Condotel bao giờ mới trở lại mặt đất?

Không cấp sổ đỏ cho Condotel

Thời gian qua, vấn đề pháp lý loại hình Condotel đang thu hút sự quan tâm của dư luận, nhất là các nhà đầu tư, doanh nghiệp phát triển loại hình này. Trong đó có việc dự án Cocobay tuyên bố vỡ trận, không thể chi trả như cam kết với khách hàng càng khiến cho loại hình bất động sản này càng trở nên nóng hổi hơn bao giờ hết. Nhiều chuyên gia cho rằng, cần có hành lang pháp lý cụ thể để bảo vệ các nhà đầu tư thứ cấp.

Ông Mai Văn Phấn, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường)

Ông Mai Văn Phấn, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) khẳng định về mặt pháp luật, hiện đã có đầy đủ hành lang pháp lý cho loại hình Condotel. Trong hệ thống luật pháp có liên quan đến cấp giấy chứng nhận sử dụng dụng đất không có quy định về Condotel vì hệ thống pháp luật hiện hành là Việt ngữ. Do đó, muốn biết khái niệm Condotel là gì, cần làm rõ công năng, phạm trù, hình thức của loại hình này, sau đó tham chiếu ra các quy định về loại hình tương ứng.

Theo ông Phấn, Condotel tạm thời được hiểu là căn hộ khách sạn. Chiếu theo Luật Du lịch, đây là loại hình kinh doanh dịch vụ. Khi làm thủ tục từ giao đất tới hình thành tài sản, Condotel được xác định là đất sản xuất kinh doanh, dịch vụ. Do đó, việc cấp phép xây dựng cho Condotel phải căn cứ quy hoạch và mục đích cho thuê đất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM phát biểu tại hội thảo

Tiếp theo, việc sử dụng đất cũng được thể hiện tại chương 10, mục 3, Điều 153, Luật Đất đai. Quy định cấp giấy chứng nhận cũng được nêu tại điều 104 Luật Đất đai. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận có tại Nghị định 01 và hướng dẫn ghi, thể hiện sơ đồ tài sản trên giấy chứng nhận cũng đã có điều 8 Thông tư 24, bổ sung ở Thông tư 33.

"Có thể thấy về cơ sở pháp lý, quy định chế độ sử dụng đất, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận... đến thời điểm hiện nay đã đảm bảo đầy đủ. Từ thực tiễn, cũng chưa có cơ quan chịu trách nhiệm cấp giấy chứng nhận tại địa phương nào phản ánh khó khăn trong vấn đề này. Vậy tại sao dư luận và doanh nghiệp liên tục than phiền thiếu pháp lý?", ông Phấn nhấn mạnh.

Ông Phấn cho biết, thực tế hiện nay có một số địa phương còn vướng mắc pháp lý, điển hình là Đà Nẵng và Bình Định. Hai địa phương này “sáng tác” ra khái niệm khá mù mờ là nhà ở nhưng không hình thành đơn vị ở. Từ đó, cấp giấy chứng nhận cho condotel là đất ở, lâu dài, không phù hợp với các quy định đã nêu trên, khiến nhà đầu tư thứ cấp và xã hội hoang mang. 

"Đất được giao sản xuất kinh doanh dịch vụ, toàn bộ thủ tục pháp lý đầu vào là như thế nhưng lại không tuân thủ. Quy định thời hạn đất kinh doanh 50 năm nhưng chủ đầu tư lại cứ đòi được cấp đất ở, lâu dài. Giữa chủ đầu tư và hệ thống hành lang pháp lý không gặp nhau ở chỗ đó. Đầu vào một đằng, đầu ra một nẻo thì không đúng quy định của pháp luật", ông Phấn cho biết thêm.

Khách hàng chỉ quan tâm đến lợi nhuận

Theo ông Lương Hoài Nam, thành viên tổ tư vấn du lịch quốc gia, căn hộ Condotel là loại hình bất động sản cần thiết để phát triển du lịch Việt Nam trong bối cảnh ngành tăng trưởng nhanh nhưng cơ sở lưu trú hiện tại còn rất thiếu cho phân khúc khách hàng cao cấp. 

Các chuyên gia tham gia thảo luận về pháp lý cho loại hình condotel

Tính đến hết năm 2018 cả nước mới có 15.626 cơ sở lưu trú du lịch với tổng số 353.293 buồng. Trong đó, số cơ sở lưu trú đạt chuẩn từ 3 sao trở lên chỉ có 965, chiếm 6% cơ sở lưu trú du lịch. Tổng số buồng phòng đạt chuẩn 3 sao trở nên chiếm 35,9%. Có thể coi Condotel là loại hình nằm giữa khách sạn, resort..., cần thiết cho nhu cầu phát triển du lịch của Việt Nam.

Thế nhưng trong thời gian qua, một số dự án Condotel bị biến tướng từ sản phẩm bất động sản sang sản phẩm tài chính phái sinh, sản phẩm chứng khoán. Với cách tiếp cận này, người ta chỉ quan tâm đến lợi nhuận chứ không xem xét các yếu tố cơ bản của một tài sản bất động sản như vị trí, tiềm năng phát triển, chủ đầu tư, chất lượng xây dựng… 

"Nếu lợi nhuận cam kết lên đến 12%/năm, người ta không quan tâm đến giá cả nữa, vì giá càng cao thì lời càng nhiều. Khi đó, giới thiệu Condotel ở mặt trăng hay sao Hỏa thì người ta vẫn mua bán bình thường. Đó là sự biến tướng, biến thái của condotel trong thời gian qua gây ảnh hưởng đến sự phát triển của loại hình này", ông Nam cho biết.

Condotel "vỡ trận" Cocobay, liệu ApartHotel có rơi vào cảnh tương tự khi cam kết lợi nhuận khá cao?

Cũng theo ông Nam, dù doanh nghiệp được bán căn hộ Condotel cho khách hàng theo quan điểm là những thứ luật pháp không cấm thì được kinh doanh, nhưng đồng thời doanh nghiệp cũng không thể đòi những thứ luật pháp chưa có. 

Hiện tại không tìm thấy cơ sở pháp lý của khái niệm Condotel trong các Luật bất động sản, xây dựng, nhà ở, đất đai ngoại trừ Luật du lịch. Nhưng Luật du lịch cũng chỉ có hai loại hình bất động sản du lịch là căn hộ du lịch và biệt thự du lịch, trong đó Condotel là căn hộ du lịch. 

Như vậy, nếu căn cứ luật hiện tại, chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho Condotel và thời hạn bằng thời hạn của dự án. Khi pháp lý rõ ràng và không còn cam kết lợi nhuận nữa, giá bán Condotel sẽ về mức giá thị trường và Condotel sẽ phát triển bền vững, lành mạnh./.

Khắc Chân