Chính sách "đất ở và đất khác" mang lại "lợi ích nhóm"

Đánh giá về vấn đề “đất ở” xây dựng nhà ở thương mại và hiệu quả của kiến tạo chính sách, chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, vấn đề sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại đã thu hút sự quan tâm rất lớn từ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong quá trình soạn thảo, xây dựng dự án Luật sửa đổi 9 luật (được Quốc hội thông qua tại kỳ họp bất thường tháng 1/2022). 

Bên cạnh các ý kiến tán thành sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở để tháo gỡ vướng mắc các dự án nhà ở thương mại thì một số đại biểu đề nghị cân nhắc việc bổ sung hình thức sử dụng đất không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại vì cho rằng có thể dẫn đến trục lợi chính sách, làm thất thoát ngân sách nhà nước.

Kết quả, kỳ họp Quốc hội bất thường quyết định không bổ sung hình thức sử dụng đất không phải đất ở thực hiện dự án nhà ở thương mại, dẫn đến việc áp dụng “Cơ chế dân sự” để thực hiện các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị vẫn còn ách tắc.

Theo đó, trường hợp doanh nghiệp bất động sản đã tự thỏa thuận với người dân có đất để nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng trong số diện tích đất gom được không có đất ở thì không được Nhà nước chấp thuận để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư năm 2020.

Ông Đỉnh cho rằng, Luật Đầu tư, Luật Đất đai cho phép và khuyến khích nhà đầu tư thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhưng quy định này cho đến nay vẫn chưa áp dụng cho trường hợp nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại mà trong diện tích đất gom được không có đất ở.

Lý do bởi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 (được sửa đổi bởi Luật Đầu tư năm 2020 và tiếp tục sửa tại Luật sửa đổi 9 luật năm 2022) quy định về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở; hoặc đất ở và đất khác đáp ứng điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án. Quy định này dẫn đến hàng trăm dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã “gom đất” nhưng không thể triển khai được và rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”.

Bên cạnh đó, với cách thức xây dựng chính sách tại Điều 23 Luật Nhà ở đã được sửa đổi như hiện nay, nếu doanh nghiệp A thực hiện nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn quyền sử dụng đất để “gom” được 100ha đất mà không có m2 đất ở nào thì không thể triển khai dự án trên diện tích 100ha dù đã phù hợp quy hoạch.

Để “ứng phó”, doanh nghiệp A tất yếu sẽ nảy sinh ý định “mua gom” thêm một căn nhà vị trí kế cận để có một phần đất ở. Và nếu thành công, mua được căn nhà chỉ cần 30m2, thì doanh nghiệp A lại được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trên diện tích 100ha+30m2. Bởi theo Luật hiện hành, nhà đầu tư chỉ cần có một tỷ lệ đất ở, có thể 1% hoặc 0,1% hoặc 0,01% hoặc thấp hơn, thì đều có thể được chấp thuận để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Như đã phân tích ở trên, một chính sách tốt phải khiến doanh nghiệp chịu tác động chấp nhận tuân thủ với thái độ tích cực. Ngược lại, một chính sách khiến doanh nghiệp tìm cách “lách”, “biến tấu” theo kiểu mua thêm 30m2 để hợp thức hóa 100ha sẽ không phải một chính sách mang lại hiệu quả, khả thi.

Với trường hợp nêu trên, chủ thể nào thực sự hưởng lợi tử chính sách? Nhà nước không được hưởng lợi hơn bởi dự án tăng thêm 30m2 hầu như không tăng thêm nguồn thu tiền sử dụng đất. Doanh nghiệp A triển khai được dự án nhưng phải chấp nhận mua thêm căn nhà 30m2 với giá cao hơn giá thị trường nhằm mục đích duy nhất là hợp thức hóa (bởi khi hợp thửa thêm 30m2 sẽ khiến khu đất trở nên méo mó và không thể xây dựng công trình trên diện tích 30m2). Ngược lại, cá nhân B có căn nhà 30m2 lại bỗng dưng hưởng lợi bởi có thể đòi giá cao “trên trời” khi biết doanh nghiệp A phải mua với bất kỳ giá nào.

Như vậy, chính sách “đất ở và đất khác” hiện nay chưa đáp ứng yêu cầu mà một chính sách pháp luật cần phải có là khuyến khích đối tượng chịu tác động tuân thủ một cách tích cực và những người tuân thủ với thái độ tích cực đó sẽ thụ hưởng trực tiếp giá trị mà chính sách mang lại. Ngược lại, chính sách “đất ở và đất khác” hiện nay lại khuyến khích việc “hợp thức hóa” theo công thức tương tự 100ha+30m2 nêu trên và việc “hợp thức hóa” ấy bỗng nhiên mang lại lợi ích cho một nhóm chủ thể.

Hoàng Hà