Biến “vận hội thành cơ hội" để hướng tới bức tranh bất động sản năm 2021 mang gam màu sáng

Bức tranh thị trường BĐS thời Covid-19

Theo dữ liệu lớn (big data) của Batdongsan.com.vn, hầu hết các loại hình của thị trường BĐS nói chung đều chịu những tác động tiêu cực từ Covid-19. Báo cáo thị trường quý III/2020 của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm loại hình nhà mặt phố cho thuê tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh (TP.HCM) giảm 11% so với quý II/2020. Giá rao bán nhà riêng tại Hà Nội được dự báo sẽ tăng trưởng trong năm 2021, đạt khoảng 5%. Nhiều khu vực đất nền phía Nam như Bình Dương và Đồng Nai có mức độ quan tâm giảm lần lượt là 3% và 13% từ Quý 2 sang Quý 3/2020.

Tuy nhiên, trên nền xám của bức tranh thị trường, BĐS công nghiệp lại trở thành điểm sáng trong năm nay và dự báo cho cả năm 2021 bởi những tác động từ các hiệp định thương mại (EVFTA, RCEP); kế hoạch lập nhà máy sản xuất tại Việt Nam của nhiều tập đoàn; việc kiểm soát dịch bệnh của Việt Nam được cộng đồng quốc tế đánh giá cao cũng là lực kéo quan trọng để kinh tế có thêm nhiều hy vọng. Báo cáo thị trường QIII/2020 của Batdongsan.com.vn cho thấy, BĐS công nghiệp có sự tăng trưởng ấn tượng, các khu công nghiệp đều tăng trưởng lượng tìm kiếm trong QIII/2020. Cụ thể, trong Q3/2020, cả nước đã có 369 khu công nghiệp (KCN) được thành lập, tăng 33 KCN so với thời điểm Q2/2020 và 280 KCN đi vào hoạt động, tăng 19 KCN so với QII/2020.

Đáng chú ý, dù đối mặt khó khăn liên tiếp nhưng khảo sát người dùng của Batdongsan.com.vn thực hiện trong quý III/2020 cho thấy BĐS vẫn là kênh đầu tư được lựa chọn nhiều nhất. Ngay cả "thời điểm vàng" liên tục tăng giá thì 57% người tìm kiếm trên Batdongsan.com.vn vẫn lựa chọn phương án đầu tư vào nhà đất. Người dân cũng không còn quá nặng nề tâm lý kiêng kỵ "tháng ngâu" khi 58% số người được hỏi vẫn chọn mua BĐS trong tháng 7 âm lịch. Mặc dù thị trường liên tiếp khó khăn vì dịch bệnh nhưng theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, chỉ số giá BĐS trong 3 quý đầu năm 2020 duy trì mức độ ổn định và không có nhiều biến động.

Thông tin khái quát nhất về thị trường BĐS Việt Nam trong 1 thập kỷ qua (2010-2020), ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhấn mạnh, không chỉ hành vi tiêu dùng, phương thức kinh doanh, tiếp cận khách hàng của các doanh nghiệp, chủ đầu tư cũng thay đổi mạnh mẽ để phù hợp với tình trạng giãn cách xã hội do dịch bệnh. Công nghệ BĐS trở thành cứu cánh cho các doanh nghiệp khi cung cấp các nền tảng bán hàng trực tuyến, giúp kết nối người mua và người bán mà không cần gặp mặt trực tiếp. Thay đổi để thích ứng là điều sống còn của các doanh nghiệp trong thời kỳ “bình thường mới”.

Từng chia sẻ tại chương trình Giao lưu trực tuyến với chủ đề "Thị trường bất động sản năm 2021: Dự báo xu hướng & Cơ hội đầu tư", ông Ngô Quang Phú Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho biết: Có 2 yếu tố tác động mạnh nhất tới thị trường bất động sản trong năm 2020 đó là dịch bệnh và điểm nghẽn về nguồn cung…Đối với doanh nghiệp, khi dịch bệnh xảy đến là yếu tố khách quan mà tất cả mọi người đều phải chịu đựng, điều này đã tác động khiến lượng cầu thấp, doanh nghiệp bán hàng chậm và khiến cho dòng tiền của các doanh nghiệp cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Rất may mắn, thời gian qua Chính phủ cũng đã có những hỗ trợ kịp thời, các gói kích cầu, hỗ trợ lãi suất vay hợp lý nên doanh nghiệp mới có thể cầm cự được qua giai đoạn này.

Còn về điểm nghẽn về mặt pháp lý, đây là vấn đề mà toàn thị trường đang phải đối mặt. Có nhiều nguyên nhân khác nhau gây khó khăn cho thị trường có thể khắc phục, nhưng pháp lý là vấn đề mà chủ đầu tư không tự chủ động được.

