“Bù đắp” cho doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ

Đến nay, cả nước còn gần 2.500 chung cư cũ, tập trung nhiều nhất ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Riêng Thủ đô Hà Nội có khoảng 1.500 chung cư cũ tại 76 khu và 306 nhà chung cư độc lập có quy mô từ 2-5 tầng. Các khu này đều được xây dựng từ những năm 1960 đến 1990. Đa số các nhà nhà chung cư cũ này đều hết niên hạn sử dụng và phân bố chủ yếu tại 4 quận nội đô.

Vòng xoáy “lợi ích”

Mặc dù Nghị định số 101/2015/NĐ – CP, ngày 20/10/2015 về Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của Chính phủ đã tháo gỡ một số tồn tại đối với việc phá dỡ xây dựng mới các nhà chung cư cũ độc lập, tuy nhiên đối với việc phá dỡ xây dựng mới các khu chung cư cũ (mang tính tổng thể) còn nhiều bất cập.

Những khó khăn, bất cập này thể hiện ở trình tự thủ tục chuẩn bị đầu tư để thực hiện dự án và thường bị kéo dài thời gian. Không những vậy, việc không quy định cụ thể hệ số bồi thường tái định cư tại chỗ sẽ vướng mắc trong thỏa thuận giữa các hộ dân và nhà đầu tư, dẫn đến việc các dự án tăng chỉ tiêu về quy hoạch kiến trúc, có nguy cơ phá vỡ quy hoạch tổng thể chung của thành phố, gây áp lực cho hệ thống hạ tầng.

Nghị định 101/2015/NĐ-CP cũng không quy định phân cấp cho cấp quận thực hiện công tác này, làm giảm sức mạnh tự chủ của các cấp trong việc cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư cũ. Mặt khác, nhiều công trình cũ qua thời gian sử dụng chủ quản lý đã cải tạo, sửa chữa, cơi nới… cũng gây nhiều khó khăn cho việc thẩm định, đánh giá sơ bộ ban đầu, trong khi đó, số lượng nhà lại rất lớn, địa bàn phức tạp.

Nhiều khu chung cư cũ do nằm ở những vị trí đắc địa nên nhiều doanh nghiệp đều mong muốn tham gia cải tạo, nhưng cũng vì vị trí đắc địa mà người dân không muốn di dời, có những đòi hỏi phức tạp, khác nhau. Vì vậy, các dự án cải tạo chung cư cũ dường như đều mắc vào vòng xoáy “lợi ích” của các bên liên quan.

Để chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thành công thì cần nghiên cứu, điều chỉnh, hoàn thiện các cơ chế chính sách liên quan đến giải toả đền bù, tái định cư, lựa chọn nhà đầu tư, huy động vốn và lợi ích của các bên liên quan theo hướng rõ ràng, đồng bộ.

Cụ thể, Bộ Xây dựng tiếp tục nghiên cứu để trình quốc hội sửa đổi quy định của Luật Nhà ở 2014 về chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ theo hướng bổ sung quy định cho phép UBND cấp tỉnh được lựa chọn doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án bằng vốn do doanh nghiệp huy động (ngoài các hình thức đầu tư từ nguồn vốn ngân sách hoặc BT đã dược quy định), trong trường hợp hết thời hạn 3 tháng mà chủ sở hữu không thực hiện lựa chọn, đề xuất chủ đầu tư dự án.

Xem xét chấp thuận 6 cơ chế chính sách khung của Sở Xây dựng đề xuất trên cơ sở quy định của nghị định 101/2015 bao gồm: Bổ sung tiêu chí lựa chọn nhà chung cư cũ đưa vào kế hoạch; cơ chế về quy hoạch cải tạo xây dựng tại nhà chung cư cũ; về lựa chọn chủ đầu tư; chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư; cơ chế tài chính cho dự án và phân cấp thực hiện cải tạo nhà chung cư cũ.

Tạo dựng lòng tin

Về quy hoạch thành phố giao nhà đầu tư đủ điều kiện tự bỏ kinh phí thuê đơn vị tư vấn (khuyến khích đơn vị tư vấn nước ngoài) nghiên cứu lập quy hoạch chung toàn khu theo hướng giảm tối đa mật độ xây dựng và tăng tối đa chiều cao để tăng tối đa diện tích và không gian (kể cả công trình ngầm) sử dụng vào mục đích công cộng, đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và kết nối đồng bộ, thuận tiện với khu vực lân cận. Đối với nhà nguy hiểm cấp độ D nằm trong các khu chung cư cũ cho phép Hà Nội phá dỡ và xây dựng lại trước sau đó sẽ cập nhật quy hoạch vào toàn khu.

Cơ chế chính sách bồi thường tái định cư của từng dự án sẽ được xây dựng trên cơ sở quy hoạch chi tiết, thiết kế cơ sở cải tạo xây dựng lại của từng khu chung cư cũ và khả năng cân đối tài chính của từng dự án. Theo đó Hà Nội sẽ hoàn trả (không thu tiền) diện tích căn hộ tái định cư tại chỗ với hệ số K=1 so với diện tích hợp pháp của căn hộ cũ. Trường hợp tái định cư tại chỗ có diện tích lớn hơn thì chủ sở hữu phải trả tiền mua diện tích tăng thêm với giá thành xây dựng cộng 10% lợi nhuận định mức cho nhà đầu tư.

Hộ dân ở tầng 1 có quyền được thuê một diện tích kinh doanh tại khu vực dịch vụ của dự án. Hộ dân có quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở hợp pháp nếu tái định cư tại chỗ bằng nhà và đất ở thì được áp dụng hệ số k=1. Hộ dân thuộc các dự án trong khu vực bốn quận nội thành cũ nếu di chuyển ra ngoài vành đai 3 được áp dụng hệ số k gấp 2 lần so với tái định cư tại chỗ. Cơ chế tài chính sẽ được xác định trên cơ sở đặc thù của từng dự án. Trường hợp không tự cân đối tài chính thì nhà đầu tư được xem xét, bố trí dự án khác để bù đắp tài chính khi thực hiện dự án.

Khi có cơ chế chính sách thỏa đáng đáp ứng nhu cầu lợi ích, tạo dựng được lòng tin giữa các bên liên quan, nhất là lòng tin của người dân với nhà đầu tư, sẽ tạo được sự đồng thuận và sẽ có những bước tiến đột phá.

TS.KTS Trương Văn Quảng ( Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam)