Hạn chế tín dụng tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?

Lo ngại thị trường gặp khó vì thiếu vốn

Hiện nay để triển khai một dự án bất động sản, các nhà phát triển địa ốc thường huy động từ 15-20% vốn chủ sở hữu, phần còn lại 80-85% là nguồn vốn từ ngân hàng, khách hàng và nguồn vốn hợp pháp khác.

Từ 1/1/2019, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn của các ngân hàng đã giảm về 40% từ mức 45% năm 2018. Cùng với hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản được áp ở mức 200%. Tính toán của một số chuyên gia tài chính cho thấy, theo quy định trên, từ đầu năm 2019, dòng vốn trung và dài hạn mà ngân hàng cho vay bất động sản sẽ sụt giảm đến 20% so với năm 2016.

Tuy nhiên, ghi nhận cho thấy, không phải từ năm 2019 dòng vốn này mới sụt giảm đáng kể như vậy, mà ngay từ thời điểm đầu năm 2018 sau khi Thông tư 19/2017/TT-NHNN được ban hành, các ngân hàng đã bắt đầu chuẩn bị cho việc siết chặt tín dụng với các dự án bất động sản, và đến giữa năm 2018 động thái này bắt đầu diễn ra mạnh mẽ.

Mặc bằng lãi suất huy động tăng lên nhằm đảm bảo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước, kiểm soát thẩm định giá sản phẩm mang ra đảm bảo là những động thái cho thấy thắt chặt tín dụng bất động sản từ phía cơ quan điều hành chính sách tiền tệ. Đa phần các dự án được cấp tín dụng mới trong giai đoạn này đều phải đạt được những yêu cầu rất cao.

Tại một hội thảo về thị trường BĐS và tài chính gần đây, nhiều chuyên gia trong ngành lo ngại thị trường sẽ gặp khó vì thiếu vốn nếu siết tín dụng khi nguồn vốn thay thế khác chưa khả quan như từ thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư bất động sản, và nguồn vốn ngoại dù đang tăng cũng không đủ thay thế.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó Chủ Tịch Uỷ Ban Giám sát Quốc gia cho rằng, không nên kiểm soát tín dụng vào bất động sản một cách hà khắc thay vì kiểm soát tổng tín dụng nói chung. Còn theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, thì hiện tại thị trường đang phát triển khá ổn định và lành mạnh với nguồn cung đang thiếu hụt, lượng tồn kho ít trong khi nhu cầu vẫn tăng, giá nhìn chung ổn định thì không nên siết tín dụng một cách đột ngột. Siết tín dụng ở thời điểm này sẽ tác động xấu tới thị trường BĐS. Ở một khía cạnh khác, chuyên gia Võ Trí Thành nhìn nhận: ""Chính sách tài chính không phải để hạn chế mà phải là để lành mạnh hóa thị trường".

Bà Trang Bùi-Một thị trường bền vững phải đảm bảo cân bằng trên nhiều yếu tố, trong đó đặc biệt là vấn đề cho vay để phát triển dự án và cho vay để mua nhà.

Theo đánh giá của bà Trang Bùi, Giám đốc Thị trường Công ty tư vấn Jones Lang Lasalle Việt Nam, nếu quan sát kỹ động thái của Ngân hàng Nhà nước, có thể thấy đây là chính sách tương đối giống với cách kiểm soát tại nhiều thị trường bất động sản trên thế giới và phù hợp với bối cảnh hiện nay của Việt Nam.

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh với việc dòng vốn tín dụng vào bất động sản khá nhiều, với tỷ lệ cao đã vô tình khiến thị trường rơi vào trạng thái ai cũng có thể tung ra sản phẩm. Nguy cơ dẫn đến trường hợp ngân hàng cho chủ đầu tư vay tiền làm dự án, nhưng dự án không bán được hàng, đến nay vẫn có nhiều dự án trong số này vẫn chưa bàn giao được nhà cho khách...

