Nhân dân tệ cho căn hộ trị giá 3 triệu Nhân dân tệ nhờ bỏ bước trung gian. Yao tỏ ra bức xúc khi nói về các bên môi giới: "Hoa hồng cao là điểm bất cập nhất. Đành rằng lợi thế của đại lý bất động sản là thông tin nhưng tôi cho rằng nó không đáng bao nhiêu tiền. Bên cạnh đó có quá nhiều tin tức về đại lý không uy tín. Họ ngụy tạo thông tin người mua tiềm năng, ép giá người bán nâng giá người mua". Điển hình là loạt bê bối của một đại lý thuộc Centaline Property. Một người mua nhà ở Thâm Quyến đã tố cáo đại lý tăng giá nhà để ăn chênh lệch tới 2,5 triệu tệ. Centaline Property từ chối giải trình trách nhiệm và nói rằng đại lý nói trên đã nghỉ việc trong thời điểm xảy ra khiếu nại.

Giáo sư Huang nhận định, nguyên nhân xảy ra lừa đảo bởi các đại lý ở Trung Quốc không đại diện cho người bán căn hộ cũng như quyền lợi của người mua. "Họ chỉ đại diện cho lợi ích của chính họ. Mục đích của họ là thu lợi nhuận từ phí hoa hồng. Vì vậy, điều duy nhất họ ghi nhớ là làm thế nào để chốt giao dịch càng nhanh càng tốt", ông nhấn mạnh.

Theo Giáo sư, giao dịch trực tiếp giữa người bán và người mua có thể chiếm từ 20% đến 30% toàn bộ thị trường nhà đất ở Thượng Hải. "Nền tảng Hand-in-Hand cần nhiều thời gian mới có thể thay thế hoàn toàn các đại lý. Tuy nhiên đổi mới của chính phủ sẽ đảm bảo cho các giao dịch như vậy". Nhà phân tích Lu Wenxi từ Centaline Property cho biết, khoảng 25% giao dịch mua bán bất động sản ở Thượng Hải đã hoàn thành mà không cần bất cứ bên trung gian nào. "Hầu hết nguồn thông tin là qua giới thiệu của người thân, bạn bè,... Chìa khóa ở đây là sự tin tưởng vốn không dễ dàng có được nếu làm việc với người xa lạ", Lu giải thích. 

Người làm dịch vụ trung gian bất động sản sẽ đi về đâu?

Cai Hongjia tỏ ra bi quan về tác động của nền tảng mới đối với hoạt động kinh doanh của cô. "Chúng tôi cung cấp thông tin về các căn hộ và thường xuyên dẫn khách đi xem nhà. Ấy vậy mà cuối cùng họ chọn giao dịch trực tiếp chỉ để không phải trả tiền cho tôi". Mặt khác, những nhân viên trẻ như Tian Weiwei làm việc cho tập đoàn lớn Lianjia lạc quan hơn: "Chúng tôi may mắn được làm việc tại khu vực bất động sản sôi động. Về cơ bản, cứ mang về đều đặn hai hợp đồng một tháng là đủ KPI. Ngoài ra, bạn sẽ được thưởng 35-50% phí hoa hồng cho các giao dịch bổ sung. Tỷ lệ này thay đổi tùy thuộc vào thời gian phục vụ và chức vụ của tại công ty". Tian hiện kiếm được 10.000 Nhân dân tệ mỗi tháng, chuyên làm dịch vụ cho thuê nhà.

Tuy nhiên, không phải ai cũng may mắn như vậy, một người khác làm việc tại Lianjia đã bỏ việc vì không kiếm được hợp đồng trong hơn 8 tháng. Anh này thở dài: "Tôi không đủ tiền trang trải. Tôi về làm cho một công ty nhỏ hơn làm về chính sách tiền lương cho đại lý chứ không đi bán nhà nữa. Thị trường năm nay phát triển chậm lắm". Và không chỉ những nhân viên như Tian hay Cai mà các chủ sở hữu nhà cũng đang cầm cự, chờ đợi cơ hội tăng giá trở lại.

TL