Thời của bất động sản khu công nghiệp đang đến

Đất cao su đã trở thành một trong những nguồn cung cấp khả thi cho những dự án bất động sản khu công nghiệp. Ảnh: THÀNH HOA

Bối cảnh vĩ mô thuận lợi

Nhiều báo cáo của các công ty chứng khoán kể từ đầu năm đến nay đều cho thấy một bức tranh khá tích cực về triển vọng của ngành bất động sản khu công nghiệp. Động lực chính cho ngành này khởi sắc trong trung và dài hạn đến từ nhu cầu thuê đất của nhóm doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và đặc biệt là làn sóng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam để tránh rủi ro từ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung (mới được Tổng thống Mỹ D. Trump khơi lại gần đây).

Báo cáo tình hình FDI tháng 4-2019 của Cục Đầu tư nước ngoài cho thấy, xu hướng FDI đổ bộ vào Việt Nam đang tiếp tục gia tăng. Tính đến ngày 20-4-2019, ước tính các dự án FDI đã giải ngân được 5,7 tỉ đô la Mỹ, tăng 7,5% so với cùng kỳ năm 2018. Xu hướng gia tăng đầu tư vào Việt Nam cũng được thể hiện qua số dự án cấp mới và đầu tư thêm. Cụ thể, đến 20-4, có 1.477 dự án được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư với tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm đạt 7,5 tỉ đô la Mỹ, tăng 28,6% so với cùng kỳ. Với việc ngày càng nhiều hiệp định thương mại tự do song phương và đa phương có hiệu lực, gần nhất là Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) có hiệu lực kể từ đầu năm nay, Việt Nam đang có nhiều cơ hội để thu hút nhiều công ty từ châu Âu, Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc vào Việt Nam xây nhà máy sản xuất.

Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), Việt Nam đang là điểm đến hấp dẫn giữa diễn biến phức tạp của tranh chấp thương mại Mỹ - Trung. Việt Nam sở hữu những lợi thế như vị trí chiến lược tại khu vực châu Á và đường biên giới đất liền với Trung Quốc - thuận lợi cho lưu thông đường bộ. Hơn nữa, các cụm khu công nghiệp chính được kết nối với cảng biển bởi hệ thống đường lớn, đường cao tốc đang được tăng cường đầu tư. Thái Lan là nơi tập trung sản xuất ngành công nghiệp ô tô tại châu Á, trong khi Việt Nam được các tập đoàn công nghệ hàng đầu chọn lựa. Samsung, LG và một số tập đoàn lớn khác, đã hiện diện hơn 10 năm tại Việt Nam, tạo nên nhu cầu thuê lớn tại phía Bắc. Tất cả những yếu tố trên được dự báo sẽ giúp gia tăng nhu cầu về nhà xưởng, kho bãi và logistics, thúc đẩy phân khúc bất động sản công nghiệp phát triển.

Xu hướng mới

Nhu cầu tăng cao trong khi khả năng mở rộng bị hạn chế, do quỹ đất có hạn và thủ tục xin cấp phép lâu, sẽ giúp cải thiện giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp hiện có. Các doanh nghiệp có quỹ đất lớn như Công ty cổ phần Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC), Tổng công ty Idico (IDC) và khả năng vận hành hiệu quả như Công ty cổ phần Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (NTC) sẽ có lợi thế cạnh tranh trong dài hạn. Theo đó, ở phía Bắc, KBC kỳ vọng cho thuê được 843 héc ta đất thương phẩm còn lại, tập trung tại Bắc Ninh, Bắc Giang và Hải Phòng. Tổng công ty Viglacera (VGC), đang sở hữu khoảng 911 héc ta đất thương phẩm, được đánh giá sẽ tiếp tục hưởng lợi nhiều nhất, đặc biệt khi tranh chấp thương mại kéo dài và các tập đoàn công nghệ tiếp tục mở rộng sản xuất và mạng lưới nhà cung cấp tại Việt Nam. Trong khi đó, khách thuê tại miền Nam đa dạng hơn, bao gồm cả ngành công nghiệp nặng và hóa chất. Tranh chấp thương mại Mỹ - Trung đang khuyến khích các doanh nghiệp từ Đài Loan và Trung Quốc, phần lớn là doanh nghiệp nhỏ và vừa, chuyển hoạt động sản xuất sang các khu công nghiệp phía Nam. Theo đó, Công ty cổ phần Long Hậu (LHG) có khả năng cho thuê 90 héc ta đất thương phẩm và NTC (khu công nghiệp Nam Tân Uyên 3 sẽ bắt đầu thi công hạ tầng cuối quí 2-2019 và cho thuê 255 héc ta trong 5-6 năm) sẽ là những cái tên có triển vọng kinh doanh tốt.

Trong quí 1-2019, các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đều làm ăn có lãi, dù có sự phân hóa nhất định. Trong số này, NTC, Công ty cổ phần Phát triển đô thị công nghiệp số 2 (D2D) và Công ty cổ phần Phát triển khu công nghiệp Tín Nghĩa (TIP) là những doanh nghiệp có mức tăng trưởng lợi nhuận sau thuế đột biến, lần lượt đạt 69,8 tỉ đồng; 39,1 tỉ đồng và 21,2 tỉ đồng, (gấp 2,14 lần; 1,7 lần và 1,84 lần so với cùng kỳ năm trước). Tổng công ty cổ phần Phát triển khu công nghiệp (SNZ) cũng có lợi nhuận tăng trưởng nhẹ 2,3%, đạt 178,8 tỉ đồng trong quí vừa qua. Ngược lại, các doanh nghiệp có lợi nhuận sau thuế sụt giảm khá mạnh so với cùng kỳ là KBC (đạt 123 tỉ đồng, giảm 58%), LHG (đạt 54,8 tỉ đồng, giảm 29%) và Công ty cổ phần Sonadezi Long Thành (SZL) (đạt 22,5 tỉ đồng, giảm 20%).

Một xu hướng đáng chú ý khác là thời gian gần đây, trước triển vọng tích cực của bất động sản khu công nghiệp, nhiều doanh nghiệp cao su có quỹ đất lớn đang có ý định chuyển đổi một phần diện tích trồng cao su sang làm khu công nghiệp. Nhiều doanh nghiệp đang quản lý diện tích rừng cao su lớn như Cao su Phước Hòa (PHR, 14.734 héc ta), Cao su Đồng Phú (DPR, 9.340 héc ta), Cao su Hòa Bình (HRC, 5.061 héc ta), Cao su Tây Ninh (TRC, 7.172 héc ta), Cao su Tân Biên (RTB, 6.175 héc ta), Cao su Bà Rịa (BRR, 8.507 héc ta), Cao su Thống Nhất (TNC, 1.880 héc ta)... Tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu về đất xây dựng đô thị, khu công nghiệp tăng trong khi quỹ đất ngày càng thu hẹp khiến đất cao su đã trở thành một trong những nguồn cung cấp khả thi, bởi chỉ cần thanh lý cây là có ngay mặt bằng. Với quỹ đất trồng cao su hiện có, chỉ cần chuyển đổi một phần sang khu công nghiệp hoặc bất động sản là doanh nghiệp có khả năng mang lại lợi nhuận đột biến từ thanh lý vườn cây, đền bù bàn giao đất và có thể trực tiếp tham gia dự án để hưởng lợi lâu dài, trường hợp PHR hay DPR đạt hiệu quả cao trong lĩnh vực khu công nghiệp là ví dụ.

Tuy nhiên, chuyển hướng sang lĩnh vực khu công nghiệp không phải là chiếc “chìa khóa vàng” cho tất cả doanh nghiệp cao su tự nhiên đang có quỹ đất lớn. Thực tế cho thấy, ngoài việc chuyển đổi phải phù hợp với quy hoạch, một khu công nghiệp muốn thu hút đầu tư phải nằm trong khu vực có môi trường kinh doanh tốt, có lợi thế về giao thông, không chỉ đường bộ mà còn cả đường hàng không và cảng biển, cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, chính sách ưu đãi của địa phương hấp dẫn... Tuy vậy, điều này không phải khu vực nào cũng có!

Đăng Linh