Luật sư Tám khẳng định, theo quy định của pháp luật, các căn hộ đã được chủ đầu tư đem thế chấp cho ngân hàng thì không được ký hợp đồng bán cho người dân.
Việc thiếu chế tài chi tiết đang khiến người dân mua nhà chung cư phải đối điện với không ít rủi ro. Các luật sư khuyên người mua nhà cần tỉnh táo để không nhận phải… quả đắng như mới đây nhất, tại chung cư cao cấp Dolphin Plaza mà Báo Gia đình & Xã hội đã thông tin.
Một trong những chung cư bị ngân hàng siết nợ ở TP HCM. Ảnh minh hoạ
Theo luật sư Mai Hồng Quang, công ty Luật TNHH Văn Khuê (Tây Hồ, Hà Nội) thì người dân sẽ gặp khó bởi các quy định hiện hành đang xếp họ vào thế yếu.
Bản thân các quy định hiện tại đang xếp dân mua nhà chung cư vào nhóm những người gia nhập hợp đồng bởi hợp đồng được soạn sẵn theo “phom” gồm các quy định có sẵn của chủ đầu tư.
Dân chỉ gia nhập vào hợp đồng đấy và trong trường hợp này vì dụ như hợp đồng mua nhà, hợp đồng bảo hiểm… có sẵn các điều lệ, điều khoản thì khi giải thích hợp đồng phải giải thích theo hướng có lợi cho người dân và bảo đảm quyền của người dân trước.
Theo luật sư Quang, ở đây không phải là câu chuyện người dân làm thế nào để phát hiện ra vấn đề vì vấn đề họ đối diện rất khó. Người dân chỉ mua một phần của dự án chung cư thôi, dân không có quyền kiểm soát toàn bộ dự án.
Mặt khác, quy định của pháp luật hiện hành thì thời gian làm sổ đỏ cho người dân và chế tài làm sổ đỏ cho dân là không có. Việc này phụ thuộc vào thoả thuận hợp đồng của hai bên.
Luật sư xác định nếu chủ đầu tư không tham gia vào quá trình làm sổ đỏ thì không thể bắt tay với ngân hàng để được lợi. Ảnh minh hoạ
Luật chỉ quy định chủ đầu tư phải có trách nhiệm làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho dân nhưng không có quy định về chế tài.
Trong hợp đồng giao dịch với nhau các bên cũng không có giao dịch về thời hạn làm sổ đỏ như thế nào? Giữ lại tiền ra sao? Trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên như thế nào? Có phạt hay không phạt khi một trong các bên vi phạm?
Cái này phụ thuộc vào kỹ năng của người dân nhưng dân cũng không có vì do nhu cầu cần phải có nhà ở quá lớn hoặc lợi nhuận quá lớn nên dân cứ nhắm mắt lao vào một cách thiếu tỉnh táo. Riêng hai vấn đề này cần phải khuyến cáo để người dân xem xét trước khi mua.
Cái quan trọng nhất là tính minh bạch của chủ dự án. Trong trường hợp chủ đầu tư đã bán nhà cho dân mà vẫn đi cầm cố ngân hàng thì có dấu hiệu vi phạm pháp luật.
Vì tài sản đã bán cho người khác rồi thì họ không thể mang đi thế chấp, giao dịch với đơn vị khác.
Trong trường chủ đầu tư mang đi thế chấp sau khi nhà đã bán cho dân và dân hoàn thành các nghĩa vụ tài chính, đã được cấp sổ đỏ thì bản thân ngân hàng cũng không thu hồi nhà của dân được vì ngân hàng cũng có lỗi, quy định buộc ngân hàng phải biết sự mập mờ này.
Trong trường hợp vụ việc cụ thể ở Dolphin Plaza, luật sư Mai Hồng Quang đồng quan điểm với trả lời của lãnh đạo Sở TN&MT cho rằng có lỗi của văn phòng đăng ký sử dụng đất.
Theo luật sư Hồng Quang, trong trường chủ đầu tư mang đi thế chấp sau khi nhà đã bán cho dân và dân hoàn thành các nghĩa vụ tài chính, đã được cấp sổ đỏ thì bản thân ngân hàng cũng không thu hồi nhà của dân được vì ngân hàng cũng có lỗi, quy định buộc ngân hàng phải biết sự mập mờ này. Ảnh minh hoạ PVcombank
Về nghi vấn ngân hàng và Sở TN&MT cùng chủ đầu tư bắt tay nhau để cầm cố tài sản của dân, luật sư Quang khẳng định: “Chỉ có thể nếu chủ đầu tư tham gia vào quá trình làm sổ đỏ, còn khi dân làm trực tiếp với Sở TM&MT thì chủ đầu tư không biết là đúng.
Nhân viên văn phòng đăng ký nhà đất cũng không có quyền lợi gì ở việc ấy. Ngân hàng cũng không có quyền lợi gì, còn nếu ngân hàng làm thế là ngân hàng sai”.
Trước đây, liên quan đến sự vụ chung cư ở TP HCM bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng và dân nhận được “trát” đòi nhà từ ngân hàng, luật sư Trương Xuân Tám, Đoàn luật sư Bà Rịa – Vũng Tàu cũng có những trả lời về vụ việc.
Luật sư Tám khẳng định, theo quy định của pháp luật, các căn hộ đã được chủ đầu tư đem thế chấp cho ngân hàng thì không được ký hợp đồng bán cho người dân.
Ngược lại, nếu đã đem bán thì không đủ quyền thế chấp. Nếu các căn hộ đã được ký hợp đồng bán cho người dân thì dù chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, người dân vẫn có quyền được tiếp tục thực hiện hợp đồng, vẫn được bảo đảm quyền lợi chính đáng, còn hợp đồng thế chấp sẽ bị tuyên vô hiệu.
Theo giadinhnet.vn
Trở lại Xã hội