"Tuy nhiên, theo tôi đánh giá, năm 2020 không phải là một năm khủng hoảng với quá nhiều hệ quả ghê gớm. Thị trường vẫn duy trì được sự ổn định, không hề đóng băng. Minh chứng là các dự án mở bán vẫn có giao dịch đều đặn, những dự án của chủ đầu tư uy tín và giữ được tiến độ tốt thì vẫn có độ hấp thụ mạnh. Có một thực tế là lượng cầu giảm xuống do thu thập của người dân bình ảnh hưởng nhiều do Covid-19. Tuy nhiên, đây không phải là bản chất của khủng hoảng, thị trường vẫn có sự ổn định và chắc chắn sẽ hồi phục sớm khi dịch bệnh được kiểm soát", ông Phúc khẳng định.

ũng theo Tổng Giám đốc Phú Đông Group, thị trường sẽ hồi phục khi dịch bệnh kiểm soát tốt hơn. Chúng ta không nên kỳ vọng một thị trường quá nóng hay quá lạnh. Thị trường bất động sản lành mạnh là thị trường phát triển ổn định, mức tăng trưởng phù hợp, tăng giá phù hợp với nhu cầu thực tế. Vì nếu quá sốt sẽ xảy ra khủng hoảng thừa, rồi khi nguội đi sẽ có nhiều tàn dư. 

Phân tích về thời cơ, thách thức của thị trường trong bối cảnh dịch COVID-19, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường Hà Nội của JLL Việt Nam khẳng định, BĐS công nghiệp đang được xem là điểm sáng của thị trường hiện nay. “Hiện, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, doanh nghiệp trong và ngoài nước, Việt Nam đã và đang trở thành điểm đến lý tưởng đón dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Đây là động lực thúc đẩy mảng BĐS KCN bứt phá với tỷ lệ tăng trưởng cao”, bà Vân nói.

Cũng theo bà Vân, cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, đây sẽ trở thành phân khúc có đà phát triển rất tốt, nếu nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ. Đồng thời, Nhà nước có chính sách khuyến khích, hỗ trợ, tạo điều kiện cho thị trường phát triển tương xứng tiềm năng sẵn có.

Thị trường bất động sản phải thay đổi để thích ứng

Theo dự báo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, có 2 kịch bản sẽ xảy ra đối với thị trường BĐS Việt Nam trong năm 2021.Với Kịch bản thứ nhất, khi các chỉ tiêu vĩ mô trên được đảm bảo (điều kiện tiên quyết là dịch bệnh được kiểm soát - theo nghĩa rộng không chỉ ở Việt Nam) thì thị trường BĐS sẽ phát triển ở mức cao hơn năm 2019, thậm chí sẽ có sự bùng nổ ở một vài phân khúc và thị trường khu vực nhất định.

Với kịch bản thứ hai, khi các chỉ tiêu vĩ mô trên không được đảm bảo (tình hình dịch bệnh trong nước và trên thế giới không thể kiểm soát), thị trường BĐS năm 2021 vẫn sẽ giữ được mức như năm 2020, dù một số phân khúc và thị trường (phụ thuộc nhiều vào khách du lịch) sẽ gặp nhiều trở ngại. Và nếu như không có sự can thiệp của Chính phủ và sự chủ động, thích ứng của doanh nghiệp, về lâu dài, có thể dẫn đến tình trạng đóng băng của thị trường BĐS.

Nhìn chung, các chuyên gia dự báo thị trường sẽ cần thời gian để phục hồi, ít nhất phải đến năm 2022. Năm 2021 thị trường có thể sẽ vẫn nhiều khó khăn. Trong kịch bản có vaccine thì cũng phải mất ít nhất 6 tháng đến 1 năm để hoạt động đầu tư, du lịch khôi phục lại. Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản nên thận trọng và nên xem đây như là khoảng thời gian để tái cơ cấu và thay đổi chiến lược đầu tư.

Theo ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng viện nghiên cứu BĐS Việt Nam nhận định: Dưới góc nhìn tích cực nhưng thận trọng, tôi cho rằng, năm 2021 vẫn là năm của sự chủ động và linh hoạt thích ứng, với tầm nhìn dài hạn và chuyên sâu trong việc phát triển các sản phẩm của doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Bản thân doanh nghiệp có thể tận dụng thời gian dịch bệnh như một cơ hội tái cơ cấu và thay đổi chiến lược đầu tư, hướng tới phân khúc BĐS có tiềm năng lớn như BĐS công nghiệp, hay nhà ở giá bình dân. Đồng thời, hoàn thành các thủ tục liên quan đến đất đai, cấp phép nhằm đón đầu chu kì phát triển BĐS tiếp theo trong vòng 1-2 năm tới

Bất động sản là tài sản nền tảng quan trọng của quốc gia và là lĩnh vực mà nhiều doanh nghiệp "ham" đầu tư. Và ông Doanh đã phân tích, chắc chắn thị trường sẽ có cơ hội tăng giá và còn nhiều cơ hội tăng trưởng trong năm 2021.

