10 sự kiện bất động sản nổi bật năm 2018

Dưới đây là 10 sự kiện bất động sản nổi bật năm 2018:

1. Cơn sốt đất nền tái phát trên diện rộng

Bất chấp những đợt sốt đã kéo dài suốt năm 2017, giá đất khắp Sài Gòn vẫn tăng tốc mạnh mẽ vào những tháng đầu năm 2018. Tâm điểm của sốt đất được cho là tại khu Đông Tp.HCM. 

Tính đến giữa quý II/2018, giá đất tại quận 9 đã tăng từ 60% đến gấp đôi. Tại quận 2, những vị trí đẹp dọc bờ sông khu Thạnh Mỹ Lợi giá đất vọt lên 140-160 triệu đồng/m2. Đây cũng là mức giá cao nhất của khu vực này. Còn ở khu Cát Lái, giá đất nền cũng tăng 50%.

Cơn sốt nhanh chóng lan sang khu Tây thành phố với Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn và tiếp tục kéo xuống các tỉnh lân cận là Đồng Nai, Long An và Bình Dương.

Khác với 2017, cơn sốt đất đầu năm 2018 còn diễn ra ở những địa bàn hẻo lánh, nơi không ai ngờ tới như Côn Đảo, xã Láng Dài, huyện Đất Đỏ (Bà Rịa-Vũng Tàu), xã Thiện Nghiệp (Phan Thiết), thị trấn Hòa Hiệp Trung (Phú Yên).

Các đợt sốt nóng trên chỉ "giảm nhiệt" khi cơ quan chức năng vào cuộc. Những cơn sốt trong năm nay đều có điểm chung là do giới đầu cơ đi trước đón lõng thông tin hạ tầng, tham gia làm giá, tạo sự khan hàng và đẩy giá tăng nóng nhằm hưởng lợi.

2. Sốt đất đặc khu

Kỳ vọng ba đặc khu sẽ được thông qua trong kỳ họp Quốc hội tháng 10/2018, giá đất Vân Đồn, Vân Phong, Phú Quốc liên tiếp lập đỉnh mới với lượng giao dịch tăng gấp nhiều lần chỉ trong quý đầu năm. Tại Vân Đồn, giá giao dịch một số nơi có thời điểm chạm ngưỡng 60 triệu đồng. Cơn sốt xảy ra cả ở những khu đất chưa có sổ, không rõ pháp lý, hoặc đất nông lâm nghiệp chưa chuyển đổi… 

Ngay cả những nơi còn rất hoang sơ như Bắc Vân Phong (Khánh Hoà), nơi cách TP. Nha Trang khoảng 50 km và người dân chủ yếu vẫn gắn bó với nghề đánh bắt nuôi trồng thuỷ sản, giá đất cũng tăng lên gấp 2-3 lần so với năm 2017. Riêng tại Phú Quốc (Kiên Giang), giá đất thậm chí còn "nhảy theo giờ". Một số lô đất có giá tăng tới 18 lần chỉ trong vòng một năm.

Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng đã phải ra công văn gửi 3 tỉnh sẽ có các đặc khu kinh tế là Quảng Ninh (đặc khu Vân Đồn), Khánh Hoà (đặc khu Bắc Vân Phong), Kiên Giang (đặc khu Phú Quốc) về việc kiểm soát tình hình giá đất, không để xảy ra tình trạng sốt nóng giá đất nền…

Sau đó Quốc hội cho biết sẽ chưa xem xét dự án Luật Đặc khu trong kỳ họp tháng 10. Đến nay, giới đầu tư vẫn đang mắc kẹt với bất động sản tại đây khi hầu như không có giao dịch.

3. Nguồn cung và giao dịch căn hộ sụt giảm

Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản Tp.HCM, so với năm 2017, số lượng dự án giảm 18 dự án, tỷ lệ giảm 13%; tổng số căn đưa ra thị trường giảm 16.675 căn, tỷ lệ giảm đến 34,1%.

Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 2.485 căn, tỷ lệ giảm 22,6%; phân khúc căn hộ trung cấp giảm 6.676 căn, tỷ lệ giảm đến 34,2%; phân khúc căn hộ bình dân giảm 6.362 căn, tỷ lệ giảm mạnh nhất 44,1%. Tổng nguồn cung bất động sản giảm đến 40% so với năm 2017. Trong đó, nhiều chủ đầu tư không có dự án mới trong 6 tháng cuối năm và nguồn sản phẩm trên thị trường chỉ khoảng vài ngàn căn.

Tình hình tương tự cũng diễn ra với thị trường Hà Nội, nguồn cung và giao dịch đều sụt giảm. Cụ thể, theo số liệu của CBRE, quý II/2018 nguồn cung căn hộ giảm 22% so với cùng kỳ 2017. Nguồn cung căn hộ quý 3 tiếp tục giảm 24% so với quý 2/2018. Doanh số bán hàng giảm 27%. Tổng nguồn cung cả năm 2018 của Hà Nội ước đạt 33.000 căn (bao gồm nguồn hàng biệt thự/nhà phố), trong khi con số này năm 2017 là 39.000 căn.

Thị trường căn hộ lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng. Cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường do tỷ lệ căn hộ bình dân chiếm tỷ lệ quá thấp, chưa đến 20% trong khi phân khúc cao cấp chiếm đến 1/3 thị trường (với hơn 30%). Do đó, các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm đưa ra thị trường.

4. Bùng nổ tranh chấp chung cư

2018 cũng là năm đánh dấu sự bùng nổ tranh chấp lên đến đỉnh điểm tại các dự án bất động sản. Báo cáo từ 43 địa phương trên cả nước gửi về Bộ Xây dựng cho thấy, hiện có 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp. Nội dung chủ yếu liên quan đến phần diện tích sở hữu chung – riêng, cách tính diện tích căn hộ, tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì..

5. Bất động sản các tỉnh lẻ sôi động

Không có những cơn sốt “nóng bỏng tay” như đất nền vùng ven Tp.HCM hay các vùng dự kiến lên đặc khu nhưng đất nền các tỉnh lẻ phía Bắc lại rất sôi động trong năm 2018. Những tỉnh hút mạnh dòng vốn FDI và tập trung nhiều khu công nghiệp như Bắc Ninh, Thái Nguyên, Bắc Giang, Hưng Yên, Vĩnh Phúc… là những thị trường bùng nổ nguồn cung đất nền.

Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, trong quý III, số lượng dự án mở bán ở Bắc Ninh tăng gấp đôi so với quý I/2018 (khoảng 40 dự án). Thành phố Vĩnh Yên và Phúc Yên (Vĩnh Phúc) có hơn 3.000 sản phẩm đất nền được tung ra thị trường. Hưng Yên cũng chào bán ra thị trường gần 1.000 sản phẩm. Thị trường Bắc Giang có 22 dự án đô thị được triển khai đồng bộ tại khu vực thành phố, trong đó có hơn 600 sản phẩm đất nền được chào bán...

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, mức giá sơ cấp của đất nền thị trường tỉnh trong năm không biến động mạnh, thường chỉ tăng từ 5-8% theo đợt mở bán và quá trình hình thành tiện ích hạ tầng. Tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp, mức giá có sự biến động lớn hơn. So với đầu năm 2018, đất nền nhiều dự án tăng 2-4 giá.

6. Nốt trầm bất động sản nghỉ dưỡng

Năm 2018, nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng sụt giảm nghiêm trọng. Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong quý III/2018, hầu hết các vùng phát triển mạnh về bất động sản nghỉ dưỡng đều không có nguồn cung mới chào hàng.

Lượng giao dịch cả nước về sản phẩm condotel chỉ đạt khoảng 1.000 sản phẩm, còn tồn hơn 20.000 căn. 6 tháng đầu năm toàn thị trường tung ra 2.100 căn nhưng chỉ tiêu thụ 850 căn. Tồn kho cao ngất ngưởng, đạt gần 60 - 80%. 