"Một thị trường bền vững phải đảm bảo cân bằng trên nhiều yếu tố, trong đó đặc biệt là vấn đề cho vay để phát triển dự án và cho vay để mua nhà. Ở các quốc gia khác, chủ đầu tư muốn tung ra sản phẩm, đặc biệt là với dóng sản phẩm thương mại thì ngoài yếu tố năng lực tài chính, doanh nghiệp còn phải chứng minh được sức hút của sản phẩm do mình phát triển, và được đánh giá qua khả năng tiêu thụ trên thực tế" bà Trang Bùi nhấn mạnh.

Cơ hội vẫn dành cho các nhà phát triển chuyên nghiệp

Theo ông Phạm Hoàng Đăng, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest, thắt chặt tín dụng là cách để thanh lọc thị trường bất động sản. Lộ trình giảm dần nguồn tín dụng của Ngân hàng Nhà nước có mặt tích cực là tạo áp lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải "trở mình" để tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trong đó có việc tự nâng cao năng lực tài chính, tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực, đảm bảo hiệu quả kinh doanh, minh bạch trong quản trị doanh nghiệp…

"Hiểu một cách khác việc dự án vẫn được giải ngân vốn tín dụng đồng nghĩa doanh nghiệp đó phải thực sự có tiềm lực về tài chính, có khả năng phát triển dự án phù hợp với nhu cầu và khả năng hấp thụ của thị trường, và quan trọng hơn cả là thực sự có đủ khả năng để hoàn tất nghĩa vụ tài chính sau này với ngân hàng", ông Phạm Hoàng Đăng nói và chia sẻ thêm động thái kiểm soát tín dụng thời gian vừa qua thực tế không ảnh hưởng nhiều tới doanh nghiệp này dù liên tục mở rộng đầu tư nhưng các dự án vẫn được các ngân hàng chấp thuận giải ngân vì khả năng thu hồi dòng tiền cao trong tương lai.

Theo ông Đăng ở Văn Phú - Invest là sử dụng nguồn tiền gối đầu các dự án thanh khoản nhanh kết hợp với tín dụng ngân hàng trong từng thời kỳ. Hiện nay và thời gian tới doanh nghiệp này cũng sẽ sử dụng những nguồn vốn huy động khác (trái phiếu, tăng vốn) để giúp ổn định hơn với các dự án đang triển khai. Với việc triển khai hàng loạt dự án lớn như The Terra – Hào Nam, The Terra – An Hưng, Grandeur Palace – Giảng Võ, các dự án quy mô vài trăm ha tại các địa phương như tại Lộc Bình (Huế)...thì khoản nợ phải trả của công ty hơn 2.600 tỷ cũng không phải vấn đề lớn so với nguồn vốn rất lớn công ty cần đầu tư vào các dự án.

Thị trường bất động sản đang phát triển bền vững

Còn theo chuyên gia kinh tế Huỳnh Bửu Sơn, trên thực tế, tín dụng ngân hàng vẫn hướng vào bất động sản, nhất là đối với phân khúc khách hàng cho vay mua nhà. Cũng phải nhìn nhận, nhờ thị trường bất động sản ấm lên, ngân hàng mới xử lý được nợ xấu, từ đó khơi dòng chảy tín dụng. Tuy nhiên, do thị trường này luôn "ngốn" nguồn vốn lớn, trong khi không phải chủ đầu tư nào cũng có tiềm lực tài chính mạnh, nên việc cân nhắc lựa chọn các chủ đầu tư và dự án để cho vay là điều cần được các ngân hàng cân nhắc.

Thị trường cần sàng lọc và cơ hội cho chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh sẽ tồn tại, phát triển bền vững hơn. Trong bối cảnh hiện nay, việc tiếp tục được ngân hàng chấp thuận vay vốn được coi là một bằng chứng cho thấy sức khỏe của doanh nghiệp đó vẫn ổn định, bởi cùng với chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước và rủi ro khi đổ vốn vào lĩnh vực này, nhiều nhà băng đã thận trọng hơn khi cho vay.

Nhật Minh