Gỡ “nút thắt” cải tạo chung cư cũ: Cần tuân thủ nguyên tắc đồng thuận cộng đồng

Tại Luật Nhà ở 2014 có chương về chung cư đã thể hiện đậm nét hơn đó là chương nói về phá dỡ nhà ở cũ đã bao gồm nhiều nội dung tuy nhiên chưa đi trúng được “mạch” của việc cải tạo chung cư.

Tuân thủ cơ chế đồng thuận cộng đồng

Theo kinh nghiệm từ các nước trên thế giới chung cư của họ có thời hạn trong khoảng 70 năm, hết thời hạn trên người ở sẽ hết quyền sử dụng. Chính vì vậy giá nhà chung cư của nhiều nước rất rẻ bởi nó chỉ đáp ứng cho cuộc sống của bản thân người mua, thế hệ các con của họ sẽ phải đi tìm chung cư khác.

Điều thứ hai đó là trong trường hợp cải tạo kể cả trước niên hạn hoặc một số nước có chung cư dài hạn nhưng khi cải tạo họ tuân thủ cơ chế đồng thuận cộng đồng. Điều đó có nghĩa, chỉ cần ý kiến của 70% cộng đồng đồng ý thì coi như phương án cải tạo đó được chấp nhận. 

Tại Việt Nam, trong thời gian vừa qua khi tiến hành cải tạo tại một số tòa nhà chung cư cũ, nhiều hộ dân đòi đền bù gấp đôi hoặc một số ít thành phần cố tình không đồng thuận, như vậy nếu áp dụng phương án đồng thuận 100% sẽ không bao giờ thực hiện được. 

Ví dụ, khi lấy ý kiến các hộ dân trong việc duyệt phương án cải tạo nhà chung cư cũ, trong số đó nếu 98% số hộ dân đồng ý nhưng 2% số hộ còn lại không đồng thuận hoặc cố tình không chấp nhận, yêu cầu mức đền bù từ 1,5 lần lên mức 5 lần thì không một nhà đầu tư nào có thể thực hiện được bởi không thể thỏa mãn điều kiện trên. 

Do đó, dù theo phương án nào cũng đều phải tuân thủ nguyên tắc đồng thuận cộng đồng, chỉ cần ít nhất 70% cộng đồng đồng thuận thì phương án sẽ được duyệt và những cư dân còn lại phải chấp hành. 

Nếu giải quyết được cơ chế đồng thuận cộng đồng, khi đó dù có cải tạo một tòa hay nhiều tòa cũng không còn là chuyện khó nữa. Chính quyền có thể đề xuất phương án cải tạo, nhà đầu tư cũng có thể đề xuất phương án cải tạo, ban quản trị nhà chung cư có thể đề xuất phương án cải tạo nhưng chỉ cần tôn trọng nguyên tắc đồng thuận cộng đồng là chúng ta có thể thực hiện được.

Có thể hình dung khi tiến hành cải tạo, những cư dân ở đó cùng góp tiền để tiến hành cải tạo. Trong thời gian cải tạo, cư dân phải tự lo nơi ở của mình và khi đó nhà đầu tư có vai trò giống như một nhà thầu, nhận bàn giao để đảm bảo việc xây mới lại chung cư.

Trên thế giới không có cơ chế đồng thuận 100%, do đó chỉ cần giải quyết mấu chốt của vấn đề đó là đồng thuận cộng đồng có nghĩa là chúng ta sẽ giải quyết được bài toán cải tạo chung cư cũ.

Cần một cơ chế dài hạn

Tính đến thời điểm hiện tại, cả nước mới cải tạo được 1% trong tổng số các nhà chung cư cũ và số đó chủ yếu là các tòa nhà 5 tầng.

Theo Quyết định 108/1998/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, tại các quận nội thành sẽ bị khống chế về mật độ và chiều cao. Đây chính là thách thức lớn cho các nhà đầu tư khi không thể tìm được cách thu hồi vốn. 

Chúng ta không cần quan tâm cụ thể từng nhà chung cư, có thể là nhà 5 tầng cũng có thể là nhà 15 tầng bởi cho đến thời điểm này cơ quan quản lý vẫn đang giải quyết những khu nhà 5 tầng, nhưng khoảng 20 - 30 năm nữa - khi những nhà chung cư 30 tầng cần cải tạo thì liệu chúng ta đề xuất xây lên 60 tầng? Do đó, cần phải xây dựng cơ chế dài hạn đối với việc quy định chiều cao tầng, đồng thời nên chú trọng việc cải tạo theo một quần thể sẽ đảm bảo được việc quản lý về quy hoạch và kiến trúc cũng như giải quyết được vấn đề lợi ích cho các bên. 

Ngoài ra, việc cải tạo một khu chung cư cũng cần lựa chọn nhà đầu tư có năng lực để việc cải tạo được triển khai một cách tổng thể theo một quy hoạch riêng của chủ đầu tư đó nhưng vẫn đảm bảo nằm trong tổng thể kiến trúc, quy hoạch chung của thành phố. Nó có thể là các tòa nhà 15 tầng, 20 tầng, 30 tầng hoặc các khu biệt thự thậm chí cũng có thể là khu vui chơi giải trí theo một cách thức hợp lý.

Đó chính là một phương án cải tạo mà chúng ta cần phải hướng tới và chỉ có nhà đầu tư lớn mới có thể đưa ra được phương án đảm bảo được lợi ích cộng đồng, lợi ích của nhà nước và lợi ích của chính chủ đầu tư.

GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường