Thế chấp tài sản trên đất thuê

Câu hỏi: Công ty H có mảnh đất 5.000 m2, đất thuê của nhà nước, thời gian thuê 49 năm, tiền thuê trả hàng năm. Đất đã được cấp giấy chứng nhận. Trên mảnh đất đó công ty H đã xây dựng nhà xưởng diện tích 1.544m2, hiện đang cho công ty M thuê làm nhà xưởng, thời hạn thuê 10 năm. Công ty H muốn dùng nhà xưởng trên để thế chấp tại ngân hàng N. Hỏi công ty H có được thế chấp nhà xưởng trên không. Để không xung đột lợi ích giữa các bên liên quan (bên H, bên M đi thuê, nhà nước, và ngân hàng N), phải thực hiện các thủ tục gì? Kính mong được giải đáp!

  Luật sư Nguyễn Hồng Thái, Giám đốc Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng nghiệp trả lời:

1. Công ty H có quyền thế chấp tài sản nêu trên vì:

Căn cứ theo các quy định sau: Thứ nhất, Bộ luật Dân sự 2005 có quy định về việc thế chấp tài sản cho thuê như sau: “Điều 345. Thế chấp tài sản đang cho thuê Tài sản đang cho thuê cũng có thể được dùng để thế chấp. Hoa lợi, lợi tức thu được từ việc cho thuê tài sản thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.” Thứ hai, quyền của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê cũng được quy định tại Luật Đất đai 2013, trong đó có nội dung sau: “Điều 175. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm 1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây: …b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;” Như vậy, công ty H hoàn toàn có quyền thế chấp nhà xưởng được xây dựng trên đất thuê tại Ngân hàng N để vay vốn, ngay cả khi nhà xưởng đó đã được cho Công ty M thuê sử dụng.

2. Thủ tục thực hiện việc thế chấp

(1) Thông báo về việc tài sản thế chấp đang cho thuê. Điều 24 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định: “Trong trường hợp thế chấp tài sản đang cho thuê thì bên thế chấp thông báo về việc cho thuê tài sản cho bên nhận thế chấp; nếu tài sản đó bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ thì bên thuê được tiếp tục thuê cho đến khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.” Căn cứ theo đó, Công ty H có thể làm một văn bản thông báo gửi đến Ngân hàng N về việc nhà xưởng đang được cho thuê; hoặc hai bên có thể lập một biên bản về nội dung này. Một số trường hợp trên thực tế, Ngân hàng có thể yêu cầu lập văn bản thỏa thuận giữa ngân hàng - công ty H (chủ tài sản) - Công ty M (bên thuê tài sản) về việc công ty H sẽ dùng tài sản là nhà xưởng (mà Công ty M đang thuê) để thế chấp, đồng thời nêu rõ quyền và nghĩa vụ của các bên. (2) Công chứng hợp đồng thế chấp nhà xưởng - Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn nơi có bất động sản. - Hồ sơ yêu cầu công chứng: Theo quy định tại Điều 40 Luật Công chứng 2014, gồm: + Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ; + Dự thảo hợp đồng, giao dịch; + Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng; + Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó; + Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có. - Thủ tục: Thực hiện theo hướng dẫn của Luật Công chứng và văn bản hướng dẫn. (3) Đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền. Sau khi đã công chứng hợp đồng thế chấp, công ty H cần tiến hành việc đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch thế chấp là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 5 Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 15/01/2012. “Điều 5. Thẩm quyền đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 1. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh) nơi có đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của tổ chức trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam; cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài.”

Công ty H có thể dựa trên thủ tục nêu trên để thực hiện việc thế chấp tài sản của công ty.

Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng nghiệp.