Tuy nhiên, khi tham gia vào lĩnh vực bất động sản, nhất là trong bối cảnh khó đoán định của kinh tế - xã hội giai đoạn tới, khó có thể "đón đầu làn sóng đầu tư". 

Do đó, các doanh nghiệp trước hết cần tăng cường khâu nghiên cứu và phân tích thị trường, và cách tốt nhất là sử dụng đội ngũ tư vấn có chuyên môn sâu, am hiểu và có khả năng dự báo thị trường tốt. Một việc quan trọng lúc này là tuyển dụng và đào tạo nguồn nhân lực chất lượng để đáp ứng nhu cầu thị trường. 

Mặt khác, cần nghiên cứu cơ chế liên kết để cùng phát triển, thay vì cạnh tranh không lành mạnh hoặc làm ăn chộp giật, làm mất hình ảnh, thương hiệu và uy tín của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, nên cân nhắc lựa chọn những vùng đất mới, còn nhiều tiềm năng và dư địa để đầu tư.

Cũng nhận định thị trường trong năm 2021, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, giá chung cư Hà Nội tiếp tục đi ngang và ổn định. Giá chung cư Thành phố Hồ Chí Minh được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong năm 2021, mức tăng đạt khoảng 9%.

Không chỉ hành vi tiêu dùng, phương thức kinh doanh, tiếp cận khách hàng của các doanh nghiệp, chủ đầu tư cũng thay đổi mạnh mẽ để phù hợp với tình trạng giãn cách xã hội do dịch bệnh. Công nghệ BĐS trở thành cứu cánh cho các doanh nghiệp khi cung cấp các nền tảng bán hàng trực tuyến, giúp kết nối người mua và người bán mà không cần gặp mặt trực tiếp

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Văn Đính, đại dịch Covid-19 đã khiến mảng BĐS du lịch nghỉ dưỡng điêu đứng khi hàng loạt khách sạn, tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng phải đóng cửa. Tuy nhiên, chỉ cần kiểm soát dịch thành công, phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng là mảng trỗi dậy nhanh nhất.

Số liệu thống kê của VARS cho thấy, với trên 20 triệu khách quốc tế tới Việt Nam, mỗi năm có thời gian nghỉ trung bình từ 5 - 7 ngày cho mỗi kỳ nghỉ, khách trong nước khoảng 85 triệu người có thời gian nghỉ từ 3 - 4 ngày, du lịch Việt Nam sẽ còn cần thêm nhiều hơn nữa các dự án đầu tư theo dạng quần thể, tích hợp cả du lịch, giải trí, nghỉ dưỡng, mua sắm. Theo đó, cơ hội cho mảng BĐS du lịch trong năm 2021 còn rất nhiều.

Đại diện VARS nhận định thêm, năm 2021 cũng sẽ là thời điểm đất, dự án vùng ven và các tỉnh phát triển mạnh và chủ đạo. Tại các địa phương, các dự án được phê duyệt sẽ nhiều hơn, lãnh đạo mới ở các địa phương sẽ phải thúc đẩy phát triển kinh tế trong nhiệm kỳ. Việc sở hữu các yếu tố như dư địa giá thấp, tiềm năng tăng giá cao, cùng với tốc độ đô thị hóa…, thị trường địa phương mới nổi sẽ tiếp tục là miếng bánh ngon của các dòng vốn đầu tư trong năm 2021.

Ngoài ra, lưu ý khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển DKRA cho biết, yếu tố lợi nhuận từ việc vận hành cho thuê (thông qua đơn vị quản lý) không thể so sánh với việc lợi nhuận từ đầu tư mua bán lại thông thường. Hiện nay, Bất động sản Nghỉ dưỡng chưa có thị trường thứ cấp để có thể dễ dàng mua đi bán lại, nên rất khó xác định được giá trị cụ thể.

Bên cạnh đó, còn một vấn đề rất quan trọng khác, liên quan đến vấn đề pháp lý của người sở hữu Bất động sản nghỉ dưỡng (dù là biệt thự/nhà phố hay condotel), đó là thời hạn sở hữu dựa trên loại hình chức năng quyền sử dụng đất mà dự án đó được cấp phép. Khi mua Bất động sản nghỉ dưỡng để phục vụ mục đích nghỉ dưỡng hay đầu tư, người mua cần chú ý đến các yếu tố như: Thế mạnh du lịch của địa phương, hạ tầng giao thông, điểm độc đáo và tiềm năng của dự án, uy tín và năng lực triển đơn vị quản lý vận hành…

Như vậy, nhìn lại chặng đường của thị trường bất động sản năm 2020 có thể thấy, hầu hết các mảng của thị trường đều nỗ lực duy trì hoạt động trong đại dịch Covid-19. Các chuyên gia cho rằng, bất động sản vẫn là kênh đầu tư tiềm năng, đặc biệt sẽ tăng tốc mạnh trong năm 2021...

Gia Minh