Rắc rối với quy định mới về chỗ để xe trong chung cư

Cho phép bán chỗ để xe, nhưng quy định mới ràng buộc các chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư này vào giá bán. Nhiều ý kiến cho rằng quy định mới cho phép mua bán chỗ để xe ô tô trong chưng cư có thể chẳng giải quyết được gì mà còn có thể tạo thêm rắc rối sau này cho loại hình nhà ở vốn đang âm ỉ tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân.

Bán chỗ nào?

Đang có ý định mua ô tô, nghe phong thanh chuyện mua bán chỗ để xe, anh Vũ ghé văn phòng ban quản lý chung cư nơi anh ở trên đường Hậu Giang, quận 6, TPHCM, để tìm hiểu thông tin. Đại diện ban quản lý cho biết, thủ tục đăng ký cũng đơn giản. Anh chỉ cần ghi phiếu yêu cầu, tương tự như cách anh đăng ký cho hai chiếc xe gắn máy lúc mới dọn vào ở. Ban quản lý sẽ xắp sếp chỗ để xe cho anh. Hàng tháng, anh phải trả phí 1 triệu đồng, gấp 10 lần mức phí để xe gắn máy.

Anh Vũ cho biết, chỗ để xe ở chung cư anh vận hành theo nguyên tắc “ai đến trước, phục vụ trước”, nghĩa là ai về trước sẽ đậu trước theo sự hướng dẫn của bảo vệ tòa nhà, không có chuyện “xí chỗ” hay mua bán gì ở đây cả. Bởi đó là diện tích chung của tòa nhà, ai sử dụng nhiều sẽ phải trả phí nhiều và ngược lại. Đây cũng là cách vận hành khá phổ biến ở nhiều chung cư hiện nay.

Thế nhưng, nếu có chủ đầu tư nào nhanh nhạy áp dụng quy định mới thì việc tìm chỗ để xe có thể lại không đơn giản. Quy định mới cho phép chủ đầu tư được quyền quản lý, mua bán chỗ để ô tô trong chung cư, khiến nhiều người lo ngại tranh chấp sẽ phát sinh nếu không có sự rạch ròi ngay từ đầu.

Trước đây, Luật Nhà ở 2005 quy định “nơi để xe” nằm trong phần sở hữu chung của nhà chung cư (điều 70). Thế nhưng, Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2015 đã tách chỗ để xe ra thành một điều khoản riêng, trong đó chỉ xác định chỗ để xe đạp, xe gắn máy, xe dùng cho người khuyết tật, xe ba bánh thuộc phần sở hữu chung nhà chung cư, còn chỗ để ô tô thì người mua nhà phải mua hoặc thuê nếu có nhu cầu.

Trao đổi với một số doanh nghiệp, đa số cho rằng nếu xây dựng dự án theo đúng tiêu chuẩn thì chưa chắc họ có chỗ để xe mà bán, bởi đây là diện tích buộc phải có nếu muốn dự án được phê duyệt. Trước đây, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng TCXDVN 323-2004 quy định khi xây dựng nhà cao tầng, các chủ đầu tư phải bố trí chỗ để xe với tỷ lệ cứ 4-6 căn hộ phải có một chỗ để ô tô diện tích tiêu chuẩn 25 mét vuông; mỗi căn hộ có hai chỗ để xe gắn máy có diện tích từ 2,5-3 mét vuông/xe; và một chỗ để xe đạp có diện tích 0,9 mét vuông.Trong trường hợp người mua nhà không mua hoặc thuê thì chỗ để xe đó thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư. Đây là điều khiến nhiều người cho rằng quy định mới đang ưu ái chủ đầu tư hơn người mua nhà, những người chủ của tòa nhà sau này.

Tiêu chuẩn nói trên sau đó được điều chỉnh cho phù hợp với thực tế. Cụ thể, ngày 24/6/2013, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành hướng dẫn chỉ tiêu kiến trúc, quy hoạch. Theo đó, đối với nhà ở thương mại, cứ 100 mét vuông diện tích sử dụng của căn hộ phải bố trí tối thiểu 20 mét vuông chỗ để xe. Như vậy, chỗ để xe là phần diện tích các chủ đầu tư phải thực hiện khi làm dự án. Phó tổng giám đốc một công ty địa ốc nói rằng đó là phần diện tích các chủ đầu tư không được đụng vào, không được tơ tưởng tới việc mua bán. Trong Thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành ngày 15/2/2016, Bộ Xây dựng quy định chỗ để xe của nhà chung cư được xây dựng căn cứ vào tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và hồ sơ thiết kế được duyệt.

Lâu nay, chủ đầu tư phát triển dự án, bán căn hộ cho khách hàng và sau đó bàn giao tòa nhà lại cho cư dân. Ban quản lý vận hành tòa nhà và quản lý chỗ để xe theo cách riêng của chung cư đó. Tiền giữ xe hàng tháng là một nguồn thu đáng kể, được gom chung vào nguồn thu từ phí quản lý theo mét vuông mỗi căn hộ để trang trải chi phí vận hành. Nói chung, số tiền đó thuộc về cư dân chung cư, chẳng vào túi riêng ai cả. Hơn nữa, chỗ để xe nhiều hay ít còn tùy vào đẳng cấp của mỗi dự án. Có dự án xây theo tiêu chuẩn, song cũng có dự án cao cấp xây sẵn chỗ để xe riêng cho mỗi căn hộ. Người mua nhà cứ mua xe là có chỗ để, chẳng phải mua.

Lẽ dĩ nhiên, các chủ đầu tư đều tính toán phân bổ chi phí đầu tư chỗ để xe vào giá bán sản phẩm. “Theo tôi hiểu thì chủ đầu tư nào muốn bán chỗ để xe ô tô thì phải xây nhiều hơn diện tích quy định, phần dư ra mới được phép bán”, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành, phát biểu. Một số người khác cũng cùng suy nghĩ, cho rằng xây đúng tiêu chuẩn nhiều khi còn không đủ chỗ cho cư dân đậu xe, còn đâu nữa mà bán.

Làm sao kiểm soát?

Cho phép bán chỗ để xe, nhưng quy định mới ràng buộc các chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư này vào giá bán. Vấn đề là làm sao biết được chủ đầu tư không tính chi phí xây dựng chỗ đậu ô tô vào giá bán căn hộ? Trên thực tế, để có được giá bán căn hộ, chủ đầu tư phải cộng tất cả các chi phí, từ tiền đất đến vật liệu, sau đó chia cho số mét vuông sàn thương phẩm, cộng thêm mức lãi kỳ vọng. Việc bóc tách các khoản đầu tư để xác định chi phí xây dựng chỗ để ô tô là không đơn giản. Đó là chưa nói đến khả năng bán chỗ để xe trên giấy. Bởi luật hiện hành cho phép chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai, mà chỗ để xe bán kèm theo căn hộ nên cũng sẽ hình thành trong tương lai. Lúc đó, người mua nhà sẽ chẳng biết đường nào mà lần.

Vấn đề lấn cấn nữa là tính pháp lý, quyền sở hữu phần diện tích để ô tô. Thông tư 02 của Bộ Xây dựng cho phép việc mua bán chỗ để ô tô có thể ghi chung trong hợp đồng mua bán căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng. Tiền mua chỗ để xe được trả một lần hoặc trả chậm theo thỏa thuận của các bên. Trên thực tế, Phú Mỹ Hưng là một trong những công ty đầu tiên bán chỗ để ô tô tại TPHCM và việc mua bán được ghi cụ thể trong hợp đồng mua căn hộ. Không ít người đang thắc mắc không biết chỗ để xe sẽ được thể hiện như thế nào trên giấy chủ quyền nhà. Nó là một phần không thể tách rời căn hộ hay sẽ có sổ riêng? Điều này Thông tư 02 chưa nói rõ.

Bên cạnh đó, quy định quyền chuyển nhượng chỗ để ô tô cũng khiến nhiều người quan tâm. Thông tư 02 ràng buộc “người mua chỗ để ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe này thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng quy định này vô hình trung đã hạn chế quyền của chủ sở hữu nhà chung cư đang sở hữu chỗ để ô tô và tạo lợi thế hơn cho chủ đầu tư, bởi chủ sở hữu nhà chung cư chỉ được chuyển nhượng, cho thuê lại chỗ để ô tô cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư. Trong khi đó, thông tư đã không hạn chế quyền của chủ đầu tư đã sở hữu chỗ để ô tô.

Theo ông Châu, ở nhiều nước, thị trường mua bán chỗ để ô tô tự do. Chung cư sau khi đưa vào sử dụng đều có quy định ưu tiên bán chỗ để ô tô cho chủ sở hữu chung cư, nhưng sau đó chủ sở hữu được toàn quyền chuyển nhượng chỗ để ô tô này. Do vậy, để đảm bảo quyền của người chủ sở hữu chỗ để ô tô trong nhà chung cư, HoREA đề nghị cho phép người chủ sở hữu chỗ để ô tô, sau khi đã ưu tiên cho người trong chung cư nhưng không ai mua, được quyền chuyển nhượng cho người có nhu cầu, thay vì chỉ chủ đầu tư.

Đinh Dũng/TBKTSG