7. Hạn chế phát triển dự án nhà ở trong trung tâm

UBND TP. HCM vừa phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố giai đoạn 2016 - 2020 theo hướng hạn chế phát triển dự án mới tại khu trung tâm và nội đô. Ở những khu vực khác, thành phố cũng sẽ không cấp phép dự án chưa quy hoạch đường giao thông hạ tầng. TP.HCM cũng đã đưa ra định hướng rất rõ cho từng khu vực, như tại khu vực trung tâm hiện hữu (gồm quận 1, quận 3), từ nay đến năm 2020, sẽ không phát triển các dự án nhà ở mới. 

Không chỉ TP.HCM, Hà Nội , Nha Trang và Đà Nẵng cũng đang đối mặt tình trạng quá tải nhà cao tầng, quá tải giao thông cũng đang gióng lên hồi chuông cảnh báo.

8. Vốn FDI đổ vào bất động sản tăng mạnh

Số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, nếu năm 2017, lĩnh vực kinh doanh bất động sản chỉ đứng thứ 3 về thu hút đầu tư FDI với tổng vốn đăng ký 3,05 tỷ USD, thì chỉ trong 11 tháng năm 2018, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đổ vào BĐS khoảng 6,5 tỷ USD, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái.

Lượng vốn đăng ký vào BĐS chiếm khoảng 33% vốn đăng ký mới, đứng thứ 2 trong các ngành nghề. Dòng vốn FDI vào BĐS tăng mạnh trong năm 2018 và dự báo tiếp tục đà tăng tốt trong năm 2019.

Năm qua, thị trường chứng kiến nhiều thương vụ "thâu tóm" đình đám của các ông lớn khối ngoại như Landmark Holding thâu tóm Manhattan Tower, CapitaLand mua lại khoảng 0,9 ha tại quận Tây Hồ, Keppel Land mua 10% cổ phần còn lại của Jencity Limited tại dự án Saigon Sports City, Frasers Property thâu tóm một dự án của Trần Thái tại Quận 2, Nishi Nippon Railroad và TBS Group bắt tay với Nam Long phát triển dự án tại TP.HCM.

9. Nghị định 20 – thách thức doanh nghiệp

Sau hơn 1 năm đi vào thực tiễn, Nghị định 20/2017/NĐ-CP quy định về quản lý thuế đối với các doanh nghiệp có giao dịch liên kết đã gây khó cho doanh nghiệp, đặc biệt là những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đòi hỏi vốn lớn như bất động sản.

Vấn đề gây tranh cãi của nghị định 20 là quy định của khoản 3, điều 8: "Tổng chi phí lãi vay phát sinh trong kỳ của doanh nghiệp được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp không vượt quá 20% tổng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh, cộng với chi phí lãi vay, chi phí khấu hao của doanh nghiệp".

Trên thực tế, các doanh nghiệp bất động sản luôn cần nguồn vốn rất lớn và hoạt động kinh doanh theo chu kỳ gồm giai đoạn đầu tư, giai đoạn phát triển sản phẩm và giai đoạn bán hàng. Ở giai đoạn đầu tư ban đầu cần có chi phí rất lớn trong khi chưa phát sinh doanh thu. Do đó, việc áp dụng mức khống chế lãi vay trong giai đoạn đầu tư đối với chi phí lãi vay không được vốn hóa và khống chế chi phí lãi vay đứt đoạn theo từng năm sẽ gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp, không phản ánh đúng chu kỳ kinh doanh của doanh nghiệp. 

10. Kiểm soát tín dụng vào bất động sản

Năm 2018, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện chính sách kiểm soát tín dụng vào bất động sản hợp lý, giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn xuống 40%. Dư nợ tín dụng của các ngân hàng vào bất động sản hiện chỉ ở mức 7 - 8% tổng dư nợ cho vay nền kinh tế.