Sửa đổi thông tư 36/2014/TT-NHNN: Doanh nghiệp “ngồi trên lửa”

Sửa đổi Thông tư 36 tác động lớn đến thị trường bất động sản

Doanh nghiệp vay ngân hàng để thực hiện dự án BĐS rồi lại cho tiếp người mua nhà vay vốn để sở hữu BĐS đó là thực tế đang diễn ra ở hầu hết các dự án nhà đất hiện nay. Thậm chí, không ít chủ đầu tư sử dụng chiêu thức “tay không bắt giặc” khi thực hiện dự án nhà đất mà phần lớn đi vay vốn ngân hàng rồi trả dần bằng khoản tiền vay mua nhà của khách hàng. Hình thức này khiến bong bóng của thị trường BĐS “phát nổ” cách đây 4-5 năm và mới chỉ phục hồi được trong khoảng 2-3 năm trở lại đây. Giám đốc một doanh nghiệp kinh doanh BĐS chia sẻ, sự phục hồi của thị trường BĐS thời gian qua có đóng góp lớn của ngân hàng. Hiện nay, phần lớn nguồn vốn phát triển dự án BĐS thương mại là từ ngân hàng. Thực tế trên khiến mỗi động thái của NHNN đều làm cho doanh nghiệp và thị trường BĐS “dậy sóng”. Trong đó, việc lấy ý kiến sửa đổi Thông tư 36 theo hướng nâng cao hệ số rủi ro từ 150% lên 250% và giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn vào dự án trung, dài hạn từ 60% xuống còn 40% lần này cũng không phải ngoại lệ. Theo tính toán của chuyên gia tài chính - TS. Nguyễn Trí Hiếu, nếu giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn xuống 40%, dư nợ trung dài hạn của các ngân hàng sẽ giảm đi khoảng 200.000-300.000 tỷ đồng. Trong khi đó, phần lớn dư nợ này là cho vay BĐS. Ngoài ra, nếu tăng hệ số rủi ro lên theo tinh thần dự thảo, thị trường nhà đất cũng sẽ “mất” thêm nguồn vốn khoảng 40.000 tỷ đồng. Mới đây, Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản kiến nghị NHNN về định hướng sửa đổi Thông tư 36. Mặc dù công nhận việc “siết” lại nguồn tín dụng vào BĐS là hợp lý nhằm hạn chế rủi ro do tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro như lĩnh vực kinh doanh BĐS và phù hợp với thông lệ quốc tế nhưng HoREA cho rằng cần có lộ trình thực hiện, tránh để xảy ra rủi ro chính sách và gây ảnh hưởng đến hoạt động ngân hàng. HoREA đề xuất: Nếu sửa đổi điều 5 Thông tư 36/2014/TT-NHNN thì cho phép tổ chức tín dụng được sử dụng 50% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn và vẫn xếp các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS vào nhóm tài sản có hệ số rủi ro 150% như hiện nay; quy định có hiệu lực vào thời điểm thích hợp nhất (có thể sau năm 2017) để các bên có liên quan có lộ trình, chủ động điều chỉnh hoạt động của mình, không gây sốc cho thị trường. Rõ ràng, trước những nguy cơ có thể xảy đến với thị trường BĐS hay ảnh hưởng tới thanh khoản của hệ thống ngân hàng như trước đây thì việc NHNN “nháy đèn vàng” đối với các doanh nghiệp nhà đất và ngân hàng thương mại rất cần thiết. NHNN cũng đã đưa ra những con số minh chứng cho việc nếu thực hiện Thông tư 36 theo tinh thần của dự thảo thì không ảnh hưởng đáng kể tới dòng vốn tín dụng cho thị trường BĐS. Cụ thể, hết năm 2015, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung, dài hạn bình quân của hệ thống là 31%, các tổ chức tín dụng vẫn còn room tới 540.000 tỷ đồng vốn trung dài hạn cho nền kinh tế mới tới giới hạn 40% .

Theo NHNN, đến cuối năm 2015, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS đạt 393.000 tỷ đồng, tăng gần 26% so với cuối năm 2014. Nếu tính cả đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cho lĩnh vực BĐS thì tổng dư nợ là 478.000 tỷ đồng.